Depuis son lancement en 2020, la SCPI Iroko Zen affiche un taux moyen de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 7,1 % à 7,2 %.
Avec 0 % de frais de souscription et une intéressante politique de diversification d’actifs, elle présente des avantages qui séduisent les investisseurs à la recherche de forte rentabilité et de simplicité.
Investir avec cette SCPI qui casse les codes implique cependant des coûts de gestion élevés, une liquidité conditionnée et des risques de perte en capital.
Pour savoir si vous pouvez intégrer l’utilisation d’Iroko Zen dans votre stratégie d’investissement, vous devez :
- connaître ses atouts et contraintes,
- maîtriser sa rentabilité et son modèle économique,
- ses plus gros + par rapport à d’autres acteurs comme Raizers ou Tantiem.
Grâce à nos études de cas et notre avis, vous aurez tous les éléments pour décider si investir avec Iroko Zen est une bonne ou mauvaise idée.
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Iroko Zen : que savoir de cette SCPI réinventée ?
La société de gestion Iroko a lancé Iroko Zen en novembre 2020 pour rendre l’investissement dans l’immobilier accessible à tous.
Elle opte pour une diversification des actifs et achète des biens à fort potentiel pour offrir une bonne rentabilité à ses investisseurs.
Comment se rémunère Iroko à travers sa SCPI ?
Le modèle économique d’Iroko repose exclusivement sur les commissions prélevées sur les loyers et les opérations immobilières.
Elle applique un taux de 3,6 % TTC (Toutes Taxes Comprises) lors de l’achat de chaque immeuble afin de s’occuper de la recherche de la propriété, la négociation…
Elle perçoit une commission de brokerage pour toutes les acquisitions « off-market ». La société de gestion retient aussi 6 % TTC des sommes engagées pour les travaux de rénovation ou de construction.
Ces frais couvrent la réalisation des plans du bâtiment, le choix et le pilotage des prestataires. Iroko prélève 14,4 % TTC des revenus locatifs pour la gestion des locataires, l’édition des beaux…
En cas de vente d’un actif, elle prend 5 % TTC du montant total de la transaction si les plus-values sont supérieures à 5 %.
Iroko reçoit une commission forfaitaire de 240 € TTC au maximum pour des cessions de parts (vente en direct, succession, donation ou divorce).
Bon à savoir !
Une acquisition off-market consiste à acheter un bien immobilier qui n’est pas mis en vente sur les canaux traditionnels (plateformes d’annonces, agences…).
Cette forme de transaction s’effectue de manière discrète, souvent à travers des réseaux privés ou des agents spécialisés.
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Dans quels types de projets investir avec Iroko Zen ?
Avec cette SCPI, vous effectuez des placements dans l’immobilier logistique pour faire fructifier votre épargne.
Ce secteur est soutenu par l’essor de l’e-commerce qui selon Fevad a généré 175,3 milliards d’euros en France en 2024, soit une hausse de 9,6 % par rapport à 2023.
Investir avec Iroko Zen vous donne l’occasion de bénéficier des revenus issus de la construction et de la mise en location des établissements de santé.
La demande en infrastructures médicales ne cesse de croître à cause de l’évolution des pathologies, des avancées technologiques et de l’augmentation de l’espérance de vie.
D’après un rapport de l’Institut national d’études démographiques (Ined), cette dernière est passée à 80 ans pour les hommes et à 85,7 ans pour les femmes en 2023.
Iroko Zen vous offre également la possibilité de placer votre argent dans des commerces alimentaires et dans la location des bureaux.
Pour optimiser sa rentabilité et son image de marque, elle vous invite à investir dans des projets qui intègrent des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance).
Ces derniers visent à améliorer la performance énergétique des bâtiments existants ou neufs et à diminuer l’empreinte carbone.
Bon à savoir !
Iroko Zen achète ses actifs immobiliers en pleine propriété, nue-propriété et démembrement viager.
Elle adopte cette stratégie d’investissement pour maximiser ses profits, sécuriser son activité et réduire ses pertes en capital.
