Le droit de propriété d’un bien (immeuble ou meuble) est la combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété.
L’usufruit donne à son titulaire la possibilité de se servir de l’actif et d’en percevoir les revenus comme des loyers ou des dividendes. En gestion de patrimoine, il s’utilise pour réduire la base imposable du donataire dans le cadre d’une donation.
Il facilite la transmission des avoirs à la descendance, contribue à une planification successorale réussie et offre des opportunités d’investissements.
L’usage du barème de l’usufruit est encadré par les articles 578 à 624 du Code civil et l’article 669 du Code général des impôts (CGI).
Pour comprendre les implications fiscales de cette notion et éviter toute erreur coûteuse, nous vous proposons d’en savoir plus sur :
- les différences entre l’usufruitier et le nu-propriétaire,
- les règles de fonctionnement et d’application de l’usufruit,
- les spécificités du barème de l’usufruit en fonction de l’âge.
Nos exemples et cas pratiques vous aideront également à mieux appréhender les aspects juridiques associés à ce concept.
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Barème d’usufruit : que savoir entre l’usufruit et la nue-propriété ?
L’usufruit permet à son détenteur de profiter d’un actif et de percevoir les gains que son exploitation génère sans en être le propriétaire.
Il est temporaire et s’applique à un bien immeuble ou meuble. Vous pouvez devenir l’usufruitier d’une maison, valeur mobilière (actions, titres de créances négociables) ou part sociale.
Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?
La personne qui détient l’usufruit d’un bien peut s’en servir ou procéder à sa location. L’accord du nu-propriétaire est néanmoins requis pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
L’usufruitier est autorisé à recevoir les revenus tirés de l’actif qui peuvent prendre diverses formes :
- intérêts engendrés par une épargne,
- loyers issus de la mise en location d’un logement,
- récoltes qui proviennent des arbres fruitiers d’une parcelle agricole.
Le titulaire d’un usufruit a aussi la possibilité de vendre ou céder sans contrepartie son droit à un autre. Pour profiter du bien, l’usufruitier doit s’engager à l’utiliser de façon raisonnable et à l’entretenir.
Il s’acquitte de la taxe foncière et de celle sur l’habitation quand il s’agit d’un terrain, d’une maison, d’un local commercial ou d’une structure intégrée au sol.
Le cas échéant, il s’occupe également du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). La personne qui a l’usufruit se charge des petites réparations pour préserver l’intégrité du bien.
Elle doit effectuer l’inventaire des actifs mobiliers ou l’état des lieux avant de s’en servir.
Bon à savoir !
L’usufruitier ne peut procéder à la vente de la pleine propriété du bien que si le nu-propriétaire donne son approbation. S’il loue l’actif immobilier, les revenus perçus seront taxés selon les normes en vigueur.
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Quelles différences entre l’usufruit et la nue-propriété ?
La personne qui détient la nue-propriété possède le bien, mais ne peut pas en faire usage pendant la période de démembrement.
Elle doit en effet atteindre l’extinction de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété. En tant que nue-propriétaire, vous avez l’obligation de laisser l’usufruitier disposer de l’actif comme il le souhaite.
Vous devez également vous occuper des grosses réparations s’il s’agit d’un bien immobilier afin de préserver sa valeur.
