Le marché immobilier français traverse une période de ralentissement marquée.
En 2024, le nombre de transactions dans l’ancien a chuté à environ 780 000, contre 872 000 en 2023, soit une baisse de plus de 10 %.
Dans le même temps, les prix des logements anciens ont reculé en moyenne de 6,8 % sur un an, enregistrant la plus forte correction depuis plusieurs décennies.
Ce recul, combiné à une remontée des taux d’intérêt et à un durcissement des conditions d’octroi de crédit, pèse lourdement sur la fluidité du marché et sur la capacité des ménages à concrétiser leurs projets immobiliers.
Une réforme fiscale pour fluidifier les ventes
Dans ce contexte, la proposition de loi n°1411, déposée par le député Éric Ciotti le 13 mai 2025, vise à simplifier et alléger la fiscalité des cessions immobilières.
Elle prévoit de ramener à 10 ans la durée de détention requise pour bénéficier d’une exonération totale de plus-value, tant au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) que des prélèvements sociaux (17,2 %).
À ce jour, l’exonération totale est accordée après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le nouveau dispositif constituerait donc un assouplissement significatif.
Objectifs de la réforme
Cette réforme fiscale poursuit plusieurs objectifs :
- Simplifier un régime jugé complexe et peu incitatif pour les vendeurs ;
- Favoriser la mobilité résidentielle, en réduisant les effets de “verrouillage patrimonial” ;
- Libérer de l’offre dans un marché en forte tension ;
- Encourager l’investissement locatif et les travaux de rénovation.
Selon les estimations, les plus-values immobilières ont rapporté environ 3 milliards d’euros de recettes fiscales à l’État en 2024.
Le gouvernement pourrait donc être tenté de trouver un équilibre entre incitation fiscale et maintien des recettes.
Moratoire sur les interdictions de location
En complément de cette réforme, la proposition de loi suggère également la mise en place d’un moratoire sur l’interdiction de location des logements les plus énergivores, classés F et G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
L’objectif est de prévenir une crise locative, en laissant aux propriétaires un délai supplémentaire pour engager les rénovations nécessaires à la mise en conformité énergétique.
Une entrée en vigueur en 2026 ?
Si la réforme est adoptée dans les mois à venir, le nouveau régime pourrait entrer en vigueur au 1er janvier 2026, offrant ainsi une visibilité suffisante aux acteurs du marché pour anticiper ces nouvelles conditions.
