D’après l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), les foncières cotées les plus rentables de la zone euro ont progressé de 15 % en 2025.
Leur capitalisation boursière totale a atteint près de 44 milliards d’euros sur Euronext Paris le 31 décembre 2025.
Le secteur enregistre donc sa troisième année consécutive de hausse après une chute de 35 % en 2020 et une baisse de 12,95 % en 2022.
Faut-il intégrer ces actions dans votre portefeuille ? Quelle SIIC devez-vous privilégier en fonction de votre profil ?
En plus du classement des dix meilleures foncières cotées françaises en 2026, voici des stratégies pour améliorer vos revenus grâce à ces sociétés.
Êtes-vous prêt à investir dans une foncière cotée en 2026 ?
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Top 10 des meilleures foncières cotées françaises en 2026
Selon l’indice Euronext IEIF SIIC France mis à jour le 6 octobre 2025, plus de 30 foncières cotées françaises sont en activité.
Notre classement examine le patrimoine immobilier de la société en s’assurant qu’il reste au-dessus d’un milliard d’euros.
Il regroupe des véhicules d’investissement dont le ratio d’endettement (loan-to-value) est inférieur à 40 %.
Nous avons sélectionné des sociétés qui distribuent aux investisseurs des dividendes dont le rendement reste supérieur à 3,5 %.
Notre top dix des meilleures foncières cotées intègre l’exposition sectorielle et le résultat net récurrent de chacune des SIIC.
| Foncières cotées | Patrimoine en milliards d’euros (décembre 2025) | Capitalisation boursière en milliards d’euros | Les secteurs dominants | Taux de dividende distribué en 2025 |
| Unibail-Rodamco-Westfield (URW) | 48,9 | 14 | Centres commerciaux | 4,42 % |
| Covivio (COV) | 23,7 | 5,4 | Bureaux, hôtels et résidentiel | 6,98 % |
| Klépierre (LI) | 21,2 | 9,77 | Centres commerciaux | 5,58 % |
| Gecina (GFC) | 17,6 | 5,28 | Bureaux et logements | 7,9 % |
| Colonial SFL (COL) | 11,9 | 3,43 | Bureaux de haut standing (quartiers centraux) | 3,7 % |
| Carmila (CARM) | 6,7 | 2,30 | Galeries Carrefour | 8,26 % |
| Icade (ICAD) | 6,1 | 1,53 | Bureaux | 9,54 % |
| Argan (ARG) | 4,1 | 1,51 | Logistique premium (entrepôts modernes) | 5,8 % |
| Mercialys (MERY) | 3,04 | 1,10 | Centres commerciaux de proximité | 8,65 % |
| Frey (FREY) | 2,6 | 1 | Parcs commerciaux de périphérie et villages de marques | 5,94 % |
Foncière cotée : que savoir avant d’y investir en 2026 ?
Une foncière cotée désigne une société présente sur le marché boursier et qui détient, gère et loue un patrimoine immobilier.
D’après la loi de finances 2002-1575 du 30 décembre 2002, elle bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur les sociétés (IS) en contrepartie d’une obligation de distribution de dividendes.
Quelles sont les obligations fiscales liées aux SIIC ?
Inspiré des REIT américains créés en 1960, le statut de société d’investissement immobilier cotée entre en vigueur en France le 1er janvier 2003.
Selon l’article 208 C du Code général des impôts (CGI), toute foncière cotée doit distribuer 95 % des bénéfices issus de la location de ses immeubles.
Elle reverse 70 % des plus-values réalisées lors des cessions d’actifs. Cette mécanique conduit à un transfert automatique de richesse vers l’actionnaire.
Au moment de son introduction en bourse, une SIIC doit mettre à la disposition des investisseurs au moins 15 % de son capital.
Quelles sont les différences entre un REIT et une SIIC ?
Pendant qu’un REIT à haut rendement se voit contraint de distribuer 90 % de ses gains aux États-Unis, une SIIC en verse 95 % en France.
L’administration fiscale française prélève davantage d’impôts sur les revenus et les dividendes ne bénéficient pas non plus de l’abattement de 40 %.
Depuis le 1er janvier 2012, les SIIC demeurent inéligibles au plan d’épargne en actions (PEA) en France.
Pour investir dans ce secteur avec cette enveloppe, vous devez acheter un fonds indiciel (ETF) immobilier européen.
Comment évolue le marché des SIIC depuis 2019 ?
