Acheter en démembrement avec ses parents séduit de plus en plus de familles en quête d’un patrimoine immobilier.
Cette méthode d’investissement divise les droits entre usufruit et nue-propriété, ce qui vous offre des avantages fiscaux et successoraux uniques. Parents et enfants peuvent ainsi unir leurs efforts pour obtenir un bien à moindre coût.
Les usufruitiers, souvent les parents, conservent l’usage ou les revenus du logement tandis que les enfants en deviennent progressivement les propriétaires définitifs. Cette méthode présente des avantages tels que la réduction des coûts liés à la succession.
Pour optimiser votre rentabilité, vous devez cependant bien évaluer la valeur du bien et éviter certains pièges (ne pas formaliser cette opération, oublier les charges associées…).
Ce guide vous propose alors de connaître :
- les limites de ce placement dans l’immobilier,
- les alternatives à cette solution d’investissement,
- les atouts d’un achat en démembrement avec ses parents,
- les taxes que doit payer le nu-propriétaire selon le régime fiscal choisi.
Grâce à nos exemples, vous pouvez aussi mieux comprendre les implications des décisions que vous prenez pendant la mise en place de ce projet familial.
Acheter en démembrement avec ses parents : comment cela marche ?
Le démembrement divise la pleine propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Selon ce système, si vous investissez avec vos parents, ils vont acquérir l’usufruit et vous, la nue-propriété.
Droits et obligations de vos parents
Comme dans le cas d’un achat en indivision, ils peuvent habiter dans la résidence ou la mettre en location pour percevoir des loyers. Ils doivent néanmoins s’occuper des charges associées et s’assurer que le logement reste dans un bon état.
Ils n’ont pas la possibilité de le vendre, mais peuvent céder leur usufruit. Si vous rachetez leurs parts, vous deviendrez le seul propriétaire du bien et vous pouvez en disposer pleinement.
Droits et obligations du nu-propriétaire
Vous possédez la maison sans pouvoir y résider et vous n’êtes pas en mesure de la louer pendant la période de démembrement.
Contrairement à vos parents, vous ne serez pas soumis à l’impôt sur la fortune ni aux taxes sur les revenus fonciers. Vous devez toutefois payer les grosses réparations précisées dans l’article 606 du Code civil telles que la réfection des murs porteurs ou des poutres.
Quels sont les avantages d’acheter en démembrement avec ses parents ?
À l’image des solutions de placements présentées sur Culture-Financière, celle-ci vous permet de diversifier votre portefeuille.
Elle réduit vos risques de pertes de capitaux et vous aide à avoir des revenus réguliers quand la propriété démembrée est un logement locatif.
Facilite l’achat d’un bien à un prix décoté
Acheter en démembrement avec ses parents favorise la constitution d’un patrimoine immobilier avec peu de ressources financières.
Dans ce système, vous acquérez exclusivement la nue-propriété de la demeure tandis que vos associés investissent dans l’usufruit. Cela vous offre la possibilité de profiter d’une décote importante sur le coût d’acquisition de l’actif.
La valeur de la nue-propriété se calcule selon l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Cette évaluation est faite sur la base d’un barème régi par l’article 669 du Code général des impôts et peut évoluer. Pour ne commettre aucune erreur, vérifiez toujours que les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont à jour.
| Age de l’usufruit | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans | 20% | 80% |
| Au-delà de 91 ans | 20% | 90% |
Barème de l’usufruit légal en 2024
Exemple pratique pour mieux comprendre l’achat en démembrement avec une décote
Imaginons que vous souhaitez obtenir un appartement d’une valeur de 200 000 € en démembrement avec vos parents. Ces derniers, âgés de 65 ans, achètent l’usufruit du bien, tandis que vous en acquérez la nue-propriété.
