Placer vos parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) dans une assurance-vie implique un délai de jouissance de 3 à 6 mois après votre souscription.
Cela vous donne droit à une imposition différée de vos revenus (dividendes taxés uniquement lors d’un rachat), mais pas à une liquidité immédiate.
Pourquoi les assureurs n’insistent-ils pas sur ces contraintes ? Comment réduire les impacts de ces limites sur vos plus-values et votre capital ?
Voici des détails sur le délai de jouissance, la liquidité des parts en SCPI avec l’assurance-vie et des conseils pour optimiser votre rentabilité.
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SCPI en assurance-vie : que savoir sur le délai de jouissance ?
Le délai de jouissance désigne la période comprise entre le jour où vous versez votre capital et celui où vous percevez votre premier dividende.
Il varie souvent de 3 à 6 mois en fonction de la compagnie d’assurance et de la société de gestion que vous avez choisies.
De nombreuses SCPI affichent cependant des délais inférieurs à 2 mois pour attirer des clients et accroître leur chiffre d’affaires.
Pourquoi instaurer le délai de jouissance ?
À la différence des actions cotées en bourse ou des ETF (trackers), chaque SCPI investit dans des biens physiques comme les bureaux, commerces ou entrepôts.
Dès votre souscription, la société de gestion doit trouver et acheter de nouveaux actifs immobiliers avec votre capital.
De nombreuses semaines s’écoulent en général entre la collecte des fonds et l’acquisition effective des biens.
Pendant cette période, votre argent reste en attente et la SCPI le place parfois sur un compte bancaire peu rémunéré.
La société de gestion préfère alors reporter le début de versement des loyers plutôt que de distribuer des revenus locatifs bas.
Le délai de jouissance offre donc à la SCPI et à l’assureur l’opportunité de se protéger d’une dilution brutale de leur rendement.
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Les deux parties impliquées ont instauré cette pratique pour se protéger d’une dilution rapide de leur rendement.
Quel est le processus de gain en SCPI en assurance-vie ?
1. Souscription
Signature de l’accord et transfert du capital sur le contrat.
Frais assureur : 0 à 5%2. Transfert à la SCPI
La SCPI reçoit les fonds et déduit ses propres frais.
Frais d’entrée : 7% à 12%3. Délai de jouissance
Période creuse : aucun dividende, intérêt ou plus-value n’est généré.
Frais de gestion UC : 0,4% à 1,2%4. Premiers Revenus
Versement des dividendes à l’assureur après déduction des frais de gestion locative.
Frais de gestion SCPI : 8% à 15%5. Réévaluation
Après 18 mois, la SCPI réévalue ses actifs pour une augmentation potentielle.
Délai total : 72 à 96 semainesQuels sont les impacts réels du délai de jouissance ?
De nombreux souscripteurs reconnaissent être insatisfaits du rendement de leur investissement en SCPI avec l’assurance-vie.
Cette déception est en partie due à une mauvaise compréhension du délai de jouissance au moment de la souscription.
Pendant cette période d’attente, le capital ne génère aucun revenu locatif alors que la compagnie d’assurance et la société de gestion continuent à prélever des frais.
Cela entraîne par ailleurs une baisse de rentabilité sur les premiers mois et des pertes financières considérables.
Des assureurs et des SCPI profitent même du manque de visibilité pour retarder la distribution des loyers et optimiser leur marge.
Cette situation engendre chez les investisseurs de la frustration, du découragement vis-à-vis des placements dans la pierre papier et une perte de confiance.
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Comment réduire l’impact du délai de jouissance sur votre investissement ?
Servez-vous de notre simulateur de frais SCPI en assurance-vie pour connaître votre rendement net et construire une stratégie d’investissement adaptée à votre profil de risque.
Avec cet outil pratique et simple d’utilisation, vous obtenez des résultats fiables en fonction des données que vous lui fournissez.
Pour réduire l’impact du délai de jouissance sur votre placement, vous pouvez effectuer des versements échelonnés ou investir en SCPI et sur un fonds en euros.
Utilisez l’investissement fractionné (DCA)
La technique du DCA (Dollar Cost Averaging) favorise le lissage du prix d’achat de vos parts et réduit votre exposition aux fluctuations du marché de l’immobilier.
Elle implique toutefois le paiement des frais d’entrée pour chaque transaction quand l’assureur et la société de gestion facturent tous les versements.
Afin d’être rentable sur le long terme, privilégiez une SCPI et une compagnie d’assurance qui ne prélèvent pas ces coûts ou ne le font qu’une seule fois.
