Le montage d’une holding SCI (Société Civile Immobilière) s’adresse aux investisseurs qui souhaitent optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier.
Ce dispositif qui continue de séduire beaucoup de personnes présente de nombreux avantages (transmission simplifiée des biens, bénéfices fiscaux) et quelques limites, notamment des frais de constitution élevés.
Vous devez donc connaître les caractéristiques distinctives de ce montage pour maximiser vos rendements et réduire vos pertes financières. À travers notre guide, vous découvrirez les atouts d’une holding SCI, les faiblesses associées à son adoption et les réglementations qui régissent ses activités.
Nous vous proposons aussi des exemples concrets pour vous aider à mieux comprendre comment les dividendes et les plus-values sont imposés dans ce système.
Grâce à l’analyse de ces détails, vous saurez si le montage d’une holding SCI convient à vos différents objectifs patrimoniaux et de placement.
Holding : que savoir de cette forme juridique ?
Une holding est une société juridique qui détient des parts de capital dans des filiales. Elle peut assurer la direction opérationnelle de ces entreprises filles quand elle possède la majorité des titres dans chacune d’elles. Cela permet ainsi d’adopter une gouvernance centralisée et de limiter les pertes de temps.
Une holding peut aussi acheter des actions dans des firmes nationales ou multinationales sans les diriger. Cette pratique facilite les investissements entre les filiales et maximise les profits du groupe.
Celui-ci doit cependant effectuer des opérations de contrôle ou de financements pour garder un œil sur son investissement.
Selon une enquête menée par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), il existait près de 83 000 sociétés financières en France (chiffres de 2019). 77 % de ces structures, soit 63 910, sont des holdings.
Parmi les entités les plus plébiscitées ces dernières années, on retrouve AUCHAN RETAIL INTERNATIONAL. Il regroupe des supermarchés Auchan afin de mieux gérer leurs ressources.
À lire aussi : Holding SAS ou SARL, quel statut choisir ?
Quels sont les différents types de holding ?
Chaque investisseur peut mettre sur pied une holding pure pour gérer de façon exclusive des filiales. S’il souhaite en revanche associer la gestion des titres et ses activités commerciales ou industrielles, il doit plutôt créer une holding mixte ou impure. Il profitera ainsi d’une grande flexibilité et peut maximiser ses gains.
Une holding animatrice participe à la croissance des entreprises filles en leur fournissant des services administratifs et comptables. Certaines familles décident d’utiliser cette forme juridique (holding familiale) dans le but de contrôler leur patrimoine.
Pour bénéficier d’un effet de levier financier important, constituez une holding de rachat. Elle se spécialise dans l’acquisition d’autres compagnies et permet de centraliser les investissements. Elle convient aux personnes à la recherche de solutions fiables pour diversifier leur portefeuille.
La holding de contrôle détient des titres majoritaires dans différentes structures. Elle contribue aux prises de décisions et au développement de chacune d’elles. En fonction de son niveau d’implication, elle peut être active ou passive.
À lire aussi : J’ai une entreprise et je divorce : comment me protéger ?
Tableau des différents types de holdings avec leurs caractéristiques
| Types de holdings | Spécificités |
| Holding passive (pure) | Elle a pour seule activité la gestion d’un portefeuille de titres de participation. Elle n’emploie pas de salariés et agit uniquement en tant qu’actionnaire. |
| Holding active (animatrice) | La société-mère participe de façon active à la gestion des filiales en fournissant des services administratifs, juridiques et comptables. Elle joue un rôle stratégique dans la politique du groupe. |
| Holding de contrôle | Elle détient des participations majoritaires dans d’autres sociétés, ce qui permet d’avoir un contrôle direct sur celles-ci. Elle peut être passive ou active selon son niveau d’implication. |
| Holding familiale | Les familles utilise cette forme juridique pour gérer leur patrimoine et simplifier la transmission des biens entre générations. |
| Holding de rachat | Elle s’utilise pour acquérir d’autres entreprises et permet de centraliser les investissements en plus de bénéficier d’un effet de levier financier. |
| Holding mixte (impure) | Ici, le groupe combine la gestion de titres avec des activités commerciales ou industrielles. Il bénéficie ainsi d’une flexibilité dans la gestion des ressources disponibles. |
À lire aussi : Présent d’Usage : avantages, inconvénients & particularités…
Quelles sont les formes juridiques d’une holding ?