- Calcul de la répartition entre usufruit et nue-propriété
Selon le barème fiscal à 65 ans, la valeur de l’usufruit est de 40 % et celle de la nue-propriété de 60 %. On a donc :
- Valeur de l’usufruit : 200 000 € × 40 % = 80 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 200 000 € × 60 % = 120 000 €
Avantages financiers
En tant qu’acquéreur de la nue-propriété, vous déboursez que 120 000 € et réalisez une économie immédiate de 40 % sur le coût d’acquisition. Cette réduction n’affecte pas vos droits futurs puisqu’au terme de l’usufruit, vous récupérez automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Absence des droits de succession pour un achat en démembrement
Si vous choisissez cette solution pour placer votre argent, vous récupérez la pleine propriété sans payer des frais de succession à la fin de la période de démembrement.
Cet avantage permet aux parents d’anticiper la transmission de leur patrimoine et de continuer à profiter des logements.
Cette stratégie rend aussi simple l’ajout d’une clause d’usufruit successif dans l’acte notarié. Elle vise à garantir la sécurité financière du partenaire survivant en cas de décès.
Réduction des charges fiscales pendant la période de démembrement
À l’inverse d’un achat en indivision, vous ne supportez pas les charges liées à la gestion de la propriété. Vous ne payez donc pas les taxes foncières ou les frais d’entretien et de réparation pour préserver les performances énergétiques de votre bien.
Cet atout vous permet ainsi de vous concentrer sur votre propre situation financière et d’éviter tout surendettement.
Elle favorise la mobilisation d’un fonds d’urgence et l’usage de vos économies pour faire d’autres investissements. Sans prêt, vous êtes capable de faire fructifier votre argent en créant de nouvelles sources de revenus.
Principaux avantages d’acheter un bien en démembrement avec ses parents
| Avantages d’acheter en démembrement avec ses parents | Ce que vous devez retenir |
| Absence de droits de succession | À la fin de la période de démembrement, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer les droits de succession, ce qui facilite la transmission du patrimoine familial. |
| Réduction des charges fiscales | Les enfants ne supportent pas les charges liées à la gestion du bien (taxe foncière, entretien), qui restent à la charge des usufruitiers. |
| Sécurisation du patrimoine familial | Le démembrement permet d’anticiper la transmission du patrimoine tout en maintenant l’usufruit pour les parents. |
| Possibilité de revenus locatifs | Les parents, en tant qu’usufruitiers, peuvent louer le bien et percevoir des revenus et permettre aux enfants de se constituer un patrimoine à moindre coût. |
| Planification succession simplifiée | Le démembrement offre une structure claire pour la transmission des biens. Cela évite le régime d’indivision qui peut être source de conflits. |
| Cause d’usufruit successif | Il est possible d’inclure une clause d’usufruit successif dans l’acte notarié et de garantir une sécurité financière pour le conjoint survivant en cas de décès. |
| Achat à moindre coût d’un bien | Les enfants achètent uniquement la nue-propriété, ce qui leur permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat du bien immobilier. |
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Quels sont les inconvénients de ce placement immobilier ?
Bien qu’acheter en démembrement avec ses parents présente de nombreux avantages, cette solution implique une gestion juridique rigoureuse et constante.
Elle peut devenir difficile surtout si plusieurs héritiers sont engagés dans ce processus. Les frais notariaux pour formaliser les actions dans ce système peuvent être élevés et alourdir le coût de la transaction.
Contrairement à l’usufruitier, vous ne profitez pas immédiatement du logement démembré. Ce placement peut par ailleurs donner naissance à des conflits familiaux si les associés n’ont pas la même vision. Il peut aussi constituer un important poste de dépenses quand le bien est dans un mauvais état.
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Acheter en démembrement avec ses parents : quels sont les pièges à éviter ?
La prise de certaines précautions est nécessaire pour profiter des avantages que cette solution offre. Cette vigilance vous permet de protéger votre intégrité ainsi que celle de vos proches. Elle évite des sanctions juridiques qui peuvent retarder la transmission de l’actif.
Faire une mauvaise évaluation du bien immobilier
Avant d’acheter en démembrement avec vos parents, assurez-vous de bien estimer la maison que vous souhaitez obtenir. Cette approche réduit le paiement des frais cachés plus élevés lors d’une revente future. Elle simplifie le processus d’acquisition et offre aussi la possibilité de mieux négocier le prix d’achat de la propriété.