L’indice Euronext IEIF SIIC France enregistre une progression de 35,91 % en 2019, mais il connaît une chute de 35 % en quelques mois lors de la COVID-19.
Le rebond de 12,89 % intervient en 2021, mais la hausse brutale des taux directeurs en 2022 entraîne une dépréciation de 12,95 %.
Celui-ci réalise un sursaut de 17,9 % en 2023 avant de subir un repli de 15 % en 2025. La performance annuelle moyenne des SIIC sur 40 ans (1984 à 2024) s’établit à 9 %.
La Banque centrale européenne (BCE) a par ailleurs revu à la baisse ses taux directeurs à six reprises entre juin 2024 et juin 2025. Cette détente monétaire a réduit le coût de refinancement des SIIC.
Les décotes sur l’actif net réévalué (ANR) diminuent au fil du temps. À titre illustratif, Klépierre présentait le 31 décembre 2025 un ANR de 35,9 € par action contre une valeur boursière fixée à 34 €.
Les foncières cotées les plus rentables en France proposent en 2026 des rendements compris entre 3,5 % et 9,54 %.
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Comparatif détaillé des dix meilleures SIIC françaises en 2026
Les dix SIIC françaises explorées investissent dans des centres commerciaux internationaux, des bureaux, des hôtels…
Nous vous proposons des fiches détaillées sur chacune d’elles afin de vous aider à choisir celle qui correspond à votre profil.
Le géant des centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield (URW)
La multinationale française Unibail-Rodamco-Westfield naît le 7 juin 2018 de la fusion entre Unibail-Rodamco et le groupe australien Westfield.
Elle possède 66 centres commerciaux dans 12 pays, dont la France, l’Espagne, la Suède, la Pologne et l’Autriche.
Elle gère un patrimoine immobilier de près de 48,9 milliards d’euros. Les centres commerciaux représentent 88,3 % de son portefeuille, les espaces de congrès 5,5 % et les bureaux 4,2 %.
34 % de ses biens sont situés en France et 21 % aux États-Unis. En 2025, son résultat net récurrent s’établissait à 1,45 milliard d’euros.
Elle distribue 4,5 € par action pour l’exercice de l’année 2025 et son ratio d’endettement est passé de 45,5 % à 42 % de 2024 à 2025.
Cette société d’investissement immobilier cotée enregistre un volume d’échanges de 850 000 titres au quotidien.
Covivio (COV) pour investir dans les bureaux, les hôtels et le résidentiel
Le 17 septembre 2018, la Foncière des Régions devient Covivio après l’intégration de sa filiale italienne Beni Stabili.
La SIIC gérait un patrimoine immobilier d’une valeur de 23,7 milliards d’euros le 31 décembre 2025 composé de :
- bureaux (50 %),
- hôtels européens (20 %),
- résidentiel berlinois (30 %).
En hausse de 10 % sur un an, son résultat net récurrent a atteint 526,5 millions d’euros en 2025. Elle propose en 2026 un dividende de 3,75 € par action.
La société Covivio s’adresse à tout investisseur dynamique qui souhaite faire des placements dans l’immobilier européen et les hôtels de luxe.
Le leader européen des centres commerciaux de détail Klépierre (LI)
La Compagnie bancaire (groupe Paribas) crée Klépierre le 13 décembre 1990. Foncière depuis 1991, elle adopte le statut de SIIC en 2003.
Son patrimoine immobilier s’établissait à 21,2 milliards d’euros au début de 2026 réparti dans dix pays d’Europe continentale tels que le Portugal, la France et les Pays-Bas.
Ses centres commerciaux accueillent près de 720 millions de visiteurs par an. Cette fréquentation soutient sa progression de 5 % en un an.
D’après Divaltis, Klépierre propose un coupon de 1,9 € en 2026 et son ratio d’endettement est passé à 34,7 %.
Vous pouvez acheter les actions de cette foncière cotée pour profiter de l’expansion du commerce de détail en Europe.
Gecina (GFC) pour investir dans des bureaux et des logements parisiens
En 2026, la société possède près de 1,2 million de m² de bureaux et 5 300 logements. Son patrimoine immobilier s’élevait à 17,6 milliards d’euros en décembre 2025.
Il se compose à 84 % de bureaux et à 16 % de résidentiel. Avec 98 % des actifs situés en Île-de-France, elle promet un dividende de 5,50 € par action en 2026.
