VEFA : Qu’est-ce que c’est ? Définition !
La VEFA, acronyme de Vente en l’État Futur d’Achèvement, désigne un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier qui n’est pas encore édifié ou entièrement achevé.
En finance comme en immobilier, la VEFA correspond à l’achat « sur plan » : l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux et paie le prix en plusieurs étapes (appelées appels de fonds), selon un échéancier défini par la loi.
Le promoteur-vendeur s’engage à livrer in fine un bien conforme à la description contractuelle, certifiant certaines garanties au profit de l’acheteur (garantie d’achèvement, garantie décennale…).
Enjeux et rentabilité de l’investissement en VEFA
La VEFA présente des enjeux spécifiques pour les investisseurs, particuliers, promoteurs ou institutionnels.
Le principal attrait réside dans la possibilité d’acquérir un logement ou des locaux avec des normes récentes, généralement mieux valorisés sur le marché locatif ou à la revente.
Certaines opérations VEFA permettent aussi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, comme la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Pinel en France.
Du point de vue du financement, la VEFA permet d’étaler la charge de l’achat sur toute la durée du chantier, ce qui améliore la gestion de la trésorerie.
Cependant, la rentabilité dépend étroitement du respect des délais, du dynamisme du marché immobilier local, et de la qualité d’exécution du promoteur.
Quels sont les risques de la VEFA ?
La VEFA comporte plusieurs risques pour l’acheteur et pour le financeur :
- Retards de livraison : le chantier n’est pas toujours livré à la date prévue, ce qui peut impacter la rentabilité (remboursement différé d’emprunt, loyers retardés…)
- Risque de défaillance du promoteur : malgré la garantie d’achèvement, certains promoteurs peuvent connaître des difficultés financières freinant ou stoppant la livraison.
- Malfaçons et non-conformité : à la réception, des travaux non achevés ou non conformes peuvent générer des coûts supplémentaires ou des recours juridiques.
- Évolution défavorable du marché : la valeur du bien à sa livraison peut être inférieure à celle estimée lors de l’achat.
- Risque de vacance locative : en fonction de la commercialisation et de la situation géographique du bien, il peut y avoir un délai pour trouver un locataire.
Exemple concret de VEFA
Un investisseur décide en 2024 d’acheter un appartement neuf en VEFA pour 320 000 euros, situé dans un programme à Nantes. La livraison est prévue dans deux ans.
À la signature du contrat de réservation, il verse un dépôt de garantie de 5 % (soit 16 000 euros). Ensuite, à chaque étape du chantier, le promoteur sollicite des paiements intermédiaires :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations (112 000 euros)
- 70 % lors de la mise hors d’eau (soit 89 600 euros supplémentaires)
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble (soit 80 000 euros supplémentaires)
- Le solde (5 %, soit 16 000 euros) à la remise des clés
Durant cette période, l’investisseur finance l’achat via un prêt immobilier, en différé d’amortissement. À la livraison, il peut mettre le bien en location ou l’occuper à titre personnel.
S’il revend ultérieurement, la valorisation dépendra de l’évolution du marché immobilier local et de l’attractivité du bien neuf.
Termes liés ou complémentaires à la VEFA
- Apport personnel : Somme investie par l’acheteur au début du projet, souvent au moment de la réservation VEFA.
- Garanties financières d’achèvement (GFA) : Assurance que le bien sera bien terminé, même en cas de défaillance du promoteur.
- Contrat de réservation : Premier document officiel d’achat dans une opération VEFA, précédant la signature notariale.
- Appel de fonds : Demande de paiement au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
- Livraison : Moment où l’acheteur reçoit les clés et le bien est juridiquement à sa disposition.
- Garantie décennale : Assurance couvrant les dommages compromettant la solidité du bien pendant dix ans après la livraison.
- Loi Pinel : Dispositif fiscal favorisant l’investissement en VEFA dans l’immobilier locatif neuf.
En résumé
La VEFA structure le marché de l’immobilier neuf et s’impose comme un outil incontournable pour investir, vendre ou financer un projet immobilier non encore abouti.
Bien appréhender la VEFA permet de sécuriser son investissement, d’optimiser la fiscalité et d’anticiper les flux de trésorerie.
Elle implique, néanmoins, de mesurer précisément les risques associés à la construction, aux retards et à la conjoncture du marché immobilier.
Pour tous professionnels de la finance, investisseurs ou entrepreneurs immobiliers, la compréhension de la VEFA et de ses mécanismes contractuels s’avère déterminante dans la gestion d’une opération immobilière neuve.