Elle limite les risques de complications fiscales, notamment en matière de droits de donation et d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette démarche contribue à la prévention des conflits familiaux. Pour évaluer le logement, adressez-vous à des professionnels du domaine afin d’avoir des résultats authentiques.
Acheter en démembrement avec ses parents sans un acte notarié
Vous devez formaliser votre opération pour éviter sa requalification par l’administration fiscale et son annulation. Si le bien est réintégré dans la succession de l’usufruit, cela entraînera le règlement des droits associés et calculés en fonction de la valeur de la pleine propriété.
En absence d’un acte notarié, les autres héritiers peuvent contester la validité du démembrement. Une situation qui peut être à l’origine de la perte du capital investi et des litiges coûteux.
Sans une preuve officielle, vous ne pouvez pas définir les modalités de gestion du logement et vous rendrez sa cession ou sa location difficile.
Oublier d’informer vos parents sur leurs obligations fiscales
Les parents doivent savoir qu’ils sont responsables des taxes et des charges liées à la gestion du bien jusqu’au moment de sa transmission.
Pour éviter des conflits d’intérêts, vous devez donc vous entretenir avec vos associés pour les en informer. Si vous n’avez pas de grandes connaissances dans le domaine, sollicitez l’expertise d’un professionnel fiable.
Un entretien avec ce prestataire leur permettra d’avoir plus d’éclaircissements. Cette démarche réduit de façon considérable les différends familiaux. Elle assure ainsi le maintien des bonnes relations avec vos proches.
Ne pas anticiper le rachat des parts
La cession des actions en démembrement est une situation stressante. Pour vous assurer que cette transaction se déroule dans le calme, vous devez anticiper ces risques.
Rapprochez-vous des enfants qui ont déjà un bien en démembrement avec leurs parents pour bénéficier de leurs expériences et conseils.
Pour la rédaction des règles qui encadreront le rachat des parts, consultez un notaire ou un avocat spécialisé en droit fiscal ou successoral. Faites confiance à un prestataire qui a de bonnes références pour avoir des documents qui respectent les normes en vigueur.
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Ne pas tenir compte des changements législatifs
Les lois fiscales y compris celles relatives à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et aux droits de succession peuvent changer. Vous devez dès le départ anticiper cette situation pour limiter le paiement d’importants coûts imprévus lors de la transmission du bien.
Cette vigilance vous garantit une certaine protection contre les réformes législatives qui peuvent affecter vos actes de démembrement. Elle vise à optimiser la planification successorale et à réduire les complications associées à la gestion du patrimoine familial.
Elle facilite l’adaptation aux nouvelles pratiques et rend les transactions immobilières plus fluides.
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Quelles sont les alternatives à l’achat en démembrement avec ses parents ?
Si vous ne souhaitez pas investir en démembrement avec vos parents, vous pouvez toujours vous servir des solutions alternatives à ce placement immobilier.
Parmi les options disponibles, on retrouve la donation avec réserve d’usufruit, l’acquisition en indivision, la création d’une société civile immobilière (SCI) familiale.
La création d’une société civile immobilière familiale
Avec une SCI, vous pouvez acquérir un logement avec vos parents au non de la société qui devient l’unique propriétaire.
La maison ou l’appartement concerné peut être aussi bien une résidence principale qu’une habitation locative. Pour monter une société civile immobilière, vous devez remplir diverses formalités. Il faut entre autres :
- choisir le siège social de votre firme,
- définir les responsabilités des membres,
- nommer un ou plusieurs gérants de la société,
- opter pour un régime d’imposition (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
La mise en place de la SCI familiale demande de grandes connaissances en gestion d’entreprise et beaucoup de patience. Elle est très onéreuse parce que son fonctionnement entraîne des frais associés à la création des statuts et à l’immatriculation de la structure.
