L’investissement dans une chambre en Ehpad est une solution qui intéresse de plus en plus d’investisseurs immobiliers en quête de placements sûrs et durables.
Avec l’augmentation constante de la population vieillissante et la demande accrue pour des solutions d’hébergement adaptées aux personnes âgées dépendantes, ce secteur offre des opportunités prometteuses. La question se pose alors : investir dans une chambre en Ehpad, est-ce que c’est rentable ?
Au cours de cet article, qui a été conçu comme un guide qui vise à explorer en détail les différents aspects de l’investissement en Ehpad, nous commencerons par expliquer ce qu’est un Ehpad et les raisons pour lesquelles cet investissement peut être attrayant.
Nous détaillerons ensuite les avantages, tels que les revenus locatifs défiscalisés, la liquidité de l’actif immobilier, la régulation stricte du marché et la gestion simplifiée de ce type d’investissement.
Bien entendu, tout investissement comporte des risques et des inconvénients. Ainsi, nous aborderons les défis réglementaires et les sensibilités aux décisions politiques, la dépendance vis-à-vis du gestionnaire de l’Ehpad, ainsi que les questions de rentabilité et de liquidité, comme cela peut être le cas lorsqu’on investi dans un groupement forestier ou l’achat d’une place de parking.
Nous examinerons également les coûts associés à l’acquisition d’une chambre en ehpad et les rendements potentiels. Nous analyserons les facteurs influençant le prix des chambres et fournirons des calculs précis de rendement brut, net et total pour vous aider à évaluer la rentabilité de votre investissement.
La fiscalité est un aspect crucial à considérer. Nous présenterons les différents régimes fiscaux applicables aux investissements en Ehpad, tels que le LMNP Classique, le LMNP Censi-Bouvard et le régime Micro-BIC, afin de vous aider à choisir le régime le plus adapté à votre situation.
Enfin, nous évoquerons les options de revente d’une chambre en Ehpad, en détaillant les différentes méthodes disponibles et la facilité avec laquelle vous pouvez vendre votre bien.
Qu’est-ce qu’un Ehpad ?
Les EHPAD, ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, sont des résidences médicalisées destinées à accueillir des personnes âgées.
Ces établissements sont conçus pour les individus de plus de 60 ans nécessitant une assistance quotidienne et des soins médicaux adaptés.
Pourquoi est-ce intéressant d’investir dans une chambre Ehpad ?
Intéressons nous désormais aux avantages et limites d’un investissement en Ehpad.
Les avantages d’un tel investissement
Investir dans une chambre en Ehpad présente également des avantages pratiques en termes de gestion et d’organisation :
Revenus Locatifs Défiscalisés
Investir dans une chambre en Ehpad permet de bénéficier du statut fiscal avantageux de loueur en meublé. Ce statut offre la possibilité de réduire considérablement, voire d’éliminer l’imposition sur les revenus locatifs perçus.
Cet avantage fiscal est particulièrement intéressant sur le long terme, s’étendant sur 20 ans ou plus. En amortissant les biens et en déduisant les charges liées à l’investissement, les investisseurs peuvent optimiser leurs rendements nets (voir exemple ci-après)
Liquidité de l’Actif Immobilier
Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou la loi Malraux, l’investissement dans une chambre en Ehpad offre une grande flexibilité en termes de revente (dépendante du statut fiscal sélectionné au préalable, voir ci-après).
L’investisseur peut vendre son bien à tout moment sans contrainte de durée de détention. Le marché de la revente de chambres en Ehpad est très dynamique, principalement en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande.
La création de nouvelles structures étant insuffisante pour répondre aux besoins croissants, les chambres existantes en Ehpad se vendent rapidement, ce qui assure une bonne liquidité de l’actif.
Un marché très contrôlé
Le secteur des Ehpad est strictement réglementé et contrôlé par l’État. Pour ouvrir et exploiter une telle structure, une autorisation conjointe du président du Conseil départemental et du directeur général de l’ARS est nécessaire.
Cette régulation garantit que l’offre de lits médicalisés reste en adéquation avec les besoins réels, minimisant ainsi les risques de surcapacité et assurant une stabilité du marché.