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Iroko Zen en chiffres
| Indicateur | Précision |
| Année de lancement | 2020 |
| Taux de distribution en 2024 | 7,32 % |
| Capitalisation | 974 millions d’euros |
| Collecte nette 1ᵉʳ trimestre 2025 | 149 millions d’euros |
| Nombre d’associés | + 20 954 |
| Taux d’Occupation Financier (TOF) | 99,7 % en juin 2025 |
| Dividende net de fiscalité étrangère et brut de fiscalité française pour les revenus financiers | 1,02 euro en avril 2025 |
| Répartition géographique des actifs | 7 pays européens dont la France, l’Espagne, l’Allemagne, l’Irlande, les Pays-Bas et le Royaume-Uni |
| Loyers encaissés au 1ᵉʳ trimestre de 2025 | Plus de 19 millions d’euros |
| Part des revenus locatifs étrangers | 62,33 % |
| Acquisitions réalisées au 1ᵉʳ trimestre de 2025 | 142 millions d’euros, soit 8 actifs achetés en Espagne, Italie, Irlande, Allemagne et au Royaume-Uni |
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Pourquoi investir avec Iroko Zen ?
La SCPI s’appuie sur une équipe expérimentée pour choisir avec minutie tous les biens immobiliers dans lesquels elle souhaite investir.
Avant l’achat d’un actif, ces professionnels visitent les bâtiments, négocient les prix et s’assurent de trouver des locataires sérieux.
Ils surveillent les travaux de rénovation ou de restauration, s’entretiennent avec les prestataires contactés et veillent à la qualité des infrastructures.
Cette rigueur vise à réduire les pertes financières, éviter toute déconvenue et améliorer la rentabilité de tout placement.
Profitez d’un rendement intéressant pour augmenter vos gains
La Société Civile de Placement Immobilier Iroko Zen affiche un rendement brut de 7,32 % en 2024. Ce taux est supérieur à celui des SCPI traditionnelles.
Si vous placez 50 000 € avec cette plateforme, vous pouvez espérer percevoir près de 3 660 € par an avant les déductions des taxes.
Ce montant est par exemple supérieur à celui de Wiseed qui promet un rendement non garanti compris entre 4 % et 6 % pour ses projets immobiliers en crowdfunding.
Bénéficiez d’une souscription et d’une sortie gratuite
À l’inverse des SCPI classiques qui prélèvent 8 % à 10 % du montant placé pour des frais d’entrée, Iroko Zen ne prend aucune commission lors de votre souscription.
Elle investit 100 % de votre argent dans un projet immobilier viable afin d’optimiser votre rendement sur le moyen terme.
La structure ne prélève pas non plus de commission quand vous revendez vos participations après trois années de détention.
Cette politique vous évite des calculs complexes en cas de sortie anticipée et vous donne la possibilité de céder vos actifs en toute simplicité.
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Choisissez d’investir avec Iroko Zen pour diversifier votre portefeuille
Avec Iroko Zen, vous investissez dans des bureaux, commerces alimentaires, crèches ou entrepôts dans au moins sept pays d’Europe.
La diversification de vos investissements reste une excellente stratégie pour limiter vos risques de perte en capital.
Elle sert par ailleurs à atténuer les impacts locaux (crise immobilière, vacance locative) et maximiser vos profits.
Grâce à cette SCPI qui casse les codes, vous pouvez percevoir des revenus réguliers pendant toute la durée de détention de vos parts.
Servez-vous d’un site fluide et responsif
Iroko Zen propose une plateforme 100 % en ligne et simple à utiliser sur ordinateur ou sur mobile.
Grâce à cette solution digitale, vous êtes en mesure de suivre vos investissements et de consulter vos bulletins trimestriels depuis votre espace client.
Elle vous offre la possibilité d’acheter de nouvelles parts sans encombre et d’éviter des pertes de temps inutiles.
Cette digitalisation simplifie la gestion de votre portefeuille, réduit les erreurs administratives et contribue à une prise de décision rapide.
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Quels sont les inconvénients de cette SCPI ?
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier comme Iroko Zen comporte toujours un risque de perte en capital.