Une holding peut prendre cinq formes juridiques différentes et chacune d’elles présente des inconvénients et des avantages. Vous pouvez créer un groupe avec un statut de :
- SAS (société par actions simplifiée)
- SARL (Société À Responsabilité Limitée),
- SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle),
- EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée),
- SPFPL (Société de Participation Financière des Professions Libérales).
Découvrez dans ce tableau les atouts et les limites de chaque forme juridique.
| Formes juridiques de la holding | Forces | Faiblesses |
| SAS (Société par Actions Simplifiée) | Flexibilité dans la rédaction des statuts. Responsabilité limitée des actionnaires aux apports. Possibilité de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR). Pas de capital social minimum requis. Souplesse dans la gestion et l’organisation. | Formalités administratives parfois complexes. Coûts de création et de fonctionnement plus élevés. Dirigeants assimilés à des salariés, donc charges sociales élevées. Moins de protection pour les créanciers en cas de non-respect des obligations statutaires. Risque de dilution du pouvoir décisionnel si plusieurs actionnaires sont présents. |
| SARL (Société à Responsabilité Limitée) | Structure juridique simple et bien encadrée par la loi. Responsabilité limitée des associés aux apports. Possibilité d’avoir un gérant majoritaire avec des charges sociales moins élevées. Protection du patrimoine personnel des associés. Adaptée aux petites et moyennes entreprises (PME) | Moins de flexibilité dans la gestion par rapport à une SAS. Imposition des bénéfices par défaut à l’IS, avec option possible pour l’IR. Limitations sur le transfert des parts sociales, ce qui peut compliquer les cessions. Obligation d’approbation des comptes annuels par les associés. |
| SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) | Simplicité de gestion pour un associé unique. Flexibilité dans la rédaction des statuts et choix d’imposition (IS ou IR). Responsabilité limitée aux apports, ce qui protège le patrimoine personnel du dirigeant. Exonération des dividendes de cotisations sociales (sous certaines conditions). Accès à un statut social plus protecteur pour le dirigeant que dans une EURL. | Moins de sécurité juridique qu’une SARL en cas de litige avec des tiers. Charges sociales élevées si le dirigeant est rémunéré. Nécessité d’une gestion rigoureuse pour éviter les abus de droit. |
| EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) | Possibilité d’opter pour l’IS si cela est plus avantageux fiscalement. Adaptée aux entrepreneurs individuels qui souhaitent limiter leur responsabilité personnelle. Charges sociales moins élevées que dans une SAS/SASU si le gérant ne se verse pas de salaire. Responsabilité limitée aux apports. Simplicité administrative et souplesse dans la gestion pour un associé unique. | Limitation dans le transfert des parts sociales, ce qui peut compliquer les cessions. Moins d’options en matière de financement comparé à une SASU ou SAS. Imposition par défaut à l’IR, ce qui peut être désavantageux pour certains profils fiscaux. |
| SPFPL (Société de Participation Financière des Professions Libérales) | Favorise la collaboration entre professionnels. Permet aux professions libérales de se regrouper sous une structure commune pour optimiser leur fiscalité. Exonération d’impôt sur les sociétés pour les dividendes perçus sous certaines conditions. Souplesse dans la gestion et l’organisation interne, notamment en matière de répartition des bénéfices. Protection du patrimoine personnel des associés grâce à la responsabilité limitée. | Régime juridique spécifique qui peut être complexe à gérer pour certains professionnels. Limitée aux professions libérales. Nécessité d’une bonne connaissance des règles spécifiques qui encadrent cette structure juridique. |
À lire aussi : Investir dans les ETF : bonne idée ?
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Une SCI se spécialise dans l’achat, la vente ou la location des biens immobiliers. Elle facilite la gestion d’un patrimoine et simplifie sa transmission. D’après les articles 1832 à 1873 du Code civil, la création d’une Société Civile Immobilière nécessite la présence de deux associés.
Quels sont les avantages d’une Société Civile Immobilière ?