Cette solution d’investissement dans l’immobilier facilite l’accès au prêt puisque votre budget augmente avec la mutualisation des ressources financières. Dans une SCI familiale, les statuts qui encadrent ses activités sont rédigés en toute liberté.
Tableau des avantages et des inconvénients d’une société immobilière familiale (SCI)
| Avantages d’une SCI familiale | Limites d’une SCI familiale |
| Conservation du patrimoine familial : évite la vente forcée en cas de mésentente entre associés, contrairement à l’indivision. | Responsabilité illimitée : les associés sont responsables des dettes sociales à hauteur de leur apport. |
| Optimisation fiscale : possibilité de choisir entre l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). | Formalités lourdes : la création et la gestion d’une SCI peuvent être coûteuses et nécessitent des formalités administratives complexes. |
| Transmission facilitée : permet de transmettre progressivement les parts sociales, avec des avantages fiscaux pour les donations. | Interdiction d’activités commerciales : ne peut pas exercer d’activités commerciales prépondérantes, comme la location meublée ou l’achat-revente. |
| Séparation de la nue-propriété et de l’usufruit : facilite la gestion du patrimoine immobilier et la planification successorale. | Gestion administrative rigoureuse : nécessité de tenir une comptabilité et d’organiser des assemblées générales annuelles. |
| Prévention des conflits familiaux : favorise une gestion démocratique du patrimoine, chaque membre ayant son mot à dire selon ses parts. | Coûts cachés : les frais de création et de fonctionnement peuvent être plus élevés que prévu, surtout si des conseils juridiques sont nécessaires. |
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L’achat en indivision avec ses parents
Pour se constituer un patrimoine immobilier, un investisseur dynamique peut acheter en indivision avec ses parents. Dans ce système, chaque indivisaire est propriétaire du logement acquis à la hauteur de son apport en numéraire.
Ici, vous n’avez aucune formalité particulière à remplir et vos proches peuvent vous céder leurs parts ou vous proposer de les racheter.
Comme dans une SCI familiale, ce régime facilite l’achat d’une demeure avec peu de ressources financières. Cette solution d’investissement convient aussi aux personnes qui ont un profil bancaire risqué.
Elle réduit le taux d’endettement de chaque associé et représente une bonne méthode pour diversifier son patrimoine. Elle présente de nombreux inconvénients tels que la complexité des prises de décisions, les contraintes administratives…
Tableau des avantages et des inconvénients d’un achat en indivision avec ses parents
| Atouts d’un achat en indivision avec ses parents | Limites d’acquérir un bien immobilier en indivision avec ses parents |
| Accès facile au crédit ou à d’autres sources de financement : mutualisation des capacités financières de tous les indivisaires. | Risque élevé de naissance de conflits entre les membres d’une même famille. Les désaccords peuvent entraîner des tensions entre co-indivisaires. |
| Transmission de patrimoine simple puisque les droits d’usage des biens sont conservés par les parents. | La nécessité d’un consensus pour la prise de toute décision. Cela peut mener à des blocages fonctionnels. |
| Diversification du patrimoine : excellente solution pour réduire les risques de pertes des capitaux. | Avec le régime d’indivision, chaque indivisaire peut payer les dettes contractées par un autre associé. |
| Optimisation fiscale : la réparation des charges fiscales se fait sans aucune difficulté, ce qui réduit les droits de succession. | Contraintes administratives : la nécessité d’avoir plusieurs signatures pour faire des déclarations fiscales. |
| Cadre de vie intergénérationnel assuré : ce placement favorise la cohabitation entre les parents et les enfants. | Gel du capital investi en cas de mésentente avec les autres indivisaires. Cela limite la capacité d’emprunt et d’investissement. |
| Flexibilité d’usage du logement acquis en indivision : le bien peut servir de résidence principale ou secondaire. Le régime de l’indivision simplifie le partage des revenus locatifs. | La dépendance décisionnelle qui peut entraîner démotivation et stress chez les indivisaires les plus impliqués. |
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La donation avec réserve d’usufruit
Les parents achètent la totalité du bien et procèdent ensuite à la transmission de la nue-propriété avec réserve d’usufruit aux enfants. Les droits de donation ne sont calculés qu’à partir de la valeur de la nue-propriété.