La valeur des biens varie en effet selon l’état du marché, l’évolution des taux d’intérêt, le TOF, la vacance locative…
Les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs et la stabilité des revenus dépend de la qualité de gestion des actifs.
Absence d’une application mobile dédiée
Elle limite le confort d’utilisation pour les investisseurs qui veulent suivre leurs placements depuis une interface simplifiée avec des notifications.
Elle n’empêche pas la gestion des investissements, mais un outil natif offre une meilleure ergonomie et un accès plus rapide aux documents.
Divers acteurs tels que ClubFunding proposent des applications mobiles abouties qui favorisent une gestion instantanée de ses actifs avec un smartphone.
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Ticket minimum d’entrée élevé
Pour investir avec Iroko Zen, prévoyez au minimum 5 050 € afin d’acheter au moins 25 parts.
Cette somme peut constituer une barrière pour les épargnants qui veulent diversifier leur portefeuille avec des petites mises de départ ou tester la SCPI avec des montants faibles.
D’autres plateformes de crowdfunding comme La Première Brique vous permettent d’effectuer des placements avec 1 €.
Frais de gestion et de sortie supérieurs à la moyenne
Iroko Zen prélève des frais de gestion de 14,4 % TTC sur les loyers perçus et une commission de 6 % TTC en cas de rachat anticipé avant trois ans.
Même s’ils ne remplacent pas les frais d’entrée, ces coûts peuvent réduire votre rentabilité si vous revendez vite vos actifs ou quand les loyers sont moins performants.
Pour les amortir, optez pour une durée d’investissement minimale de 7 ans, surtout si votre capital initial est conséquent.
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Quels sont les plus gros + d’Iroko Zen ?
Iroko Zen transmet à tous les investisseurs des bulletins trimestriels détaillés et des chiffres de performance vérifiables.
La SCPI ne se contente pas de vendre des parts, mais elle s’engage à vous guider dans vos choix avec des outils performants et une communication simple.
Une assistance technique professionnelle et expérimentée
Les échanges avec les conseillers spécialisés d’Iroko Zen peuvent se faire par email ou depuis un téléphone.
À l’inverse des plateformes où les réponses sont standards et souvent déconnectées des situations concrètes, cette SCPI personnalise ses conseils en fonction de votre profil.
Son équipe maîtrise les subtilités de l’investissement dans ce domaine telles que la fiscalité, le démembrement et le montage de portefeuille diversifié.
Elle peut vous accompagner pas à pas, y compris pour des démarches plus complexes comme la souscription à travers une assurance-vie.
Cet appui humain vous apporte une véritable valeur ajoutée, vous rassure et vous aide à bien choisir vos placements.
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Un simulateur fiable, simple à utiliser et efficace
Avec cet outil, vous pouvez estimer votre futur rendement, votre horizon d’investissement et vos éventuelles fiscalités applicables selon votre mode de souscription.
Il prend en compte différents paramètres comme la durée de détention des parts, l’objectif de revenu, le type de placement et une projection réaliste basée sur les performances historiques de la SCPI.
Le simulateur permet aussi de comparer l’impact de la souscription à travers un achat direct ou une assurance-vie.
À l’inverse des dispositifs génériques que proposent les banques ou les courtiers, celui d’Iroko Zen est fiable et intègre ses frais spécifiques.
Une SCPI labellisée Investissement Socialement Responsable (ISR)
Iroko Zen bénéficie du label ISR depuis 2021 et vous offre la possibilité d’investir dans des actifs qui tiennent compte des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance.
Elle contrôle de façon régulière ses biens immobiliers choisis pour mesurer leur impact et leur progression en matière de performance énergétique.
Cette approche donne l’occasion à Iroko d’établir une stratégie de placement durable et de vous distribuer des revenus élevés.
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Études de cas : quatre parcours inspirants
Divers profils peuvent investir dans l’immobilier avec Iroko Zen. Pour vous aider à mieux comprendre les possibilités offertes, voici quatre exemples d’investisseurs qui ont réussi à le faire.
Chaque cas illustre une stratégie de placement réaliste avec des montants, des durées et des gains potentiels.
