Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) favorise la déduction des dépenses justifiables engagées pour l’activité de votre revenu imposable.
Les charges déductibles incluent les frais d’assurance, les coûts d’entretien du logement, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, etc.
Ce mécanisme vous offre également l’opportunité de bénéficier du système d’amortissement pour optimiser votre fiscalité en régime réel.
Si les dotations aux amortissements n’avaient aucun impact sur la plus-value du bien en cas de revente du bien, cela change avec la loi de finances en 2025.
Quelles sont les modifications qu’apporte la nouvelle réglementation ? Le statut de loueur meublé non professionnel est-il toujours autant attractif ?
Découvrez les conséquences de la réforme 2025 sur le dispositif LMNP et des conseils pratiques pour les anticiper.
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LMNP : que savoir du mécanisme d’amortissement en location meublée ?
L’amortissement est une répartition comptable du prix d’un bien (immobilier, mobilier, travaux) sur sa durée d’utilisation.
Appliqué sous le régime réel en LMNP, il favorise la réduction du bénéfice imposable sans entraîner une sortie de trésorerie.
Quelle est la durée d’amortissement selon les composantes ?
La période d’amortissement pour la structure d’un bâtiment (gros œuvre) est comprise entre 30 ans et 50 ans.
Elle va de 20 à 30 ans pour la toiture, les façades et les installations techniques. Elle s’étale sur 10 à 15 ans pour les aménagements intérieurs (cuisine, salle de bains).
La durée d’amortissement est comprise entre 5 ans et 10 ans pour le mobilier et les appareils électroménagers.
Attention !
Le terrain n’est pas pris en compte par ce dispositif, car sa valeur augmente en général de 10 % à 20 % avec le temps.
En LMNP, les dépenses inférieures à 600 € sont des amortissements non déductibles parce qu’elles sont considérées comme des charges.
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Quelles sont les particularités de ce dispositif ?
L’amortissement ne génère pas de déficit fiscal. Quand les charges à déduire dépassent le montant des loyers, la perte est reportée sur les années à venir.
Pour calculer les sommes déductibles, utilisez une méthode claire comme la « technique par composante ».
Ce procédé vous offre l’opportunité d’obtenir un résultat précis et adapté à la nature de vos différents biens.
Bon à savoir !
Le choix du régime réel pour profiter des amortissements s’avère intéressant quand les sommes déductibles valent plus de la moitié des recettes locatives.
Cette option est par exemple la plus avantageuse si vous percevez 12 000 € de loyers annuels et que le montant à déduire vaut 7 000 €.
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LMNP & amortissements : quel changement apporte la loi des finances 2025 ?
Selon la loi de finances du 15 février 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Cette nouvelle réforme augmente ainsi la base taxable des bénéfices que génère la vente d’un logement meublé.
Le montant de la plus-value imposable vaut désormais : Plus-value imposable = prix de vente — (prix d’achat + frais et travaux — amortissements réintégrés).
Cas pratique :
Claire achète un appartement meublé à Lyon en 2015 au prix de 200 000 €. Elle y ajoute 15 000 € pour les frais complémentaires (notaire, agence).
Elle réalise des travaux 10 000 € pour redonner une seconde vie au logement afin de fixer un loyer élevé. Soucieuse d’optimiser sa fiscalité, elle opte pour le régime réel LMNP.
Grâce à ce choix, elle bénéficie d’un amortissement de 50 000 € sur une période de dix ans et réduit sa base taxable.
Le 1er mars 2025, Claire vend son bien à 300 000 € et pense avoir réalisé une belle plus-value. La loi de finances 2025 vient changer la donne.
- Avant la loi de finances 2025 :
Calcul de la plus-value imposable : 300 000 − (200 000 + 15 000 + 10 000) = 75 000 €.
Aucun ajout des amortissements. Le montant de la base taxable est toujours égal à 75 000 €.
- Après la loi de finances 2025 :
Calcul de la plus-value imposable : 300 000 − (200 000 + 15 000 + 10 000 – 50 000) = 125 000 €
Les amortissements sont réintégrés, donc la base taxable est égale à 125 000 €.
- Résultat :
Avant 2025 : Claire devrait être imposée sur 75 000 €
Après le 15 février 2025 : Claire est imposée sur 125 000 € après l’ajout des amortissements.
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Loi de finances 2025 : fin des abattements selon la durée de détention ?
Non, la loi de finances 2025 conserve les abattements qui favorisent la réduction progressive de l’imposition selon la durée de détention du bien.
