La donation de terrain représente un excellent moyen d’optimiser la transmission de son patrimoine.
Elle réduit les droits de succession avec l’aide des abattements applicables comme celui de 100 000 € au profit de chaque enfant. Elle favorise également la sauvegarde des actifs, car elle garantit que les titres de propriété restent dans la famille.
Le processus de donation de terrain est simple, mais obéit à des règles strictes encadrées par le Code civil. Tout donateur doit respecter les principes de cette transaction pour éviter des désagréments avec le service des impôts et les conflits entre les héritiers. À travers notre guide, nous vous proposons de découvrir les :
- types de donation de terrain possibles,
- démarches à accomplir pour donner une parcelle,
- implications fiscales et légales associées à cette opération immobilière.
Avec nos exemples, vous verrez les astuces à adopter pour léguer un terrain en toute sécurité.
À lire aussi : Donation au dernier vivant : frais de succession, avantages & inconvénients…
Quels types de terrains peut-on léguer à ses héritiers ?
Vous pouvez céder à vos héritiers ou à des personnes désignées des espaces constructibles, agricoles, industriels ou non constructibles.
Chaque forme de donation de terrain présente des spécificités dont vous devez tenir compte pour prévenir toute déconvenue.
Que savoir de la donation d’un terrain constructible ?
Chaque donateur a la capacité de transmettre à sa descendance (enfants, neveux, petits-fils) ou à un légataire un terrain constructible. Le bénéficiaire peut y bâtir des maisons individuelles, appartements, bureaux, commerces ou écoles. La parcelle reçue est susceptible de se trouver dans un endroit viabilisé ou pas.
Avant la mise sur pied d’un ouvrage, le nouveau propriétaire consulte le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de sa commune. Le document comprend les règles d’édification autorisées dans la zone (hauteur des bâtiments, alignement des résidences, emprise au sol).
Le respect des normes conditionne l’obtention du permis de construire et les autorisations administratives requises pour la réalisation des travaux.
À lire aussi : Donation sans notaire : fonctionnement & particularités
Quelles sont les particularités d’un terrain industriel ?
Un terrain industriel est réservé pour la construction d’une usine de production manufacturière ou de transformation de matières premières.
L’héritier ou le légataire qui reçoit ce type de parcelle a la capacité d’y bâtir un entrepôt de stockage ou de distribution de marchandises.
Il peut aussi en faire usage pour mettre sur pied un centre logistique comme une plateforme de transit. Pour utiliser cet espace, le bénéficiaire doit respecter des normes strictes de sécurité et de santé publique.
Celui-ci doit également réaliser des études d’impact environnemental pour s’assurer que ces opérations ne nuisent pas à l’environnement.
Quelles sont les spécificités d’un terrain non constructible ?
Une parcelle non constructible est destinée à accueillir des constructions permanentes.
Celles-ci incluent des espaces pour les loisirs, la préservation de la biodiversité et d’activités agricoles de petite envergure. Avant de se servir de ce terrain, le donataire vérifie qu’il respecte la réglementation.
L’héritier doit accomplir des démarches administratives complexes qui impliquent la modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU), une enquête publique…
Le demandeur a par ailleurs l’obligation de remplir des conditions comme la fourniture d’un dossier solide pour justifier le changement de statut de la surface disponible.
À lire aussi : Paiement des droits de succession : tout savoir !
Récapitulatif des caractéristiques des terrains qui peuvent faire l’objet d’une donation
| Caractéristiques du terrain | Description | Réglementations et Considérations |
| Terrain constructible | Il peut accueillir des constructions telles que les maisons, appartements, bureaux, commerces ou écoles. | Il doit respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour obtenir un permis de construire. |
| Terrain agricole | Il est destiné à la culture et à l’élevage. Il peut inclure des serres, vignobles ou forêts protégées. | Il est soumis à des réglementations strictes en fonction du zonage (A, AU, N) et à des autorisations spécifiques nécessaires pour construire. |
| Terrain industriel | Il est réservé pour les usines, entrepôts ou centres logistiques. | Il respecte des normes de sécurité et de santé publique. Son utilisation est soumise à des études d’impact environnemental. |
| Terrain non constructible | Il s’utilise pour des activités de loisirs, de préservation de la biodiversité ou de petites activités agricoles. | Son usage est soumis à une modification du PLU, une enquête publique pour changer son statut et à des démarches administratives complexes. |
À lire aussi : Donation d’une Maison de son vivant : 5 choses à savoir !
Donation de terrain : quelles sont les stratégies possibles ?
Offrir une parcelle familiale, constructible, industrielle ou agricole à un héritier ou un légataire peut se faire de diverses manières. Chaque option présente des avantages et des limites à connaître pour faire un choix judicieux.