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Tableau des spécificités de l’usufruit et de la nue-propriété
| Caractéristiques | Usufruit | Nue-propriété |
| Définition . | Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (fruits) sans en être le propriétaire. | Propriété d’un bien sans avoir le droit de l’utiliser ni d’en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien comme de le vendre. |
| Droits | Droit d’usage du bien. Droit de percevoir les revenus générés par le bien (loyers, intérêts, récoltes). Possibilité de louer le bien et d’en percevoir les loyers. Possibilité de vendre ou de céder son droit d’usufruit. | Droit de propriété (sans l’usage). Droit de vendre le bien (avec l’accord de l’usufruitier). Droit de récupérer la pleine propriété du bien à la fin de l’usufruit. |
| Obligations | Utiliser le bien de manière raisonnable et l’entretenir. S’occuper des petites réparations. Payer les charges annuelles et récurrentes (taxes foncières, primes d’assurance, charges de copropriété). Assurer le bien contre les risques de destruction. Ne pas nuire à l’intégrité du bien. | Laisser l’usufruitier jouir du bien. Effectuer les grosses réparations (travaux structurels, toitures, murs). Ne pas empêcher l’exercice de l’usufruit. |
| Contraintes | Ne peut pas vendre la pleine propriété du bien sans l’accord du nu-propriétaire. Doit obtenir l’accord du nu-propriétaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels. | Ne peut pas utiliser le bien ni en percevoir les revenus pendant la durée de l’usufruit. Nécessite l’accord de l’usufruitier pour vendre le bien. |
| Fin de l’usufruit | Décès de l’usufruitier. Expiration du terme convenu (si l’usufruit est temporaire). Renonciation de l’usufruitier. Consolidation (réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur la même personne). Destruction totale du bien. | Récupération de la pleine propriété du bien. |
| Vente du bien | L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent décider de vendre le bien d’un commun accord. Le prix de vente se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits respectifs, déterminée par le barème d’usufruit. | Peut vendre sa nue-propriété, mais l’usufruit est maintenu jusqu’à son terme. |
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Cas pratique pour cerner les différences entre l’usufruit et la nue-propriété
Nous vous proposons deux exemples pour vous aider à identifier les principaux points de divergence entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
L’usufruit et la nue-propriété appliqués à un bien immobilier
Âgé de 75 ans, Monsieur Dupont décide de transmettre de façon progressive son patrimoine à son fils, Paul. Il lui cède la nue-propriété de sa maison et conserve l’usufruit.
- Monsieur Dupont peut continuer à habiter la maison ou la mettre en location et percevoir les loyers parce qu’il est l’usufruitier. Il est responsable de l’entretien courant et doit s’acquitter des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation).
- Paul détient sur le plan juridique l’habitation, mais ne peut ni l’occuper ni percevoir de loyers puisqu’il est le nu-propriétaire. Il devra s’occuper des grosses réparations et attendra le décès de son père pour récupérer la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.
L’usufruit et la nue-propriété appliqués à un actif financier
Madame Morel souhaite préparer la transmission de son patrimoine à sa fille Sophie. Elle lui donne la nue-propriété des actions qu’elle possède et garde l’usufruit.
- Madame Morel perçoit les dividendes des actions et peut les céder de façon temporaire si elle le souhaite, car elle est l’usufruitière. Elle n’a cependant pas la possibilité de vendre le portefeuille sans l’accord de Sophie.
- Sophie possède les actions, mais ne touche pas les dividendes tant que sa maman est en vie parce qu’elle est la nue-propriétaire du portefeuille. À la fin de l’usufruit (au décès de sa mère ou à l’expiration d’un délai convenu), elle récupère la pleine propriété des titres.
Ces deux cas illustrent bien comment l’usufruitier profite d’un bien sans en être le propriétaire définitif.
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Que comprendre du barème d’usufruit ?
L’actuel barème de l’usufruit est entré en vigueur le 1er janvier 2004 pour remplacer celui de 1901.
Cette mise à jour encadrée par l’article 669 du Code général des impôts vise à moderniser la détermination de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.
Elle est valable dans des situations comme les successions ou les donations.
Comment fonctionne le barème de l’usufruit ?
Cet outil juridique peut être utilisé aussi bien par l’usufruitier que par le nu-propriétaire pour calculer leurs parts respectives lors d’une vente ou d’une succession d’un bien.
Les taux fixés tiennent compte de l’âge révolu du titulaire de l’usufruit au moment de la transaction.
Si l’usufruitier est jeune, le montant de ses taxes dues à l’administration fiscale est considérable et inversement.
C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux professionnels en gestion de patrimoine recommandent de transmettre ses actifs à sa descendance très tôt.