Découvrez dans le tableau suivant une répartition complète des abattements maintenus pour l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).
| Abattements pour l’impôt sur le revenu (IR) 19 % | Abattements pour les prélèvements sociaux (17,2 %) |
| Aucune réduction jusqu’à 5 ans de détention | Aucune réduction jusqu’à 6 ans de détention |
| 6 % à partir de la 6ᵉ année de détention | 1,65 % par an entre la 6ᵉ année et la 21ᵉ année |
| Exonération totale à partir de 22 ans de détention | 1,60 % par an de la 22ᵉ année à la 29ᵉ année |
| 9 % pour la 30ᵉ année | |
| Exonération totale au-delà de 30 ans |
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Comment faire face à ce changement ?
L’entrée en vigueur de la nouvelle réforme a entraîné une panique générale dans les rangs des personnes qui investissent dans l’immobilier avec le statut de LMNP.
Pour éviter de prendre des décisions hâtives, voici quatre conseils qui permettent de faire face à ce brusque changement.
Acceptez la détention à très long terme
La meilleure stratégie pour limiter les conséquences de la réintégration des amortissements dans la plus-value est de maximiser vos abattements.
Pour le faire, conservez votre logement meublé pendant au moins 22 ans afin de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu.
Si vous ne voulez payez aucune taxe à la revente de votre bien immobilier, cédez-le après une durée maximale de 30 ans.
Exemple :
Marc a un appartement meublé qu’il conserve pendant 30 ans. Au bout de cette période, il revend son bien à Brice et enregistre une plus-value de 50 000 €.
Pendant la période d’utilisation du logement, Marc avait déduit 60 000 € au titre des amortissements. Cette somme ne comptera pas lors du calcul de la plus-value et il bénéficie d’une exonération totale.
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Faites une réévaluation de votre stratégie d’investissement
La réintégration des amortissements déduits au montant de la plus-value imposable ne concerne pas les locations meublées qui relèvent du régime de micro-BIC.
Elle exclut les biens détenus par les Sociétés civiles immobilières (SCI) assujetties à l’impôt sur le revenu ou en indivision non soumis à la comptabilité commerciale.
Elle ne prend pas également en compte les résidences étudiantes et d’affaires, les EHPADs (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), etc.
L’une des méthodes pour faire face à ce changement est d’investir dans les habitations qui conservent l’ancien avantage fiscal.
Assurez-vous cependant que cette réorientation de votre stratégie reste conforme afin d’éviter tout redressement.
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Pensez à la donation ou à la transmission de votre logement meublé
Si la vente de l’appartement n’est pas votre unique option, optez pour une transmission par donation ou succession.
Ne constituant pas une cession à titre onéreux, cette solution échappe à l’imposition sur la plus-value immobilière.
La réintégration des amortissements déduits avant la transmission du logement meublé est donc inexistante.
Les héritiers ou les donataires désignés bénéficient ainsi d’un nouveau coût de revient sans aucune plus-value latente.
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Sollicitez l’expertise d’un professionnel compétent et expérimenté
L’accompagnement d’un expert vous aide à prendre de bonnes décisions pour optimiser votre fiscalité et éviter tout litige avec l’administration fiscale.
Le prestataire possède les connaissances et les compétences requises pour vous proposer des solutions adaptées à votre profil.
Ensemble, vous êtes capable d’établir une stratégie d’investissement dans l’immobilier efficace et réaliste.
Il a par ailleurs les outils adéquats pour effectuer des simulations afin de mesurer l’impact réel de vos choix sur vos placements.
Grâce à ses conseils, vous réalisez de considérables économies sur le long terme et vous pouvez même compenser vos pertes au moment de la revente de votre bien.
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Conclusion
La loi de finances 2025 impose la réintégration des amortissements déduits à la plus-value imposable en cas de revente d’un bien en LMNP.
Avec une stratégie d’investissement efficace et l’appui d’un professionnel, vous parviendrez à faire face à ce changement brusque et à optimiser vos dépenses.
FAQ
Le statut LMNP reste-t-il plus avantageux que la location vide ?
Oui, le dispositif de LMNP reste plus avantageux que la location vide grâce aux amortissements et autres déductions de charges qui réduisent la fiscalité annuelle.
La réforme concerne-t-elle uniquement l’amortissement de l’immobilier ?
La réforme concerne la réintégration des amortissements immobiliers dans la plus-value imposable, pas uniquement l’amortissement.
Le régime Micro-BIC est-il également touché par cette obligation de réintégration ?
Non, le régime Micro-BIC n’est pas concerné par la réintégration des amortissements entrée en vigueur en 2025.
La nouvelle réforme s’applique-t-elle aux logements meublés achetés avant le 15 février 2025 ?
Oui, la réforme s’applique même aux logements meublés acquis après son entrée en vigueur le 15 février 2025.
Les amortissements passés et non déduits sont-ils également concernés par la réintégration ?
Oui, les amortissements passés et non déduits sont également réintégrés dans le calcul de la plus-value taxable en cas de revente du bien.
