Investir dans une SCPI (Société civile de placement immobilier) en assurance-vie reste en 2026 plus coûteux qu’en direct.
Selon Meilleurtaux, l’assureur prélève 0,5 % à 1 % de frais en plus de ceux déjà facturés par la société de gestion.
En échange de ce surcoût, la compagnie d’assurance propose divers avantages à l’assuré comme une liquidité renforcée de ses parts.
Ces privilèges compensent-ils réellement la perte immédiate de son capital ? Comment calculer son rendement net ?
Retrouvez ici les frais associés à un investissement en SCPI en assurance-vie et les erreurs à éviter pour optimiser votre rentabilité.
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SCPI en assurance-vie : quels sont les frais prélevés ?
Selon l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), chaque SCPI doit publier un Document d’Informations Clés (DIC).
Cette fiche présente les risques associés à votre placement, mais aussi les frais que facture la société de gestion.
Pour connaître les coûts supplémentaires que l’assureur applique, il faut en revanche consulter votre contrat d’assurance-vie.
Frais associés à un investissement dans la SCPI
Acheter les parts d’une Société civile de placement immobilier s’accompagne des frais de souscription ou d’entrée.
D’après l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), ils représentent 7 % à 12 % du montant total investi.
Chaque SCPI applique également des frais de gestion récurrents pour garantir le bon fonctionnement de ses activités :
- recherche de locataires,
- paiement des charges mensuelles,
- financement des petites réparations.
Compris entre 8 % et 15 %, la société de gestion les déduits directement des revenus locatifs avant la distribution des dividendes.
De nombreuses structures perçoivent aussi des commissions qui peuvent atteindre 11 % du prix de revente ou d’achat d’un immeuble.
Elles facturent des frais de suivi de travaux couvrant 1 % à 5 % des dépenses effectuées pour les rénovations lourdes.
Elles exigent souvent le dépôt d’une somme qui correspond à 2 % ou 5 % du coût de cession des parts en cas de vente anticipée.
Ces frais de sortie financent la recherche d’un acheteur, le traitement de la demande de retrait, les honoraires du notaire, etc.
Frais liés au contrat d’assurance-vie
D’après Franceassureurs, l’encours de l’assurance-vie a atteint deux mille cent milliards d’euros à la fin du mois d’octobre 2025.
Deuxième placement préféré des Français après le Livret A, cette solution d’épargne implique des frais d’entrée ou de versement.
Ils sont compris entre 0 % et 5 % du montant investi et couvrent la rémunération de l’assureur, l’enregistrement du dépôt, etc.
La compagnie d’assurance prélève des frais de gestion des unités de compte (UC) qui oscillent entre 0,4 % et 1,2 % par an.
Elle facture également entre 0 % à 1 % par opération au titre des frais d’arbitrage afin de sécuriser vos transactions.
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Il diminue plutôt le nombre de parts de SCPI que vous détenez. Si vous en avez 100, après le prélèvement, vous pourrez vous retrouver avec 99,8.
Frais en SCPI en assurance-vie : récapitulatif des coûts réels
| Type de frais | SCPI | Assurance-vie | Fréquence |
| À l’entrée | 7 % à 12 % compris dans le ticket d’entrée | 0 % à 5 % sur les versements | Une fois |
| Pendant la vie du placement | 8 % à 15 % sur les loyers | 0,4 % à 1,2 % du montant total investi | Annuel |
| Arbitrage ou suivi des travaux | 1 % à 5 % pour le suivi des travaux de rénovation de grande envergure | 0 % à 1 % pour les frais d’arbitrage lors de chaque opération | Ponctuel |
| À la sortie | 2 % à 5 % en cas de cession anticipée des parts | 0 % en général | À la revente |
Calculer votre rendement net de toute fiscalité : pourquoi et comment ?
La simulation de votre investissement en SCPI en assurance-vie vous permet de mesurer l’impact des frais prélevés sur votre capital.
Elle vous aide à anticiper la fiscalité appliquée aux revenus et à en savoir plus sur l’évolution de votre rendement net selon votre horizon de placement.
Elle vous évite les mauvaises surprises en cas de sortie anticipée et favorise la comparaison de divers scénarios pour mieux choisir vos produits financiers.
Utilisez notre simulateur pour connaître le rendement net de votre placement
Notre simulateur de rendement net en SCPI en assurance-vie est conçu aussi bien pour les investisseurs novices que pour les professionnels.
En plus d’être simple à utiliser, son usage ne nécessite pas la création d’un compte pour voir votre simulation.
Notre outil est fiable, car il se sert uniquement des données que vous lui transmettez pour vous proposer un résultat.
Simulateur SCPI expert : assurance-vie vs direct
Calculateur complet intégrant frais de gestion, travaux, arbitrage et fiscalité 2026
1. Capital et durée
2. Paramètres SCPI
3. Frais assurance-vie
4. Fiscalité (TMI)
Prélèvements sociaux : 17,2% inclus par défaut dans le calcul.