Contrairement à d’autres placements immobiliers, ces frais sont très réduits et vous avez la possibilité de bénéficier d’un abattement de 100 000 euros renouvelable tous les 15 ans.
Dans ce mécanisme, l’usufruitier doit entretenir le logement et réaliser les interventions nécessaires pour le maintenir dans un bon état.
Cela peut représenter des milliers d’euros si la maison transmise ne respecte pas les règles d’urbanismes locales et les normes thermiques et environnementales en vigueur. En tant que bénéficiaire, vous ne pouvez pas également vendre ou hypothéquer cet actif.
Tableau des principaux avantages et inconvénients d’une donation avec réserve d’usufruit
| Avantages de la donation avec réserve d’usufruit | Limites de la donation avec réserve d’usufruit |
| Conservation de l’usufruit : le donateur conserve le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès. | Irrévocabilité de l’acte : quand la donation est réalisée, le donateur ne peut pas récupérer la pleine propriété du bien. |
| Transmission anticipée du patrimoine : ce régime permet de transmettre des biens et de continuer à les utiliser. Cela facilite la planification successorale. | Effets immédiats : le donateur doit se défaire du bien, ce qui peut poser problème s’il s’agit de sa résidence principale ou d’une source de revenus régulière. |
| Optimisation fiscale : les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété qui est inférieure à celle de la pleine propriété. Cela entraîne une réduction des droits de donation à payer. | Partage des charges : les charges liées au bien peuvent être partagées entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, ce qui peut engendrer des conflits. |
| Préservation du train de vie : le donateur continue à vivre dans le bien ou à en tirer des revenus. Cette approche lui offre ainsi la possibilité de préserver son niveau de vie. | Complexité juridique : la mise en place d’une donation avec réserve d’usufruit peut nécessiter l’intervention d’un notaire et impliquer des frais supplémentaires. |
| Exonération des droits de succession : au décès du donateur, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. | Limitation des droits du nu-propriétaire : ce dernier ne peut pas disposer librement du bien sans l’accord de l’usufruitier, ce qui peut restreindre ses actions. |
Conclusion
Acheter en démembrement avec ses parents est une stratégie d’investissement qui s’adresse aux personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
Ce placement possède de nombreux avantages comme l’absence des droits de succession et la réduction des charges fiscales.
Pour néanmoins tirer le meilleur parti de cette solution, vous devez tenir compte de ses limites et vous faire accompagner par un spécialiste.
FAQ
Qui paie la taxe foncière en démembrement ?
Pendant la période de démembrement, vos parents paient la taxe foncière et tous les frais associés au bien sauf en cas de gros travaux. S’ils décèdent ou si vous rachetez leur usufruit, vous allez vous en occuper puisque vous deviendrez le seul propriétaire du logement.
Quelle est la différence entre une donation et un démembrement ?
Une donation consiste à transférer la pleine propriété d’un bien à un donataire qui en devient le propriétaire total. Le démembrement en revanche divise la propriété en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
Comment acheter en démembrement avec ses parents ?
Commencez par une évaluation du bien pour établir la répartition entre usufruit et nue-propriété. Vous devez ensuite formaliser l’achat par un acte notarié, ce qui définit les droits et obligations de chaque partie.
Pensez à attribuer les charges (taxes, entretien) associées au logement pour éviter tout désaccord. Continuez par ailleurs à vous informer sur les réglementations fiscales et légales qui influent sur vos revenus pour optimiser la gestion du patrimoine,
Que faire quand un bien démembré est vendu ?
L’administration fiscale se charge de répartir les fonds selon un barème issu de l’article 669 du Code général des impôts qui prend en compte l’âge de l’usufruitier.
Si cette transaction génère des bénéfices, toutes les parties doivent déclarer l’argent perçu comme un revenu.