Location nue : Qu’est-ce que c’est ? Définition !
La location nue, appelée aussi location non meublée, correspond à la mise à disposition d’un bien immobilier sans mobilier destiné à l’usage du locataire.
Seuls les équipements considérés comme indispensables à l’habitation sont présents (cuisine équipée obligatoire, salle de bains fonctionnelle…), mais le logement n’est pas pourvu des meubles nécessaires à la vie quotidienne.
Le contrat de location nue est régi par la loi du 6 juillet 1989. Il concerne généralement les logements à usage de résidence principale. Ce modèle de location se distingue de la location meublée, qui implique la fourniture d’éléments mobiliers spécifiques.
La location nue peut porter sur différents types de biens : appartements, maisons ou locaux professionnels. Parmi les particuliers et investisseurs, elle constitue une forme de placement immobilier accessible et standardisée.
Enjeux et rentabilité de la location nue
La location nue représente un enjeu important dans la gestion de patrimoine immobilier.
Pour un investisseur, ce régime offre une stabilité souvent recherchée, grâce à des baux généralement plus longs (3 ans renouvelables) et à des locataires susceptibles de rester plus longtemps.
La rentabilité brute d’une location nue est souvent inférieure à celle d’une location meublée (environ 2 à 5% brut, selon l’emplacement et le marché). Toutefois, la gestion locative tend à être plus simple et stable, avec une fiscalité différente, notamment sous le régime réel ou micro-foncier.
La vacance locative y est souvent moins élevée, particulièrement sur les profils familiaux ou les zones tendues, ce qui limite le risque d’un manque à gagner régulier.
Quels sont les avantages de la location nue ?
- Baux plus longs : le contrat court sur 3 ans minimum (voire 6 ans pour une personne morale propriétaire).
- Stabilité locative : les locataires recherchent généralement une installation durable.
- Gestion simplifiée : pas d’obligation de renouveler ou d’entretenir du mobilier régulièrement.
- Fiscalité dédiée : le régime des revenus fonciers peut permettre, avec des charges importantes, d’optimiser la fiscalité grâce au régime réel (déduction des frais d’entretien, de réparation, intérêts d’emprunt…).
- Moindre usure du bien : la rotation plus faible des locataires implique moins de remises en état fréquentes.
Quels sont les risques de la location nue ?
- Rentabilité parfois moins élevée : les loyers pratiqués sont souvent inférieurs à ceux en location meublée.
- Moins de flexibilité pour le bailleur : la durée du bail et la réglementation protègent davantage le locataire.
- Revenus fonciers fiscalement imposés : si le régime micro-foncier (abattement de 30%) est simple, le passage au régime réel nécessite une gestion comptable plus poussée.
- Délai de récupération du logement plus long : la durée du préavis à respecter est plus importante qu’en meublé (3 mois, sauf cas particuliers de réduction à 1 mois en zone tendue).
- Moins d’attractivité pour une cible mobile (étudiants, jeunes actifs…), ce qui pourrait impacter la rotation, selon l’emplacement du bien.
Exemple concret de location nue
Un investisseur achète un appartement de 70 m² dans une ville moyenne pour 160 000 € frais inclus.
Après rénovation, il loue ce logement vide à un couple avec un bail de 3 ans renouvelable.
Le loyer mensuel hors charges est fixé à 750 €.
*Loyers annuels hors charges :* 750 € x 12 = 9 000 €
*Revenus fonciers imposables :* sous le régime micro-foncier, un abattement de 30% s’applique soit 9 000 € – (9 000 x 0,3) = 6 300 € soumis à l’impôt.
Le contrat ne nécessite pas l’achat de mobilier, réduisant ainsi le capital investi initial. Les revenus sont réguliers, avec une fiscalité adaptée.
Termes liés ou complémentaires à la location nue
- Location meublée : mise à disposition du logement avec l’ensemble du mobilier nécessaire.
- Bail d’habitation : contrat qui encadre la location (nue ou meublée).
- Revenus fonciers : revenus issus d’une location nue, soumis à déclarations spécifiques.
- Micro-foncier : régime d’imposition simplifié des revenus fonciers.
- Régime réel : possibilité pour le bailleur de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées.
- Investissement locatif : démarche consistant à acquérir un bien pour le louer.
- Vacance locative : période pendant laquelle un bien n’est pas loué.
En résumé
La location nue constitue une stratégie immobilière répandue et réglementée, permettant de percevoir des revenus réguliers tout en offrant une protection sur le long terme via des baux stables.
Elle séduit les investisseurs en quête de sécurité et de simplicité de gestion, avec, en contrepartie, une rentabilité généralement inférieure à celle des investissements meublés, mais un risque de blocage du capital plus faible.
Le choix entre meublé et nu dépend des objectifs patrimoniaux, du profil des locataires recherchés et de la politique de gestion fiscale adoptée.
Savoir distinguer ces modes de location, c’est maximiser la cohérence de sa stratégie d’investissement et optimiser son rendement global sur le patrimoine immobilier.