Cette régulation rigoureuse renforce la sécurité de l’investissement dans les chambres en Ehpad.
Un investissement peu demandeur en charge mentale
Investir dans une chambre en Ehpad élimine les soucis de gestion locative.
En effet, l’exploitant de l’Ehpad prend en charge toutes les tâches liées à l’administration de la résidence, y compris la gestion des locataires, l’entretien des lieux, et le paiement des charges courantes.
Cela permet à l’investisseur de bénéficier d’un revenu passif sans avoir à s’occuper de la gestion quotidienne, offrant ainsi un gain de temps et une tranquillité d’esprit appréciables.
Les inconvénients de cet investissement
Investir dans une chambre en EHPAD peut sembler attrayant en raison des nombreux avantages fiscaux et de la gestion simplifiée.
Cependant, il est important de prendre en compte certains inconvénients avant de se lancer dans cet investissement.
Réglementation et Sensibilité aux Politiques
Investir dans une chambre en Ehpad implique de faire face à une réglementation très stricte et fréquemment mise à jour. Cette réglementation encadre de nombreux aspects de l’exploitation des Ehpad, ce qui peut impacter directement leur activité et leur rentabilité.
De plus, les décisions politiques et les changements de politique de santé peuvent avoir un effet immédiat sur le secteur, influençant les revenus et les coûts opérationnels des établissements.
La sensibilité aux décisions politiques ajoute une couche d’incertitude pour les investisseurs, car des modifications législatives peuvent affecter la stabilité et la rentabilité de leur investissement.
Dépendance et Risques Liés au Gestionnaire
La rentabilité d’un investissement en Ehpad dépend fortement de la qualité et de la fiabilité du gestionnaire de l’établissement.
En effet, en cas de faillite ou de problèmes financiers du gestionnaire, l’investissement peut être sérieusement compromis.
De plus, au moment du renouvellement du bail commercial, généralement après 9 à 12 ans, le gestionnaire peut imposer une baisse significative des loyers, impactant directement les revenus de l’investisseur.
Il est crucial de bien choisir le gestionnaire et de comprendre toutes les clauses du bail pour minimiser ces risques.
La complexité du bail commercial peut également comporter des clauses défavorables pour l’investisseur, surtout si celui-ci n’est pas bien conseillé.
Rentabilité et Liquidité
Les chambres en Ehpad présentent un faible potentiel de plus-value à la revente, contrairement à l’immobilier classique. Cela signifie que la valeur du bien peut stagner ou augmenter très lentement au fil du temps.
De plus, la liquidité de ces investissements est limitée ; il peut être difficile de revendre rapidement une chambre en Ehpad en cas de besoin urgent de liquidités (ce n’est pas une action boursière qui peut être revendue dans la journée).
Certains programmes affichent des rendements très élevés qui peuvent s’avérer irréalistes à long terme, mettant en danger l’exploitation de la résidence et les revenus des investisseurs.
Les coûts d’exploitation élevés des Ehpad, dus aux dépenses de personnel et aux équipements médicaux, peuvent également peser sur la rentabilité à long terme.
Enfin, les scandales médiatiques concernant certains Ehpad peuvent nuire à l’image du secteur et affecter la perception globale de ces investissements, impactant potentiellement leur valeur.
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Coûts et rendement d’un investissement en Ehpad
Intéressons nous désormais à l’achat et aux coûts que cela peut impliquer. Mais comme chaque investissement, il y a également des rendements et de la fiscalité à prendre en compte.
Combien coûte l’achat d’une chambre en Ehpad ?
Le coût d’achat d’une chambre en Ehpad varie de manière importante en fonction de plusieurs facteurs, comme par exemple la localisation, l’état du bien (si celui-ci est neuf ou ancien) mais également les services proposés par l’établissement.
Pour vous donner un ordre d’idée, le prix d’une chambre en Ehpad se situe entre 50 000 et 500 000 euros. Cette fourchette (qui est plutôt un râteau) reflète les disparités entre les chambres neuves et d’occasion, ainsi que les différences géographiques et de services proposés.