Choisissez une SCPI avec un délai de jouissance court
Investissez dans une société de gestion qui distribue ses dividendes dès le premier jour du mois ou du trimestre suivant votre souscription.
Pour cela, consultez son calendrier de centralisation afin d’en savoir plus sur son processus de distribution des revenus locatifs.
Vous pouvez par ailleurs examiner son DIC (Document d’Informations Clés) ou les conditions générales de votre contrat.
Vérifiez que le délai de jouissance maximal de votre société de gestion est identique à celui de votre assureur.
Exemple :
Vous décidez d’acheter les parts d’une SCPI dont la date de centralisation est le 31 mars et celle du délai de jouissance le 1er avril.
Si vous investissez le 25 mars, vous percevez vos premiers loyers en mai (5 semaines après votre premier versement).
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Achetez des parts de SCPI et investissez dans un fonds en euros
Le fonds en euros génère des intérêts immédiats qui compensent l’absence de revenus locatifs pendant la phase d’attente.
Il vous permet également de retirer une partie de votre capital pour faire face à un besoin urgent de liquidité.
Investir dans une SCPI et dans un fonds en euros améliore votre flexibilité d’arbitrage, car vous pouvez facilement transférer vos parts lors de périodes favorables.
Cette combinaison réduit votre frustration psychologique liée à l’immobilisation partielle ou totale de votre argent.
Elle vous offre l’opportunité de tester l’investissement dans l’immobilier sans engager l’intégralité de votre épargne dès le départ.
Elle reste cependant peu rentable parce que le faible taux de rémunération du fonds en euros (2,5 % à 3,5 %) affecte votre rendement global.
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SCPI en assurance-vie : qu’en est-il de la liquidité de vos parts ?
Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), près de 2,38 milliards d’euros de parts étaient en attente de rachat en septembre 2025.
Cette statistique montre que les promesses de revente en 72 heures mises en avant par les sociétés de gestion et les assureurs restent théoriques.
J’ai demandé un arbitrage il y a 2 mois pour sortir de mes SCPI… toujours en attente. On est loin de la « liquidité » promise.
Pourquoi la liquidité de vos parts reste-t-elle limitée ?
Une SCPI investit dans des actifs immobiliers physiques comme des immeubles ou des places de parking qui ne se vendent pas aussitôt.
La cession d’un bien nécessite diverses étapes administratives et juridiques qui augmentent les délais surtout lors des périodes de forte demande de rachats.
De nombreuses SCPI peuvent même suspendre les reventes de parts quand le montant des retraits est supérieur à leur capacité financière.
La compagnie d’assurance doit par conséquent vendre vos parts sur un marché secondaire pour répondre à votre demande.
Quels sont les délais réels pour avoir accès à votre capital ?
D’après l’article L132-21 du Code des assurances, l’assureur a l’obligation de racheter vos parts dans un délai maximal de deux mois après la réception de votre courrier recommandé.
Les sociétés de gestion affichent des délais de retrait de 3 à 6 mois dans des conditions normales de marché.
Ces périodes peuvent s’étendre jusqu’à 18 mois durant les crises immobilières ou quand les retraits sont supérieurs aux nouveaux versements (décollecte).
Quels sont les risques liés à la faible liquidité ?
Un manque de liquidité entraîne la perte de valeur de vos parts entre votre demande de rachat et la vente effective si le marché immobilier se dégrade.
Cette situation vous expose à une immobilisation prolongée de votre épargne sans possibilité de récupérer votre mise initiale.
Les frais cumulés de sortie et de cession réduisent votre rendement global de 7 % à 12 % si vous devez vendre avant 8 à 10 ans.
Une faible disponibilité de fonds génère du stress et de la frustration chez les épargnants confrontés à un besoin urgent d’argent.
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Comment améliorer la disponibilité de votre épargne investie en SCPI ?
Nous conseillons de choisir une SCPI qui affiche un taux de liquidité supérieur à 95 % et qui n’a jamais suspendu ses retraits durant les 5 dernières années.
Vérifiez qu’elle possède en permanence une réserve (de 5 % et 10 % de son actif total) pour répondre aux demandes de sortie.
Mobilisez uniquement votre épargne de précaution disponible
Investissez les sommes dont vous n’aurez pas besoin pendant les 8 à 10 prochaines années au minimum pour rester rentable.
Placez l’équivalent de 3 à 6 mois de dépenses courantes sur un livret d’épargne réglementé comme le Livret A pour faire face aux imprévus.