Antoine achète ses parts à travers le contrat d’assurance-vie de Linxea Spirit 2
Antoine a 34 ans et souhaite se constituer un revenu complémentaire pour la retraite. Il investit 5 000 € grâce au contrat Linxea Spirit 2 en pleine propriété.
Il bénéficie d’un cadre fiscal avantageux puisque les loyers ne sont pas imposés tant qu’Antoine n’effectue aucun retrait.
Avec un rendement brut de 7,32 % et des frais internes de contrat estimés à 0,60 %, Antoine espère un rendement net annuel proche de 6,72 %.
Après 10 ans d’investissement, son capital génère près de 3 400 € d’intérêts nets, hors fiscalité sur rachats.
L’assurance-vie permet aussi de vite revendre ses parts sans subir les frais de sortie anticipée de 6 % appliqués aux investissements en direct.
Avec Iroko Zen, Antoine bénéficie ainsi d’une gestion simplifiée et sécurisée afin de maximiser ses profits.
Sophie achète ses parts en direct avec l’aide d’un crédit immobilier
Agée de 42 ans, Sophie investit 30 000 € dans Iroko Zen en direct avec l’aide d’un crédit immobilier sur 15 ans à un taux d’intérêt de 2,9 %.
Son objectif est de profiter de l’effet de levier du crédit et d’amortir ses intérêts grâce aux revenus fonciers.
Avec un rendement brut de 7,32 %, Sophie perçoit environ 2 196 € de loyers bruts par an. Les intérêts d’emprunt déductibles et les frais liés à l’achat réduisent son assiette fiscale.
Grâce à ce montage, elle obtient un effort d’épargne maîtrisé d’environ 120 € par mois. Après le remboursement du crédit, Sophie disposera de la pleine propriété de ses parts.
Cela lui donnera ainsi la possibilité de générer des revenus complémentaires sans frais supplémentaires. Cette stratégie combine performance et optimisation fiscale sur le long terme.
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Sébastien investit dans la SCPI en démembrement de propriété
Sébastien a 55 ans et choisit d’investir 20 000 € avec la SCPI Iroko Zen en nue-propriété sur une durée de 7 ans.
Grâce à la décote de 27,5 %, il ne débourse que 14 500 € pour acheter ses parts. Pendant toute la durée du démembrement, il ne perçoit pas de loyers et ne paie pas d’impôts.
Au terme de la septième année, il récupère la pleine propriété de ses parts, valorisées à leur prix total de 20 000 €.
Grâce à cette opération, Sébastien se prépare à avoir des revenus futurs intéressants et à optimiser sa fiscalité.
Sébastien anticipe une rentabilité élevée sans gestion locative active et ne fera pas face aux contraintes administratives.
Claire effectue un investissement à court terme et envisage une sortie anticipée
Agée de 38 ans, Claire a investi 10 000 € avec Iroko Zen en pleine propriété avec une perspective de revente rapide au bout de 2 ans.
Son objectif était de profiter des rendements élevés dans une phase de trésorerie excédentaire. Elle a perçu environ 1 464 € de loyers bruts en deux ans.
Si elle revend avant la troisième année, Claire supportera 6 % de frais de sortie anticipée, soit 600 €.
Après la déduction des frais et des loyers perçus, son bénéfice net sur l’opération restera par conséquent limité.
Claire a retenu qu’un engagement sur diverses années est plus adapté pour profiter du potentiel de cette SCPI.