Donation simple et démembrement de propriété
La donation simple d’un terrain est un transfert de propriété, sans contrepartie financière. Elle implique le paiement des droits dont le montant varie en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
Le démembrement de propriété vous offre la possibilité de céder la nue-propriété d’une parcelle à l’un de vos héritiers ou à une personne désignée et d’en conserver l’usufruit.
Ce mécanisme soutient la transmission progressive d’un patrimoine et aide à optimiser cette transaction.
Donation temporaire et entre vifs
La donation temporaire consiste à léguer un terrain familial, constructible ou agricole à un bénéficiaire pendant une période déterminée.
Le temps d’utilisation de la parcelle est inclus dans l’acte notarié. Ce document s’accompagne en général d’une clause de retour automatique au donateur à l’issue de cette durée.
Contrairement à d’autres options, la donation entre vifs transfère de façon immédiate et de manière irrévocable la propriété au donataire.
La personne qui reçoit le terrain peut dès la signature de l’accord devant le notaire profiter des avantages financiers associés à la possession de cet espace.
À lire aussi : Frais de Notaire Donation 100000 euros : combien ça coûte ?
Donation-partage et donation à un conjoint ou un partenaire de Pacs
La donation-partage est un mécanisme qui autorise le donateur vivant à répartir ses biens entre les héritiers. Elle convient davantage aux parents qui possèdent beaucoup de terrains et souhaitent éviter des conflits futurs. Elle peut inclure des descendants directs ou des héritiers réservataires.
Si vous voulez protéger votre compagnon de vie ou améliorer sa situation financière, optez pour la donation à un conjoint ou à un partenaire de Pacs.
L’époux ou l’épouse peut vendre la parcelle pour financer ses projets (achat d’une maison, rénovation de la résidence principale). Le donataire a aussi la possibilité de s’en servir comme garantie pour obtenir un prêt.
Donation avec réserve d’usufruit et en pleine propriété
Avec la donation avec réserve d’usufruit, le donateur cède la nue-propriété du terrain et conserve l’usufruit.
La personne qui lègue le bien continue d’en faire usage et reçoit les éventuels revenus associés à son exploitation. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété après la disparition du parent.
La donation en pleine propriété favorise le transfert de la totalité des droits au donataire. Celui-ci peut vendre, louer ou modifier le bien à sa guise.
Cette option offre une grande flexibilité au bénéficiaire et évite toute ambiguïté sur les responsabilités et les bénéfices liés à la gestion de la surface reçue.
À lire aussi : Donation-Partage : Définition, Avantages & Inconvénients, Coûts…
Quelles démarches administratives suivre pour faire une donation de terrain ?
Pour faire une donation, commencez par estimer la valeur du terrain à céder.
Confiez cette mission à un notaire ou à un expert en immobilier expérimenté afin d’éviter des erreurs coûteuses et d’obtenir une évaluation juste. Rassemblez ensuite tous les documents relatifs au bien à transmettre tels que :
- le titre de propriété,
- le plan cadastral,
- les potentiels certificats d’urbanisme.
Le notaire contacté rédige l’acte de donation. Il s’assure que les parties impliquées signent l’accord et s’occupe de son enregistrement auprès des services fiscaux.
Le donataire et le donateur informent les autres héritiers et prennent des mesures pour préserver l’harmonie familiale.
Bon à savoir !
Pour donner un terrain, vous devez être sain d’esprit et majeur ou mineur émancipé et posséder une capacité juridique.
À lire aussi : Donation après 70 ans : plafond, règles, fiscalité…
Quels sont les abattements applicables pour une donation de terrain ?
Selon les articles 779 à 77 C du Code général des impôts, les exonérations possibles dans le cadre d’une donation de terrain dépendent du lien de parenté entre donateur et donataire. Voici les principales réductions de taxes.
Donation à un époux, un partenaire de Pacs ou un enfant
Quand vous offrez une parcelle constructible, agricole ou industrielle à votre conjoint ou partenaire de pacs, le bénéficiaire a droit à un abattement de 80 724 €.
Si la personne qui reçoit le terrain est en revanche votre enfant, il profite d’une déduction de 100 000 € sur la valeur vénale du bien légué.
Donation de terrain à un petit-enfant, arrière-petit-enfant, sœur ou frère
Si vous donnez une parcelle à votre petit-enfant, celui-ci bénéficie d’une exonération de 31 865 €.
Quand le donataire est votre arrière-petit-enfant, l’administration fiscale lui accorde un abattement de 5 310 €. Cette somme passe à 15 932 € si le bénéficiaire de la donation est plutôt votre frère ou votre sœur.
Donation à un neveu ou à une autre proche (tante, oncle…)
Si le donataire est votre neveu ou votre nièce, le gouvernement lui accorde un abattement de 7 967 €. Les oncles, tantes ou cousines, ne bénéficient d’aucune exonération de taxes.