Nous vous proposons de découvrir dans ce tableau les atouts de cette forme de société.
| Atouts d’une SCI | Description |
| Souplesse de création | Aucune exigence de capital social minimum, ce rend le processus de création simple et accessible à tous. |
| Gestion simplifiée | Simplifie la gestion d’un patrimoine immobilier, avec un gérant unique pour prendre des décisions sans assemblée générale. |
| Protection du patrimoine personnel | Les associés bénéficient d’une responsabilité limitée aux apports. Cette particularité leur offre la possibilité de protéger leur patrimoine personnel des dettes de la SCI. |
| Facilité de transmission | Permet une transmission simplifiée du patrimoine immobilier entre héritiers grâce à l’attribution des parts de la société. |
| Accès facilité au financement | La mise en commun des capitaux permet d’augmenter les capacités d’emprunt et d’obtenir plus facilement des prêts bancaires. |
| Avantages fiscaux | Possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR), et exonération possible des plus-values après 22 ans de détention. |
| Cession de parts sociales facilitée | La cession de parts est généralement plus simple que la vente d’un bien immobilier en indivision. |
| Empêche l’indivision | La SCI permet d’éviter les complications liées à un achat en indivision avec ses parents et simplifie la gestion collective du patrimoine. |
| Montages juridiques variés | Permet divers montages juridiques adaptés aux besoins spécifiques des associés (familiale, professionnelle, etc.). |
À lire aussi : CEL : avantages, inconvénients & spécificités…
Quels sont les inconvénients d’une Société Civile Immobilière ?
| Limites d’une Société Civile Immobilière | Description |
| Responsabilité illimitée des associés | Chaque associé engage son patrimoine personnel en cas de dettes de la SCI, ce qui peut représenter un risque financier important. |
| Complexité de création et d’administration | La création d’une SCI nécessite des formalités administratives longues et complexes, ainsi qu’une gestion rigoureuse des obligations comptables et fiscales. |
| Difficulté de cession des parts sociales | La cession de parts sociales peut être compliquée puisque nécessite l’accord des autres associés. |
| Coûts cachés et frais supplémentaires | La gestion d’une SCI peut entraîner des frais non prévus tels que les honoraires d’experts (notaires, avocats) et les coûts liés à la comptabilité. |
| Accès limité aux financements | Les SCI ne peuvent pas bénéficier de certaines subventions (comme le prêt à taux zéro) et rencontrent souvent des difficultés pour obtenir des financements bancaires. |
| Obligations fiscales et comptables | Les SCI doivent respecter des obligations fiscales et comptables strictes, y compris la tenue d’assemblées générales annuelles et la rédaction de procès-verbaux. |
| Restrictions sur les activités commerciales | Les SCI ne peuvent pas exercer d’activités commerciales, comme la location meublée ou l’achat-revente, ce qui limite leur flexibilité opérationnelle. |
| Engagement à long terme | Investir dans une SCI implique souvent un engagement à long terme, ce qui peut être contraignant si les besoins financiers ou patrimoniaux changent. |
À lire aussi : Comment éviter que l’État prenne notre argent en cas de crise ?
Holding SCI : que savoir de ce montage ?
L’association de la holding et d’une SCI favorise une gestion optimisée du patrimoine et des investissements immobiliers. Dans ce système, la holding détient alors des actions et des parts sociales de la SCI.
Quels sont les différents avantages d’une holding SCI ?
La création d’une holding SCI peut vous permettre de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment d’une exonération sur les dividendes versés par les filiales.
Avec elle, vous pouvez éviter les pertes financières inutiles et gagner du temps.
La transmission simplifiée du patrimoine aux héritiers
La holding SCI familiale offre une certaine liberté pour personnaliser les règles de nomination des gérants et de vote.
Avec elle, transmettez des titres à vos héritiers et gardez la gestion de votre entreprise. Cela vous permet même de bien choisir votre successeur et de lui donner un pouvoir décisionnel plus important.
Le nouveau dirigeant peut par exemple bénéficier d’un double droit de vote en ce qui concerne toutes les décisions que prendra la holding.
Assurez-vous cependant d’opter pour une personne déterminée, soucieuse, organisée et fiable afin de garantir la pérennité de la firme.
La gestion simplifiée des processus internes
La mise sur pied d’une holding SCI peut vous permettre de gérer vos biens tout en détenant un peu plus d’un quart du capital social d’une filiale.
Pour ce faire, vous devez avoir la majorité des parts dans votre société et celle-ci doit être actionnaire majoritaire dans une autre compagnie fille. Cela évite alors de posséder 50 % des actions dans chacune des SCI créées.
Le montage d’une holding SCI vous donne ainsi la possibilité d’acquérir moins de parts sociales et de réduire votre investissement financier personnel.