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Comparaison entre Iroko Zen, Wiseed, ClubFunding, La Première Brique, Tantiem…
| Critères | Iroko Zen | Tantiem | Wiseed | ClubFunding | La Première Brique | Homunity |
| Type de projets | Immobilier (SCPI, multi-actifs, ISR) | Immobilier résidentiel et commercial | Immobilier, actions, obligataires… | Immobilier fractionné, défiscalisation… | Crowdfunding Immobilier | Crowdfunding Immobilier |
| Année de lancement | 2020 | 2015 | 2009 | 2015 | 2020 | 2017 |
| Ticket d’entrée minimum | 5 050 € (25 parts à 202 €) | 100 € | 100 € | 1 000 € | 1 € | 1 000 € |
| Frais d’entrée | 0 % | 0,9 % si < 1 000 € | 0 % | 0 % | 0 % | |
| Nombre de projets financés | + 179 | + 20 | + 1 160 | + 1 242 | + 669 | + 600 |
| Montant total financé | 974 M€ | 562 M€ | 1 691 M€ | 258 M€ | 783 M€ | |
| Taux d’intérêt moyen | 7,1 % | 5 % à 9 % | 10,00 % | 11,89 % | 12,23 % | 10,00 % |
| Durée moyenne (mois) | 84 mois | 26 | 26 | 26 | 21,18 | 20 |
| Pertes | Faible | Faible | 0,44 % | 0,01 % | Faible | Faible |
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Investir avec Iroko Zen : bonne ou mauvaise idée ? À vous de trancher !
| Avantages | Inconvénients |
| Rendement brut attractif (7,32 % en 2024) | Risque de perte en capital |
| Absence de frais de souscription et de sortie après trois ans | Ticket minimum d’entrée élevé (5 050 €) |
| Diversification géographique et sectorielle | Frais de gestion et de sortie anticipée élevés |
| Plateforme 100 % en ligne, fluide et responsif | Absence d’application mobile dédiée |
| Communication transparente | |
| Assistance personnalisée par des conseillers experts | |
| Simulateur fiable et simple d’utilisation | |
| SCPI labélisée ISR (Investissement Socialement Responsable) |
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FAQ
Comment investir avec Iroko Zen ?
Achetez vos 25 parts au minimum avec un budget de 5 050 €. Cela peut se faire en pleine propriété, à crédit ou avec une assurance-vie.
Iroko Zen est une SCPI à capital variable qui offre une grande flexibilité dans l’achat et la revente des parts.
Nous recommandons de choisir un horizon de placement d’au moins 7 ans pour optimiser votre rentabilité et amortir vos frais associés.
Iroko Zen est-il une plateforme fiable et sécurisée ?
Oui, car la société de gestion Iroko qui l’a lancée est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle respecte aussi les standards en matière de conformité et de protection des données.
Quels sont les avis sur Iroko Zen ?
Iroko Zen est souvent bien perçue pour son dynamisme, son rendement attractif et son taux de distribution élevé.
Les investisseurs apprécient cette SCPI parce qu’elle favorise une diversification géographique et sectorielle des actifs.
La gestion minutieuse de son équipe dirigeante et son label ISR sont aussi des points positifs.
La SCPI est considérée comme innovante et performante avec une note de 4,7/5 sur Trustpilot.
Quel est le prix d’une part d’Iroko Zen ?
Il est fixé à 202 € au 1er semestre 2025. La souscription minimale est de 25 parts, soit un investissement initial minimum de 5 050 €.
Étant donné que la SCPI Iroko Zen est à capital variable, ce tarif peut évoluer en fonction des acquisitions et de la valorisation du patrimoine.
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen ?
Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de la SCPI Iroko Zen est d’environ 7,12 % pour l’année 2024.
La SCPI vise un taux de rendement interne (TRI) de 7 % sur 7 ans. Ce rendement est issu d’un portefeuille diversifié avec un taux d’occupation financier élevé (près de 99,99 %).
Quels sont les frais de sortie pour Iroko Zen ?
Iroko Zen ne prélève pas de frais de sortie si la revente des parts intervient après trois ans. Avant cette période, la société de gestion prend une commission de 5 % hors taxes.
Quelle fiscalité s’applique aux revenus issus de la SCPI Iroko Zen ?
Les sommes que la SCPI Iroko Zen verse aux investisseurs sont considérées comme des revenus fonciers pour les particuliers. Elles sont assujetties à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les revenus étrangers perçus peuvent être soumis à une retenue à la source. La fiscalité dépend de la situation individuelle de l’investisseur.
Est-il possible d’effectuer des versements programmés avec Iroko Zen ?
Non, la SCPI Iroko Zen ne propose pas de dispositif de versement programmé pour l’achat régulier de parts. L’investissement se fait en général par souscription ponctuelle.