Exemple : comment a-t-il réussi son investissement en SCPI en assurance-vie ?
Marc possède 10 000 € et hésite entre acheter des parts d’une SCPI classique en direct ou utiliser son contrat d’assurance-vie qui a déjà plus de 8 ans.
- Assurance-vie : frais de gestion de 0,75 % par an.
- SCPI : rendement brut de 4,5 % et frais d’entrée de 10 %.
- Profil fiscal : Marc a un salaire confortable et sa TMI est de 30 %.
- Horizon de placement : il souhaite faire fructifier son argent pendant 10 ans.
Résultats de la simulation
| Résultat après 10 ans | En direct | En assurance-vie |
| Capital final net | 12 001 € | 12 554 € |
| Gain net réel | 2 001 € | 2 554 € |
| Verdict | Solution moins rentable | Gain supplémentaire de 553 € |
Même si l’assurance-vie semble plus onéreuse au départ, elle devient rentable au bout de 10 ans pour les deux raisons suivantes :
- Marc s’acquitte des prélèvements sociaux seulement à la sortie après avoir profité de l’abattement de 4 600 €.
- Il ne perd 8 % au lieu de 10 % à l’entrée en assurance-vie et cela compense presque deux ans de frais de gestion de contrat.
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Pour obtenir plus d’éclaircissements et éviter les mauvaises surprises en SCPI en assurance-vie, consultez un professionnel de la finance indépendant.
Selon vos besoins, vous pouvez vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine, un courtier en assurance ou un fiscaliste.
SCPI en assurance-vie : à quoi faire attention avant d’investir ?
Avant de placer vos parts de SCPI dans une assurance-vie, prenez en compte le délai de jouissance et les prélèvements sociaux dus.
La clause de plafonnement constitue également un paramètre à considérer pour évaluer la rentabilité de votre placement.
Les assureurs ou sociétés de gestion n’en parlent pas souvent pour attirer des clients et accroître leur chiffre d’affaires.
Ils privilégient plutôt des discours commerciaux centrés sur le rendement brut de votre investissement et les avantages fiscaux.
Le délai de jouissance
Il correspond au temps nécessaire pour la SCPI d’investir votre argent dans de l’immobilier productif.
Il est en général de trois mois, mais de nombreuses compagnies d’assurance imposent un délai de jouissance supplémentaire.
La société de gestion génère des revenus, mais l’assureur les conserve pendant une période définie avant de les verser.
Pour profiter de votre placement, assurez-vous que la « date de jouissance effective » indiquée dans votre contrat ne dépasse pas celle de la SCPI.
Les prélèvements sociaux
Pour les supports en unités de compte logées dans une assurance-vie comme les SCPI, les prélèvements sociaux (17,2 %) sont dus en cas de rachat partiel ou total.
Avec cette solution d’épargne, la société de gestion réinvestit les loyers qu’elle vous verse dans votre contrat sans qu’ils subissent de « frottement fiscal immédiat ».
Cette pratique diffère de celle d’un fonds en euros où les prélèvements sociaux sont effectués automatiquement au moment du versement des intérêts.
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En cas de décès avant la liquidation du contrat, les prélèvements sociaux sont calculés sur l’ensemble des gains latents et prélevés avant la transmission aux bénéficiaires.
La clause de plafonnement
De nombreuses compagnies d’assurance incluent désormais dans leurs contrats une clause de plafonnement de rachats spécifique aux SCPI.
Elles s’en servent pour se protéger du risque de retrait massif et simultané et garantir la continuité de leurs activités.
Cette nouvelle contrainte peut cependant vous empêcher de saisir une opportunité ou de faire face à un besoin de liquidité imprévu.
Avant votre souscription, examinez votre contrat pour vous assurer qu’il n’existe pas de limite annuelle ou trimestrielle sur les ventes partielles des unités de compte.
Si elle est prévue, vérifiez son pourcentage exact et les conditions requises pour la lever afin d’anticiper ses effets.
L’assurance-vie est-elle préférable à un investissement en direct ?
Avec une SCPI en assurance-vie, l’assureur vous offre une liquidité supérieure à celle d’une détention directe.
Vous pouvez par conséquent transférer vos parts vers un autre support sans passer par le marché secondaire de la SCPI.
Selon l’article L132-21 du Code des assurances, il a l’obligation de racheter vos unités de compte dans un délai compris entre cinq jours et deux mois.
Il s’expose cependant à un risque de contrepartie. Si la société de gestion bloque les retraits, il devra tout de même traiter votre demande en puisant dans ses fonds propres.
Il attendra ensuite que la SCPI autorise à nouveau les rachats souvent plusieurs mois plus tard pour récupérer sa trésorerie.
C’est pour assurer la viabilité de ce service que la compagnie d’assurance prélève des frais de gestion de contrat.