Avec ce dispositif, vous gagnez en simplicité d’organisation. Vous pouvez par conséquent mutualiser la gestion de vos actifs ou de votre comptabilité afin de limiter les pertes de temps.
Les avantages juridiques et financiers d’une holding SCI
Avec ce dispositif, vous pouvez faire entrer plus d’investisseurs dans votre société et continuer à garder le contrôle de votre filiale.
S’il n’existe qu’une seule entreprise fille, vous ne pouvez céder que 49 % de son capital social à vos potentiels actionnaires. Les 95 % des dividendes d’une holding SCI peuvent être utilisés pour le remboursement des dettes d’une compagnie fille.
Dans ce système, vous pouvez conclure des conventions de trésorerie entre différentes SCI. Cette pratique vous donne la possibilité de prélever des fonds dans des SCI bénéficiaires pour les redistribuer à celles qui sont déficitaires.
Le montage d’une holding SCI permet également d’étendre son patrimoine immobilier et d’augmenter sa capacité de négociation avec les banques grâce à l’effet de levier.
À lire aussi : Comment investir 50 000 euros ?
Quels sont les inconvénients d’une holding SCI ?
Le montage d’une holding SCI présente quelques inconvénients. La prise en compte de ces limites permet de maximiser les profits et d’éviter des sanctions juridiques.
Celles-ci peuvent réduire la rentabilité de vos biens immobiliers et donner naissance à des conflits familiaux ou entre associés.
La consolidation des comptes et la nomination d’un Commissaire aux comptes
La création d’une holding SCI vous oblige sous certaines conditions à consolider vos comptes. Il s’agit d’un document comptable qui vous offre la possibilité de connaître la situation pécuniaire et patrimoniale de chaque entreprise fille du groupe.
Un Commissaire aux Comptes (CAC) doit valider les données obtenues, ce qui peut entraîner des dépenses financières supplémentaires.
La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) en holding SCI
La société mère reçoit des revenus sous forme de dividendes uniques sans la TVA.
Un groupe qui détient des participations dans d’autres entreprises, mais qui n’exerce aucune activité commerciale ou industrielle propre ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats.
Pour cela, vous devez procéder à la création d’une holding SCI animatrice. Mais vous devez consulter votre conseiller financier afin de vérifier que les autorités compétentes acceptent cette éventualité.
Les frais de constitution et de gestion de la holding SCI
La constitution et la gestion d’une holding SCI impliquent la rédaction des statuts de la société mère qui nécessite l’intervention d’un notaire ou d’un avocat.
Elles entraînent aussi des formalités administratives telles que l’immatriculation au Registre du Commerce et de Sociétés (RCS). Elles requièrent par ailleurs la présence d’un expert-comptable.
Toutes ces actions justifiées engendrent des coûts non négligeables qui dépendent de la complexité de votre dossier.
Les risques d’accusation d’abus de droit
Les services des impôts peuvent assimiler une optimisation fiscale faite avec une holding SCI à une fraude. L’application de loyers inférieurs aux prix du marché ou les factures non justifiées comptent aussi parmi les actes classés dans cette catégorie. C
es situations entraînent souvent des requalifications, voire des redressements fiscaux.
À lire aussi : Dans quoi investir ? Les 25 meilleurs placements !
Holding SCI : quels sont les schémas fiscaux possibles ?
Quand vous optez pour une holding SCI, vous pouvez adopter trois schémas fiscaux.
Chaque mécanisme possède des particularités propres et leur connaissance permet d’éviter des erreurs de débutants et de mieux comprendre les impositions effectuées.
Quelles sont les spécificités du régime mère-fille ?
Avec ce dispositif, vous profitez d’une exonération des taxes sur les titres (dividendes) que vous recevez de votre filiale à hauteur de 95 %.
Il vous donne également la possibilité d’éviter une double imposition des plus-values générées.
Ce régime fiscal ne peut cependant s’appliquer qu’à une seule entreprise fille de la société mère. Pour en bénéficier, assurez-vous que :
- la holding détient au moins 5 % de la SCI depuis plus de deux ans,
- toutes les sociétés doivent être soumises à l’IS (Impôt sur les Sociétés),
- la société mère doit intégrer dans son résultat imposable 5 % du produit total de ses participations.
Aucune démarche administrative supplémentaire n’est nécessaire pour profiter de ce dispositif.