Cette réserve de sécurité vous empêche de revendre vos parts de SCPI dans l’urgence à un prix défavorable.
Vous réduisez ainsi votre risque de perte en capital et optimisez votre rendement global net sur le long terme.
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Utilisez les avances sur contrat de votre assureur
De nombreuses compagnies d’assurance proposent un système d’avance qui permet d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de rachat de votre contrat.
En fonction des assureurs, vous obtenez les fonds sous 8 à 15 jours ouvrés avec un taux d’intérêt de 3 % à 5 %.
Vous remboursez l’avance à votre rythme ou lors du dénouement de votre contrat sans pénalités anticipées.
Cette option reste toutefois onéreuse sur le long terme, car les intérêts s’accumulent et affectent votre rentabilité.
Elle constitue néanmoins une alternative efficace pour gérer un besoin ponctuel de trésorerie sans compromettre votre stratégie patrimoniale.
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Achetez des parts de plusieurs SCPI et placez-les dans votre assurance-vie
Répartissez votre capital entre 3 à 5 SCPI différentes plutôt que de concentrer votre épargne sur une seule société.
Cette diversification vous protège contre le risque de suspension temporaire des rachats par une SCPI en difficulté financière.
Investissez dans des SCPI aux profils complémentaires (spécialisées dans les bureaux, dans la santé et dans la logistique).
Cette stratégie réduit votre exposition aux variations sectorielles du marché immobilier qui affectent chaque type d’actif.
Avec cette approche, les frais augmentent, mais la sécurité et la disponibilité des fonds compensent ce surcoût initial.
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Délai de jouissance et liquidité : ce que vous devez vérifier avant de signer !
Ce tableau récapitulatif vous aide à évaluer la qualité d’une SCPI et d’un contrat d’assurance-vie en fonction du délai de jouissance et de la liquidité des parts.
| Critère | Valeur recommandée | Où trouver l’information ? | Quel est l’impact de cette donnée sur votre placement ? |
| Délai de jouissance de la SCPI | Maximum 30 jours | DIC, règlement intérieur | Détermine le temps avant la perception des premiers loyers |
| Délai de jouissance de l’assureur | Maximum 30 jours | Conditions générales du contrat d’assurance-vie | S’ajoute parfois au délai de jouissance de la SCPI |
| Dates de centralisation | Mensuelles ou trimestrielles | Calendrier de centralisation que publie la SCPI | Définit le rythme de versement de vos premiers dividendes |
| Taux de liquidité | Supérieur à 95 % | Bulletin trimestriel de la société de gestion | Mesure la capacité à honorer les demandes de rachat |
| Délai moyen de revente | De 3 à 6 mois | Rapport annuel de la SCPI, bulletins trimestriels | Indique le temps requis pour récupérer votre capital |
| Historique de suspension des rachats | Aucune suspension des retraits sur une période de 5 ans | Rapports annuels de la SCPI | Révèle la solidité financière de la société de gestion |
| Réserve de liquidités | De 5 % à 10 % de l’actif total | Bilan financier dans le rapport annuel | Garantit la capacité à répondre aux demandes de sortie |
| Frais de versement de l’assureur | Entre 0 % et 3 % | Conditions tarifaires du contrat | Réduit le montant investi en SCPI |
| Frais d’entrée de la SCPI | Entre 7 % et 10 % | DIC et notice d’information de la SCPI | Diminue votre capital de départ et allonge le délai de rentabilité |
| Coûts de gestion des UC | De 0,4 % à 0,8 % | Conditions générales du contrat | Prélevés même pendant le délai de jouissance |
| Frais de gestion de la SCPI | Entre 8 % et 12 % des loyers bruts | DIC et rapport annuel de la SCPI | Réduit le montant des dividendes |
| Frais de sortie de l’assureur | Offerts | Conditions tarifaires du contrat | Impact le montant net récupéré lors d’un rachat (hors fiscalité) |
| Frais de cession de la SCPI | Entre 0 % et 3 % | Statuts de la SCPI | Diminue le produit de la revente des parts |
| Possibilité d’avance sur contrat | Oui, jusqu’à 80 % de la valeur des parts | Notice d’information de l’assureur | Favorise l’obtention des liquidités sans la vente des parts |
| Taux d’intérêt des avances | De 3 % à 4 % | Conditions générales du contrat | Détermine le coût de cette solution de trésorerie |
| Capitalisation de la SCPI | Supérieure à 500 millions d’euros | Rapport annuel | Reflète la taille et la stabilité de la société de gestion |
| Taux d’occupation financier | Supérieur à 90 % | Rapport annuel et bulletins trimestriels | Mesure l’efficacité de gestion locative du patrimoine |
| Diversification géographique | Au moins 3 régions ou pays | Rapport annuel, composition du patrimoine | Réduit le risque de concentration territoriale |
| Diversification sectorielle | Au moins 3 types d’actifs différents | Rapport annuel, composition du patrimoine | Protège contre les variations d’un secteur spécifique |
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Cas pratique : Pourquoi Marc doit-il attendre 6 mois avant de gagner son premier centime ?