La firme Gecina affiche un ratio d’endettement de 36 % et présente un pipeline de développement de 2,7 milliards d’euros.
En août 2025, elle a émis une obligation verte (green bond) de 500 millions d’euros qui arrivera à maturité en 2035.
La meilleure foncière cotée des bureaux prime Colonial SFL (COL)
La structure Colonial SFL naît de la fusion de la Société foncière lyonnaise (SFL) qui a ouvert ses portes en 1879 et d’Inmobiliaria Colonial.
Adoptant cette dénomination sociale depuis le 1ᵉʳ octobre 2025, elle détenait un patrimoine immobilier de 11,9 milliards d’euros à la fin de décembre 2025.
Ses actifs sont situés à Paris, Madrid et Barcelone. Dans la Ville Lumière, elle est propriétaire de nombreux biens comme les immeubles Édouard VII et Washington Plaza.
Depuis le 30 septembre 2025, son action n’est plus disponible sur Euronext Paris. Pour l’acheter, utilisez Mercado Continuo de Madrid.
Carmila (CARM) propose un rendement de 8,26 % en 2026
Le groupe Carrefour crée le 16 avril 2014 la société Carmila qui gère désormais 220 galeries marchandes en France, en Espagne et en Italie.
En 2025, la valeur de son patrimoine immobilier s’élevait à 6,7 milliards d’euros et ses loyers nets ont atteint 403 millions d’euros.
En janvier 2026, son taux d’occupation s’établissait à 96,5 % et son bénéfice par action est passé à 1,81 €.
La société propose aux investisseurs en 2026 un coupon de 1,36 € par titre et un rendement annuel de 8,26 %.
Sa dépendance au groupe Carrefour vous expose toutefois à des pertes dues à un risque de concentration sectorielle.
La SIIC française des bureaux en transformation Icade (ICAD)
La société Icade entre en bourse sur Euronext Paris le 12 avril 2006 sous l’impulsion de la Caisse des dépôts et des consignations (CDC) qui était son actionnaire majoritaire.
Elle est une foncière cotée et un pôle de promotion immobilière dont le patrimoine s’établissait à 6,1 milliards d’euros en 2025.
Elle distribue un dividende de 1,92 € par action et son ratio d’endettement est passé de 36,6 % à 39,6 % après la cession de l’immeuble Marignan.
La seule foncière cotée française dédiée à la logistique Argan (ARG)
Argan intègre Euronext Paris le 25 juin 2007 sous l’impulsion de son fondateur Jean-Claude Le Lan. Elle est l’unique foncière cotée française spécialisée à 100 % dans la logistique.
Son patrimoine immobilier a atteint 4,1 milliards d’euros en décembre 2025 et son parc couvre 3,77 millions de m² d’entrepôts.
Avec plus de 100 sites en France métropolitaine, Argan loue ses biens à des entreprises de référence comme Amazon, Carrefour, L’Oréal et Danone.
Ses revenus locatifs sont passés à 212 millions d’euros et son résultat net récurrent s’établit à 154,8 millions d’euros.
En 2026, elle verse un dividende de 3,45 € par action et son ratio d’endettement demeure en dessous de 41,1 %.
Mercialys (MERY) pour profiter de la croissance des centres commerciaux de proximité
Entrée en bourse le 12 octobre 2005 sous l’impulsion du groupe Casino, Mercialys détient 34 centres commerciaux en France métropolitaine en 2026.
Son patrimoine immobilier a atteint 3,04 milliards d’euros et son résultat net récurrent 117,5 millions d’euros à la fin de décembre 2025.
Au cours de cette période, son actif net réévalué a progressé de 4,1 % et son taux d’occupation est passé à 98 %.
En 2026, son coupon s’élève à 1 € par titre et elle continue de réhabiliter ses centres commerciaux de proximité pour accroître ses bénéfices.
La meilleure foncière cotée des villages de marques Frey (FREY)
Fondée en 1983, la société d’Antoine Frey entre en bourse en 2008. Elle investit dans les parcs commerciaux de périphérie et les villages de marques.
Réparti dans dix pays comme la France et l’Italie, son patrimoine immobilier s’élevait à 2,625 milliards d’euros en décembre 2025.
Ses revenus locatifs ont atteint 158,5 millions d’euros au début de 2026 et elle vous propose un rendement de 5,94 %.
Cette SIIC distribue un dividende de 1,5 € par action et elle affiche un ratio d’endettement inférieur à 33,6 %.
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