Passer le cap des 80 ans ne signifie pas renoncer à transmettre son patrimoine. Beaucoup de seniors restent propriétaires d’un bien immobilier et souhaitent aider leurs enfants ou petits-enfants de leur vivant, que ce soit pour financer un achat, des travaux ou simplement leur offrir un coup de pouce au bon moment. Mais la fiscalité de la donation évolue avec l’âge, et certains dispositifs disparaissent passé ce seuil. Voici ce qu’il faut savoir avant d’agir.
Ce que la donation de son vivant après 80 ans change vraiment sur le plan fiscal
C’est l’idée reçue la plus répandue : donner après 80 ans serait soit impossible, soit fiscalement désastreux. La réalité est plus nuancée. La donation de son vivant après 80 ans reste tout à fait légale et peut même rester avantageuse, à condition de bien connaître les règles applicables.
Ce qui disparaît réellement passé 80 ans, c’est l’exonération spécifique prévue à l’article 790 G du Code général des impôts. Ce dispositif permettait de donner jusqu’à 31 865 euros par bénéficiaire en franchise totale de droits, sous réserve que le donateur soit âgé de moins de 80 ans. Une fois ce seuil franchi, cette exonération s’éteint définitivement.
En revanche, les abattements classiques restent pleinement en vigueur quel que soit l’âge du donateur. Chaque parent peut ainsi transmettre jusqu’à 100 000 euros par enfant sans payer un centime de droits de donation, avec un renouvellement possible tous les 15 ans. L’abattement en faveur du conjoint ou partenaire de PACS s’élève à 80 724 euros, et celui pour les petits-enfants à 31 865 euros. Ces montants s’appliquent à toutes les formes de donation : argent, bien immobilier, parts de société.
À noter : depuis la loi de finances 2025, une exonération temporaire a été créée pour les dons familiaux destinés à financer un achat immobilier ou des travaux de rénovation énergétique, applicable jusqu’au 31 décembre 2026. Ce dispositif concerne les dons entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, et peut se cumuler avec les abattements classiques dans certaines conditions.
Les formes de donation adaptées après 80 ans
Même sans l’exonération TEPA, plusieurs options restent pertinentes pour transmettre son patrimoine après 80 ans.
La donation en nue-propriété est souvent la plus avantageuse. Le donateur conserve l’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers jusqu’à son décès. Seule la nue-propriété est transmise, et sa valeur fiscale est calculée selon un barème qui tient compte de l’âge du donateur. À 82 ans par exemple, la nue-propriété représente 30 % de la valeur totale du bien. Pour un appartement estimé à 300 000 euros, la base taxable tombe à 90 000 euros, soit en dessous de l’abattement de 100 000 euros par enfant. La transmission peut donc s’effectuer sans aucun droit à payer.
La donation-partage permet quant à elle de répartir le patrimoine entre plusieurs héritiers de manière définitive, en figeant la valeur des biens au jour de l’acte. Elle réduit le risque de conflits familiaux au moment de la succession et offre une visibilité claire à chaque bénéficiaire.
Enfin, les présents d’usage (cadeaux offerts à l’occasion d’un anniversaire, d’un mariage ou d’une naissance) restent exonérés de toute fiscalité, à condition d’être proportionnés aux revenus et au patrimoine du donateur. Ils n’entrent pas dans la succession et ne nécessitent aucune déclaration.
Un point de vigilance s’impose : toute donation effectuée dans les 15 années précédant le décès est réintégrée dans la succession pour le calcul des droits. Ce rappel fiscal peut réduire les abattements disponibles pour les héritiers. Il est donc recommandé d’anticiper, et de recourir à un notaire pour sécuriser chaque opération.
Et si la donation n’est pas la bonne solution ?
Transmettre une partie de son patrimoine de son vivant suppose d’en disposer librement. Or, pour beaucoup de seniors, l’essentiel de leur patrimoine est logé dans leur résidence principale, un bien immobilier qu’ils ne souhaitent pas vendre ni démembrer.
C’est précisément dans cette situation qu’Arrago intervient avec une approche différente. Le Prêt 60, prêt viager hypothécaire encadré par la loi, permet aux propriétaires de plus de 60 ans de mobiliser une partie de la valeur de leur bien immobilier sans avoir à le vendre, sans mensualités et sans remboursement de leur vivant. Les fonds obtenus peuvent servir à financer un projet personnel, des travaux, une aide à domicile, ou encore à réaliser une donation à ses enfants sans puiser dans ses économies.
Contrairement à la donation classique, cette solution ne transfère aucun bien de son vivant et ne modifie pas la structure successorale. Elle offre simplement des liquidités à ceux qui en ont besoin, au moment où ils en ont besoin. Un complément utile à la réflexion patrimoniale, à envisager en parallèle des options de transmission.