La question du montant de la pension que l’on touchera au moment de partir en retraite occupe une place grandissante dans les préoccupations des actifs français.
Entre l’allongement de la durée de cotisation et l’incertitude qui pèse sur le niveau futur des pensions versées par les régimes obligatoires, de plus en plus de particuliers cherchent à se constituer, de leur vivant, des sources de revenus complémentaires.
Parmi les solutions disponibles, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) reviennent régulièrement dans les discussions : elles permettent d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer un bien soi-même, avec un ticket d’entrée souvent plus accessible qu’un achat en direct.
Le marché s’est d’ailleurs diversifié ces dernières années, avec l’apparition de véhicules positionnés sur des stratégies plus ciblées, à l’image de la SCPI Osmo Energie, qui déploie une stratégie immobilière diversifiée associée à un objectif d’amélioration de la performance énergétique et environnementale des actifs.
Mais au-delà de l’effet de mode, la SCPI est-elle réellement un outil pertinent pour préparer sa retraite ?
Voici les trois arguments qui reviennent le plus souvent chez les épargnants, ainsi que les points de vigilance à connaître avant de se lancer.
1. Des revenus complémentaires réguliers, sans gestion locative
Le premier attrait de la SCPI pour un futur retraité tient à sa promesse centrale : percevoir des revenus réguliers, généralement trimestriels, sans avoir à s’occuper de la recherche de locataires, des états des lieux ou des travaux.
La société de gestion s’occupe de l’ensemble de la gestion locative et technique du parc immobilier, et reverse aux associés leur quote-part des loyers perçus, après déduction des frais de fonctionnement.
Pour quelqu’un qui approche de la retraite, cette dimension « passive » compte double : c’est justement le moment de la vie où l’on cherche à alléger ses contraintes de gestion, pas à en ajouter.
Contrairement à un investissement locatif classique, il n’y a ni bail à signer, ni loyer impayé à relancer, ni chaudière à faire réparer un dimanche soir.
Selon les données de marché publiées pour 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s’est situé dans une fourchette d’environ 4 % à 5 %, un niveau qui reste attractif comparé à d’autres supports d’épargne, même s’il ne constitue en rien une garantie pour l’avenir.
2. Une diversification que l’investissement en direct ne permet pas
Second argument souvent avancé : la mutualisation du risque. Avec quelques milliers d’euros, un épargnant en SCPI peut détenir, indirectement, une quote-part d’un patrimoine composé de dizaines, voire de centaines d’immeubles, répartis entre plusieurs villes, plusieurs pays parfois, et plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, ou encore actifs liés à la transition énergétique pour les SCPI les plus spécialisées).
Cette diversification réduit mécaniquement l’impact d’un incident isolé, un immeuble vacant ou un locataire défaillant, sur l’ensemble du portefeuille, ce qui serait beaucoup plus douloureux si l’on avait investi la totalité de son épargne dans un seul bien détenu en direct.
Pour une stratégie de préparation de la retraite, où l’horizon de placement se compte en années, voire en décennies, cette capacité à répartir le risque sur plusieurs actifs et plusieurs zones géographiques est souvent perçue comme un facteur de résilience du revenu futur, même si elle ne supprime pas le risque immobilier dans son ensemble.
3. Des montages patrimoniaux pensés pour anticiper la baisse de revenus
Le troisième point qui séduit les épargnants tient aux différentes façons de structurer un investissement en SCPI pour qu’il produise ses effets précisément au moment du départ à la retraite. Plusieurs stratégies sont couramment utilisées à cette fin.
L’achat en nue-propriété consiste à acquérir des parts de SCPI à un prix décoté, sans percevoir de revenus pendant une période définie (par exemple 5 à 10 ans), la pleine propriété étant reconstituée automatiquement à l’échéance.
L’intérêt : constituer un capital, souvent pendant la vie active où la tranche marginale d’imposition est plus élevée, pour ensuite récupérer des parts productrices de revenus au moment de la retraite, quand les besoins de trésorerie augmentent et que le taux d’imposition peut être plus favorable.
L’achat à crédit permet, lui, de faire financer l’investissement par les loyers perçus et de rembourser le prêt pendant la vie active, pour disposer de revenus nets de tout emprunt une fois retraité.
Enfin, loger des parts de SCPI dans une assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (également appelé PER) offre un cadre fiscal différent de la détention en direct, potentiellement plus adapté selon la situation de chacun.
Ces montages ne sont toutefois pas anodins et méritent d’être étudiés avec un conseiller avant d’être mis en œuvre.
Les points de vigilance à ne pas négliger
Si les arguments en faveur des SCPI sont réels, ils ne doivent pas occulter plusieurs limites structurelles de ce placement.
D’abord, le capital investi n’est pas garanti : la valeur des parts peut baisser, notamment en cas de retournement du marché immobilier ou de baisse de la valeur d’expertise des actifs détenus, comme cela a pu être observé sur le segment des bureaux ces dernières années.
Ensuite, le rendement lui-même n’est pas garanti et peut varier d’une année sur l’autre, voire d’une SCPI à l’autre selon sa stratégie et son secteur.
La liquidité constitue un autre point d’attention important : contrairement à un placement financier coté, la revente de parts de SCPI n’est pas instantanée et dépend de l’existence d’une contrepartie acheteuse, ce qui peut allonger les délais, en particulier en période de marché moins porteur.
Les frais, souvent significatifs à l’entrée, plaident également pour un horizon de détention long, généralement recommandé au minimum 10 ans, afin de les amortir.
Enfin, sur le plan fiscal, les revenus de SCPI détenues en direct sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, ce qui peut représenter une charge fiscale non négligeable pour les contribuables les plus imposés, d’où l’intérêt d’étudier les alternatives (démembrement, assurance-vie, SCPI européennes) selon sa situation personnelle.
En conclusion
Les SCPI peuvent constituer un outil pertinent parmi d’autres pour préparer sa retraite, grâce à la perspective de revenus complémentaires réguliers, à la diversification qu’elles permettent et aux montages patrimoniaux qui peuvent être construits pour faire coïncider la perception des revenus avec le départ en retraite.
Elles ne constituent cependant pas une solution miracle : le capital n’est pas garanti, la liquidité est limitée, et la fiscalité applicable dépend fortement du montage choisi.
Comme pour tout investissement de long terme, la décision doit être prise en fonction de sa situation patrimoniale, fiscale et personnelle, idéalement après un échange avec un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.