Cas pratique 1 pour comprendre les implications du régime mère-fille
Imaginons que vous détenez une holding qui possède 20 % des parts d’une SCI Résidence Soleil. Cette participation est en place depuis plus de deux ans et les deux sociétés sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Chaque année, la SCI génère 100 000 € de bénéfices nets et distribue 50 000 € sous forme de dividendes à ses actionnaires.
Situation 1
SCI Gestion Patrimoniale perçoit sa part des dividendes, soit 10 000 € (20 % des 50 000 €) avec une exonération fiscale de 95 %.
Cela signifie que seuls 5 % de ces 10 000 € (soit 500 €) sont réintégrés au résultat imposable de la holding.
Situation 2
Si la holding revend un jour ses parts à la SCI Résidence Soleil, les plus-values générées ne subiront pas de double imposition. Le régime mère-fille allège ainsi la charge fiscale et simplifie la gestion administrative.
Quelles sont les particularités du régime de l’intégration fiscale ?
Dans ce système, l’impôt sur les bénéfices est globalisé. Si une SCI présente un déficit, les autres sociétés de la holding peuvent le compenser avec leurs bénéfices.
Ce dispositif offre à la société mère la possibilité de profiter d’une exonération sur les dividendes qu’elle perçoit. Les conditions à remplir pour en profiter sont :
- la holding doit détenir 95 % des filiales intégrées,
- les Sociétés Civiles Immobilières doivent être soumises à l’IS,
- les exercices comptables des filiales se terminent au même moment.
Ce régime fiscal réduit le montant global imposable du groupe.
Cas pratique pour comprendre les subtilités d’une intégration fiscale pour une holding SCI
Supposons que vous avez une holding qui détient plusieurs SCI. Voici comment le régime de l’intégration fiscale fonctionne.
Situation 1 : globalisation de l’impôt sur les bénéfices
Si la première SCI présente un déficit de 100 000 € et la seconde SCI a un gain de 200 000 €, le bénéfice global imposable du groupe sera de 100 000 € (200 000 € – 100 000 €).
Situation 2 : exonération sur les dividendes
Si une SCI fille distribue 100 000 € de dividendes et que la holding en détient 95 %, la holding recevra 95 000 € de dividendes. Grâce à l’exonération, les 95 000 € ne seront pas imposés au niveau de la holding, ce qui permet de réduire la charge fiscale globale du groupe.
Quelles sont les caractéristiques de la holding SCI transparente ?
Les dividendes que perçoit la société mère sont imposables en fonction de leur nature (revenus fonciers, plus-values immobilières).
Cette particularité a un impact direct sur la fiscalité du groupe. Les SCI paient donc les taxes puisqu’ils sont considérés comme des revenus de capitaux immobiliers.
Dans ce système, chaque Société Civile Immobilière est libre de choisir son régime fiscal et son statut juridique. Pour éviter de commettre des erreurs, les dirigeants des SCI doivent se rapprocher des professionnels.
Conclusion
La création d’une holding SCI est une solution avantageuse qui permet d’éviter la double imposition.
Elle donne la possibilité aux associés de garder le contrôle sur leur patrimoine et de transmettre facilement leur héritage.
Ce montage financier est un moyen efficace pour accroître les bénéfices de votre investissement immobilier. Pour maximiser vos profits, vous devez cependant éviter des erreurs de débutants et solliciter l’expertise d’un professionnel.
FAQ
Comment payer moins d’impôt avec une holding SCI ?
La holding doit déclarer ces impôts selon les exigences du régime mère-fille ou de l’intégration fiscale pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Cela permet aux investisseurs de préserver 95 % des dividendes perçus.
Comment répartir les dividendes d’une holding SCI ?
La société mère les distribue entre les associés au prorata de leurs apports dans le capital social. Cette répartition se fait selon les conditions prises par l’assemblée générale.
Les actionnaires peuvent donc adopter des résolutions spéciales pour modifier les modalités établies par défaut.
Comment optimiser la fiscalité d’une holding SCI ?
La holding peut prêter de l’argent à ses filiales à des conditions plus favorables que celles du marché. Cela permet d’optimiser la gestion de la trésorerie et de minimiser les coûts financiers.
Si le groupe se conforme à l’IS, il peut déduire un certain nombre de charges de son résultat imposable. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et de copropriété, les assurances…