Elle y ajoute des clauses de distribution partielle des loyers (85 % au lieu de 100 %) et des pénalités en cas de sortie anticipée.
Loger vos parts de SCPI dans une assurance-vie est donc intéressant quand vous prévoyez de les vendre avant l’échéance de votre investissement.
Cette association est en revanche onéreuse si vous êtes un investisseur patient qui possède une épargne de précaution confortable.
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Quelles sont les différences entre investir dans une SCPI en direct et en assurance-vie ?
| Critères | SCPI en assurance-vie | Achat de parts de SCPI en direct |
| Frais d’entrée | Réduits (0 % à 3 %) | Élevés (8 % à 12 %) |
| Frais de gestion annuels | 0,5 % à 1,2 % sur l’encours | 0 % (hors frais de la SCPI intégrés) |
| Fiscalité courante | Report jusqu’au rachat | Impôt sur les revenus et prélèvements sociaux annuels |
| Fiscalité de sortie | Abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9200 € (couple) après 8 ans de détention | Intégration aux revenus fonciers |
| Liquidité | Garantie par l’assureur | Dépend du marché secondaire |
| Transmission | Hors succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire | Intégration à l’actif successoral |
| Possibilité de crédit | Impossible | Financement bancaire jusqu’à 80 % |
| Revenus immédiats | Capitalisation forcée | Virement trimestriel direct |
| Démembrement | Non applicable | Séparation de la nue-propriété et de l’usufruit |
| Ticket d’entrée | Dès 100 euros | Prix de la part entière (à partir de 1000 euros) |
Quand investir dans une SCPI en assurance-vie ou en direct ?
Le choix d’acheter des parts d’une SCPI en direct ou de les loger dans une assurance-vie dépend de votre profil et de vos attentes.
La première option reste la meilleure si vous :
- envisagez un démembrement,
- souhaitez profiter d’un effet de levier,
- êtes soumis au régime du micro-foncier,
- acceptez le risque d’illiquidité temporaire,
- recherchez des revenus complémentaires immédiats,
- êtes dans une Tranche marginale inférieure (TMI) en dessous de 30 %.
Préférez d’investir en SCPI avec une assurance-vie reste intéressant quand :
- votre TMI dépasse 30 %,
- vous craignez l’illiquidité des SCPI,
- votre horizon de placement dépasse dix ans,
- vous investissez pour préparer la transmission de votre patrimoine.
Les investisseurs optent pour l’association de ces deux produits financiers afin de profiter de sa simplicité administrative.
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SCPI sans frais d’entrée dans l’assurance-vie : la fausse bonne idée ?
Les SCPI sans frais d’entrée comme Iroko Zen, Remake Live ou Transitions Europe se sont multipliées depuis 2022.
À l’inverse des sociétés civiles de placement immobilier traditionnelles, elles appliquent des frais de sortie dégressifs.
Elles semblent idéales en assurance-vie parce que ces structures favorisent l’optimisation du capital placé dès le premier jour.
Investir avec ces entités vous expose cependant à une double pénalité en cas de vente anticipée. La SCPI et la compagnie d’assurance-vie vous facturent des frais de sortie.
Cette contrainte peut entraîner une perte de 8 % à 9 % de votre investissement initial et vous oblige à conserver vos parts pendant au moins deux ans.
Quelle stratégie SCPI en assurance-vie choisir pour votre patrimoine ?
L’assurance-vie reste en 2026 l’un des meilleurs outils pour loger vos parts de SCPI, à condition de maîtriser les frais associés.
Consultez donc le DIC de la société de gestion et le contrat de l’assureur pour vérifier que ces coûts ne représentent pas des pertes considérables.
Le cas échéant, changez de prestataires pour économiser et profiter de votre investissement sans aucune contrainte.
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FAQ
Les frais de gestion baissent-ils avec le temps ?
Non, les frais de gestion restent constants en pourcentage, mais leur montant absolu augmente si votre capital croît.
Comment réduire les frais en SCPI en assurance-vie ?
Pour cela, vous devez choisir un contrat d’assurance-vie dont les frais de gestion sont inférieurs à 0,60 %.
Exigez 100 % de reversement des loyers, privilégiez une SCPI sans frais d’entrée et évitez les rachats avant 3 ans.
L’avantage fiscal compense-t-il les frais de l’assurance-vie ?
Oui, quand votre taux marginal d’imposition est supérieur à 30 % et que vous investissez sur plus de 10 ans.
Non, si votre taux marginal d’imposition est inférieur ou égal à 11 % ou si vous effectuez un rachat avant 8 ans.
À partir de quel montant les frais deviennent-ils acceptables ?
Aucun seuil absolu, car les frais s’appliquent proportionnellement à tous les montants investis (de 0,5 à 1,2 % sur l’encours).
Au-delà de 60 000 euros, l’abattement fiscal annuel permet cependant de mieux valoriser les gains générés après huit ans.