Cette contrainte limite les donations de terrains à ces proches et est souvent à l’origine de mésententes dans de nombreuses familles.
Bon à savoir !
Quand le donataire souffre d’un handicap, il bénéficie d’un abattement supplémentaire de 159 325 €. Le bénéficiaire doit cependant prouver que le trouble limite sa capacité de travail.
À lire aussi : Donation temporaire d’usufruit : fiscalité, abus de droit, frais de notaire…
Comment calculer les droits de donation de terrain ?
Le calcul des droits dans le cadre d’une donation de terrain s’effectue après l’application des abattements.
La valeur restante est ensuite imposée selon un barème qui dépend du lien de parenté entre le donataire et le donateur.
Barème pour une donation à un époux ou un partenaire de Pacs
| Part taxable après abattement | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| Entre 8 073 € et 15 932 € | 10 % |
| Entre 15 933 € et 31 865 € | 15 % |
| Entre 31 866 € et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 325 € et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 839 € et 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Bon à savoir !
Ce barème de calcul est aussi valable pour une donation de terrain à un enfant, petit-enfant et arrière-petit-enfant.
Barème de calcul des droits de donation : cas d’une sœur ou d’un frère
| Part taxable après abattement | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 24 430 € | 35 % |
| Plus de 24 430 € | 45 % |
Barème de calcul des droits de donation pour autres proches
| Part taxable après abattement | Taux d’imposition |
| Donation entre parents jusqu’au 4e degré inclus | 55 % |
| Donation entre parents au-delà du 4e degré ou entre personnes non parentes | 60 % |
Attention !
Pour le calcul des droits de donation pour les neveux et les nièces, le service des impôts prélève 55 % sur la valeur qui reste après l’abattement.
À lire aussi : Donation d’un bien immobilier à son fils : tout savoir !
Étude de cas : comprendre les implications fiscales d’une donation de terrain
Sébastien souhaite faire une donation d’un terrain d’une valeur de 300 000 € après estimation du notaire.
Nous allons examiner différents scénarios en fonction du bénéficiaire de la donation et calculer les droits de donation applicables après abattement.
Scénario 1 : donation de terrain à son enfant
Abattement applicable : 100 000 €
Part taxable : 300 000 € – 100 000 € = 200 000 €
Calcul des droits de donation selon le barème applicable :
- Jusqu’à 8 072 € : 8 072 € × 5 % = 403,60 €
- De 8 073 € à 15 932 € : (15 932 € – 8 072 €) × 10 % = 786 €
- De 15 933 € à 31 865 € : (31 865 € – 15 932 €) × 15 % = 2 391,45 €
- De 31 866 € à 200 000 € : (200 000 € – 31 865 €) × 20 % = 33 827 €
Total des droits de donation : 37 408,05 €
Scénario 2 : donation du terrain à son épouse
Abattement applicable : 80 724 €
Part taxable : 300 000 € – 80 724 € = 219 276 €
Calcul des droits de donation :
- Jusqu’à 8 072 € : 8 072 € × 5 % = 403,60 €
- De 8 073 € à 15 932 € : (15 932 € – 8 072 €) × 10 % = 786 €
- De 15 933 € à 31 865 € : (31 865 € – 15 932 €) × 15 % = 2 391,45 €
- De 31 866 € à 219 276 € : (219 276 € – 31 865 €) × 20 % = 37 482,20 €
Total des droits de donation : 41 063,25 €
Scénario 3 : donation de terrain à son frère
Abattement applicable : 15 932 €
Part taxable : 300 000 € – 15 932 € = 284 068 €
Calcul des droits de donation :
- Jusqu’à 24 430 € : 24 430 € × 35 % = 8 550,50 €
- Au-delà de 24 430 € : (284 068 € – 24 430 €) × 45 % = 116 839,10 €
Total des droits de donation : 125 389,60 €
Scénario 4 : donation de la parcelle au neveu
Abattement applicable : 7 967 €
Part taxable : 300 000 € – 7 967 € = 292 033 €
Calcul des droits de donation : 292 033 € × 55 % = 160 618,15 €
Scénario 5 : donation de terrain à la tante
Abattement applicable : 0 €
Part taxable : 300 000 €
Calcul des droits de donation : 300 000 € × 60 % = 180 000 €
Scénario 6 : donation du terrain à un enfant en situation de handicap
Abattement applicable : 100 000 € + 159 325 € = 259 325 €
Part taxable : 300 000 € – 259 325 € = 40 675 €
Calcul des droits de donation :
- Jusqu’à 8 072 € : 8 072 € × 5 % = 403,60 €
- De 8 073 € à 15 932 € : (15 932 € – 8 072 €) × 10 % = 786 €
- De 15 933 € à 31 865 € : (31 865 € – 15 932 €) × 15 % = 2 391,45 €
- De 31 866 € à 40 675 € : (40 675 € – 31 865 €) × 20 % = 1 762 €
Total des droits de donation : 5 343,05 €
À lire aussi : Présent d’Usage : avantages, inconvénients & particularités…
Quelles stratégies pour réduire les coûts lors d’une donation de terrain ?