Marc possède une épargne de 50 000 € qu’il souhaite placer sur une SCPI de bureaux à travers son contrat d’assurance-vie.
La société de gestion lui promet un rendement annuel brut de 5 %. Intéressé par la fiscalité de l’assurance-vie, il signe son contrat le 1er février 2026.
Étape 1 : le choc de la souscription
Dès le premier jour, l’assureur prélève des frais d’entrée estimés à un taux réduit de 2 %.
- Capital net investi : 49 000 €.
- Compteur de revenus : à l’arrêt.
Étape 2 : la traversée du désert
Le contrat d’assurance-vie prévoit un délai de jouissance de 6 mois. Pendant ce semestre, Marc regarde son application mobile au quotidien.
- Loyers perçus : 0 €
- Frais de gestion de l’assureur : même si Marc ne touche rien, l’assureur prélève ses frais de gestion d’unités de compte estimés à 0,8 %/an.
- Perte sèche : en 6 mois, l’assureur prend environ 196 € sur le capital de Marc.
- Bilan au 1er août : le contrat d’assurance-vie de Marc ne vaut plus que 48 804 €.
Étape 3 : la lente remontée
Marc touche enfin son premier loyer le 1ᵉʳ août 2026.
- Loyer mensuel brut : 204 € (5 % de 49 000 €/12).
- Loyer net après prélèvement des frais de l’assureur : si l’assureur ne restitue que 90 % des loyers, Marc ne touche que 183 €.
Pour retrouver sa mise initiale de 50 000 €, Marc doit compenser les 1 000 € de frais d’entrée et les 196 € de frais prélevés.
Marc doit aussi considérer les frais de gestion qui continuent d’être prélevés chaque mois pendant la durée de placement.
Avec un gain net de 180 € par mois, il faut à Marc 6,6 mois de loyers pour compenser les frais de gestion cumulés.
À ces coûts s’ajoutent les 6 mois d’attente initiale et les 3 mois pour commencer à récupérer ses frais d’entrée.
Ce n’est qu’au bout du 14ᵉ mois que la valeur totale du contrat de Marc dépassera enfin les 50 000 € qu’il avait sortis de son compte bancaire au départ.
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Conclusion
Pour investir en SCPI en assurance-vie, vérifiez que le délai de jouissance de la société de gestion et de l’assureur est de 1 à 6 mois.
Assurez-vous que le taux de liquidité de la SCPI reste toujours supérieur à 95 % et qu’elle n’a jamais suspendu ses retraits pendant au moins 5 ans.
Sollicitez également l’accompagnement d’un conseiller financier compétent pour éviter les mauvaises surprises et optimiser votre fiscalité.
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FAQ
Et si j’ai besoin de mon argent avant l’échéance ?
Vous pouvez demander un rachat, mais vous réaliserez une perte immédiate parce que l’assureur et la SCPI déduiront de votre capital leurs frais d’entrée et de gestion.
Pourquoi ne pas m’avoir dit d’emblée qu’il faudrait attendre ?
Un délai de 6 mois sans rendement rend le produit moins intéressant qu’un livret bancaire traditionnel ou en ligne.
Les réseaux de distribution préfèrent souvent mettre en avant la fiscalité avantageuse et le rendement cible pour attirer des clients.
Quelles sont les questions à poser avant de signer votre contrat ?
- Quel est le taux de restitution des loyers ?
- L’assureur garantit-il la liquidité en cas de crise ?
- Quels sont les frais de sortie anticipée avant 3 ans ?
- Quel est le délai de jouissance exact (SCPI et assureur) ?
Quel est le délai réel pour percevoir les premiers revenus en SCPI en assurance-vie ?
Comptez entre 4 à 7 mois, car cette période d’attente cumule le délai de jouissance contractuel de la SCPI et celui de l’assureur.