Par exemple, les chambres dans des Ehpad gérés par des groupes spécialisés peuvent coûter entre 100 000 et 230 000 euros, avec des options moins coûteuses autour de 70 000 euros disponibles dans certains cas.
Quels sont les facteurs qui influent sur le prix d’une chambre en Ehpad ?
Plusieurs facteurs influencent le prix d’une chambre en Ehpad à l’achat dans une optique d’investissement.
Tout d’abord, la localisation joue un rôle crucial : les chambres situées dans les grandes villes ou dans des zones très demandées sont généralement plus chères. En France, les chambres situées dans les régions très urbaines mais également la côte méditerranéenne sont généralement les plus chères. À Paris, par exemple, les prix peuvent largement dépasser les 200 000 euros.
Ensuite, l’état du bien est également déterminant : les chambres neuves sont souvent plus chères que les chambres d’occasion, bien que ces dernières puissent offrir des avantages fiscaux différents et parfois plus intéressants.
Enfin, les services et la gestion de l’établissement impactent aussi le prix : les établissements bien gérés avec des services complets tendent à avoir des prix plus élevés.
Quel rendement attendre d’un investissement en Ehpad ?
Le rendement d’un investissement dans une chambre en Ehpad peut varier en fonction de plusieurs facteurs tels que la localisation, le prix d’achat, les frais associés (taxes, entretien, etc.), et les revenus locatifs.
Voici un exemple chiffré pour illustrer le rendement potentiel d’un tel investissement. Le prix d’achat sera de 150 000 euros et que le montant des loyers mensuels est de 750 euros, soit 9 000 euros par an.
Calculons le rendement brut, le net et le rendement total.
Calcul du rendement brut
Rendement Brut: 9 000 / 150 000 × 100 = 6%
Calcul du rendement net
- Charges et frais annuels: 2300 euros
- Frais de gestion : 1 500 euros
- Charges d’entretien : 500 euros
- Taxes foncières : 300 euros
- Revenus locatifs nets
- Revenus locatifs nets : 9 000 – 2 300 = 6 700 euros
Rendement net : 6 700 / 150 000 × 100 = 4.47%
Calcul du rendement total
- Avantages fiscaux
- Amortissement annuel : 5 000 euros
- Revenus imposables après amortissement : 6 700 – 5 000 = 1 700 euros
- Économies d’impôts grâce à l’amortissement : 5 000 euros
- Appréciation du capital
- Appréciation du capital annuelle (1%) : 1 500 euros
Rendement total:
- Rendement total annuel : 6 700 (revenus locatifs nets) + 5 000 (économies d’impôts) + 1 500 (appréciation du capital) = 13 200 euros
- Rendement total : 13 200 / 150 000 × 100 = 8.8%
Conclusion de l’exemple
Comme vous pouvez le constater, les calculs démontrent que, dans cet exemple, l’investissement dans une chambre en Ehpad peut générer un rendement net de 4,47 % par an.
Attention, il est important de noter que ces chiffres sont basés sur des hypothèses spécifiques de l’exemple et que les rendements réels peuvent varier en fonction du marché local et des hypothèses évoquées.
Cet exemple a seulement pour objectif de présenter la méthode de calcul à appliquer pour calculer le rendement d’un investissement dans une chambre en Ehpad.
Lire également: revenus annuels de placement, c’est quoi ?
Quelle est la fiscalité associée à l’investissement en ehpad ?
La fiscalité liée aux investissements en EHPAD entre dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, appelés également BIC.
L’acquisition d’un logement de ce type offre plusieurs possibilités fiscales aux investisseurs : LMNP classique, LMNP Censi-Bouvard ou le régime micro-BIC, qu’il faudra sélectionner en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs.
LMNP Classique
Un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel, renommée LNMP chez les investisseurs, permet une fiscalité avantageuse. En effet, l’amortissement du bien à hauteur de 80% sur 20 ans favorise une imposition réduite sur les revenus perçus.