L’adoption de diverses astuces peut vous aider à diminuer les coûts d’une donation de terrain.
Assurez-vous cependant qu’elles sont légales afin de prévenir un redressement fiscal. En cas de doute, rapprochez-vous d’un professionnel en fiscalité ou d’un notaire.
Réévaluez la parcelle avant de la céder
Cette action peut être avantageuse si la valeur de l’espace a augmenté depuis son acquisition. Elle permet de purger la plus-value latente et d’éviter des impôts sur les bénéfices d’une future vente par le donataire.
Elle nécessite une expertise pour déterminer la juste valeur de la surface léguée. Vous devez par ailleurs garder une trace de cette réévaluation pour empêcher toute contestation.
Faites une donation temporaire d’usufruit avec clause de résiliation
Elle réduit les taxes dues, car seul le nu-propriétaire paie les droits de donation.
L’ajout d’une clause de résiliation offre la possibilité au donateur de récupérer l’usufruit sous certaines conditions, comme le décès du donataire ou une modification des circonstances familiales.
Avec cette flexibilité, vous contrôlez l’actif immobilier et profitez des avantages associés. La rédaction de l’accord doit être réalisée avec minutie pour prévenir les litiges.
Utilisez des dispositifs fiscaux spécifiques
Les trusts ou les contrats de donation-partage peuvent optimiser la donation d’un terrain. Avec le premier mécanisme, vous séparez la propriété juridique de la propriété économique.
La seconde solution permet plutôt de donner une partie du bien et d’en conserver une autre. La mise en place de ces mesures requiert toutefois une expertise juridique pour éviter les risques de requalification fiscale.
Pensez à la création d’une SCI avec des parts sociales non divisibles
La mise sur pied d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer un terrain est une stratégie courante, mais rendre les parts sociales non divisibles ajoute une protection supplémentaire.
Les héritiers ne peuvent pas en effet se disputer sur la gestion ou la vente du bien. Cette clause qui doit être inscrite dans les statuts de la SCI peut nécessiter l’accord unanime des associés pour toute modification.
À lire aussi : Paiement des droits de succession : tout savoir !
Conclusion
La donation d’un terrain à un héritier ou à une personne désignée est une procédure simple à mettre en œuvre, mais qui obéit à des règles strictes.
Avant d’utiliser une parcelle constructible, agricole, industrielle ou non constructible cédée, le donataire doit se rapprocher des autorités compétentes.
Cela lui permet de connaître les normes en vigueur dans la commune et d’éviter des sanctions. En cas de doute, le bénéficiaire consulte un notaire pour avoir plus de détails et prendre les bonnes décisions.
FAQ
Est-il possible de donner un terrain gratuitement ?
Oui, une donation est un acte juridique par lequel un donateur transfère la propriété d’un bien à un donataire sans contrepartie financière.
Des frais associés à cette transaction doivent être réglés comme les honoraires du notaire et les droits de donation.
Quel est l’âge maximum pour faire une donation de terrain ?
Il n’existe pas d’âge maximum pour faire une donation de terrain en France. Une personne majeure qui a la capacité juridique de prendre des décisions peut effectuer des donations à tout âge.
Des mesures de protection sont mises en place pour les personnes vulnérables telles que celles sous tutelle ou curatelle.
Quels sont les frais de donation d’un terrain constructible ?
Ils incluent les droits de donation qui varient selon la valeur du terrain et le lien de parenté entre le donateur et le donataire.
Vous devez aussi prévoir de l’argent pour solder des frais notariés affectés à la rédaction et à l’enregistrement de l’acte de donation. Ces coûts peuvent représenter environ 0,1 % à 1 % de la valeur de la parcelle.
Comment puis-je partager un terrain familial ?
Vous pouvez opter pour une donation-partage si vous souhaitez conserver une partie des droits sur la parcelle. La création d’une SCI et le démembrement de propriété sont aussi des solutions envisageables.
Quels sont les inconvénients d’une donation par partage ?
La donation-partage nécessite une rédaction soigneuse pour éviter les litiges entre les bénéficiaires.
Elle peut entraîner des conséquences fiscales complexes, notamment au cours d’une vente future. Elle est susceptible de créer des tensions entre les membres de la famille, surtout si les intérêts divergent.