Par exemple, supposons que vous investissez 200 000 euros dans une chambre en Ehpad. Vos revenus locatifs annuels sont de 10 000 euros. Vous pouvez amortir 160 000 euros (80% de 200 000 euros) sur 20 ans, soit 8 000 euros par an.
Lors du remplissage de votre déclaration d’impôts (imprimé 2035) pour votre investissement en Ehpad, vous indiquerez la globalité de vos revenus locatifs (10 000 euros) du côté des recettes, et les charges et intérêts liés à cet investissement du côté des dépenses.
Imaginons que vos charges annuelles et intérêts d’emprunt s’élèvent à 2 500 euros. Vous déduirez également l’amortissement annuel de 8 000 euros, ce qui génère un déficit BIC de 500 euros (10 000 – 2 500 – 8 000 = -500).
LMNP Censi-Bouvard
Dans le prolongement de la loi Scellier, la loi Censi-Bouvard s’applique au régime LMNP et ses différentes résidences de services. La loi permet une réduction d’impôts de 11% du montant investi dans un bien LMNP, étalée sur une période de 9 ans.
Ainsi, supposons que vous investissez 250 000 euros dans une chambre en Ehpad. La réduction d’impôts serait de 27 500 euros (11% de 250 000 euros), soit environ 3 055 euros par an sur 9 ans.
Cet investissement en LMNP Censi-Bouvard permet une déduction totale des intérêts d’emprunt et des taxes liées à l’investissement, avec peu de charges.
De ce fait, si vos intérêts d’emprunt et charges annuelles totalisent 4 000 euros, vous pouvez les déduire intégralement. Cependant, vous ne pourrez pas cumuler cette réduction d’impôts avec l’amortissement du bien.
Attention, avec ce choix d’investissement, la durée de détention minimale dans ce cadre est de 9 ans.
Le régime Micro-BIC
Ce montage fiscal permet un abattement de 50% sur les revenus locatifs perçus sur un investissement en Ehpad.
Comme pour les régiomes précédents, supposons que vos revenus locatifs annuels sont de 12 000 euros, soit 1000 euros par mois. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50%, soit 6 000 euros. Vous ne serez donc imposé que sur 6 000 euros.
L’avantage du régime micro-BIC est la simplicité de la comptabilité et de la déclaration fiscale. Les impôts appliquent l’abattement automatiquement.
A noter qu’un investisseur peut percevoir des revenus locatifs jusqu’à 77 700 euros à l’année avant de devoir changer de statut.
Est-il possible de revendre une chambre en Ehpad ?
Bien entendu, il est possible de revendre une chambre en Ehpad.
Trois solutions s’offrent aux propriétaires d’une chambre lorsqu’ils souhaitent revendre leur bien :
- Revendre par leurs propres moyens, de gré à gré, en évitant les intermédiaires.
- Revendre auprès de leur société de gestion.
- Revendre par le biais d’un professionnel de l’occasion.
Revendre par ses propres moyens
La première solution, bien qu’elle permette d’économiser des frais de commission, peut se révéler beaucoup plus longue car elle nécessite que le vendeur maîtrise parfaitement les réseaux du marché secondaire.
Revendre auprès de la société de gestion
Dans ce cas de figure, votre société de gestion peut reprendre votre bien dans un délai assez rapide. Cependant, il ne faut pas espérer une forte plus-value au rachat.
Au pire, votre gestionnaire vous le rachète au prix d’achat initial.
Revendre par le biais d’un professionnel de l’occasion
Cette solution est de loin la plus prisée actuellement, comme en témoigne la prolifération des sociétés spécialisées dans la revente.
Certains sites spécialisés permettent également aux vendeurs de se mettre directement en relation avec les acheteurs potentiels.
Est-ce facile de revendre une chambre en Ehpad ?
Quel que soit le scénario adopté, votre bien se revend facilement car le marché actuel de l’Ehpad est saturé.
L’offre du neuf étant beaucoup plus faible que la demande (environ 5 000 lits pour 10 000 nécessaires), il est actuellement plus facile de vendre une chambre en Ehpad que d’en acquérir une, notamment dans un programme neuf.