Attention !
Le barème fiscal de l’usufruit ne s’applique pas lors d’un viager temporaire. Faites attention pour éviter tout problème avec le service des impôts.
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Comment se présente le tableau du barème de l’usufruit ?
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Au-delà de 91 ans | 10 % | 90 % |
Quels sont les avantages et inconvénients du barème de l’usufruit ?
Les pourcentages que propose ce barème fiscal sont standardisés selon l’âge de l’usufruitier.
Cela facilite la détermination des taxes dues et évite les ambiguïtés qui peuvent être à l’origine de conflits entre les parties impliquées. L’usage de cet outil juridique aide à structurer les stratégies de transmission du patrimoine.
Il incite à la donation anticipée parce qu’il offre la possibilité au donataire de profiter d’une valorisation avantageuse de la nue-propriété.
Il garantit la récupération de la pleine propriété par le nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Prévu par l’article 1133 du Code général des impôts, le titulaire de la nue-propriété peut reprendre le bien sans payer des frais.
Le barème de l’usufruit ne tient pas cependant compte des spécificités économiques, des situations individuelles ou de la valeur de l’actif.
Ce manque d’adaptabilité peut conduire à des évaluations fiscales qui ne reflètent pas les réalités des parties concernées. L’application de ce barème est donc susceptible de pénaliser certains contribuables.
Bon à savoir !
Quand le démembrement de propriété est dû à une succession ou une donation, le nu-propriétaire doit déclarer la valeur de ses droits à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L’usufruitier doit aussi déclarer sa valeur réduite.
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Comment calculer le montant de ses taxes avec le barème fiscal de l’usufruit ?
Pour connaître vos droits avec le barème légal de l’usufruit, multipliez la valeur du bien par le pourcentage qui correspond à l’âge de l’usufruitier.
Cette formule est simple à appliquer, mais demande des compétences techniques pour estimer la valeur de l’actif concerné.
Si vous souhaitez gagner du temps, vous pouvez utiliser le simulateur mis en ligne par le gouvernement pour avoir une idée de vos impôts dus.
Cet outil est facile à prendre en main, car vous devez juste renseigner les données requises (valeur du bien et âge révolu de l’usufruitier) pour avoir le résultat attendu.
Bon à savoir !
Pour connaître la valeur vénale du bien, confiez son estimation à un professionnel du domaine associé. S’il s’agit par exemple d’une maison, rapprochez-vous d’un expert en bâtiment.
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Étude de cas : calcul des droits d’usufruit pour des biens différents
Voici trois exemples qui permettent d’en savoir plus sur la détermination des taxes avec le barème légal de l’usufruit et de la nue-propriété.
Cas 1 : usufruitier de 35 ans qui reçoit une voiture de collection
Âgé de 35 ans, Monsieur Martin reçoit en démembrement une voiture de collection d’une valeur de 100 000 €. Il conserve l’usufruit, tandis que son fils, Julien, devient le nu-propriétaire.
Calcul de l’usufruit et de la nue-propriété
- Âge de l’usufruitier : 35 ans
- Pourcentage de l’usufruit 70 % et de la nue-propriété 30 %
- Valeur de l’usufruit : 100 000 € × 70 % = 70 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 100 000 € × 30 % = 30 000 €
Monsieur Martin peut utiliser la voiture ou la louer, mais ne peut pas la vendre sans l’accord de son fils. À son décès ou à l’extinction de l’usufruit, Julien récupère la pleine propriété sans coût supplémentaire.
Cas 2 : usufruitier de 75 ans qui cède son portefeuille d’actions
Madame Lefevre, âgée de 75 ans, possède un portefeuille d’actions d’une valeur de 200 000 €. Elle décide d’en transmettre la nue-propriété à sa fille, Claire.
Calcul de l’usufruit et de la nue-propriété
- Âge de l’usufruitière : 75 ans
- Pourcentage de l’usufruit 30 % et de la nue-propriété 70 %
- Valeur de l’usufruit : 200 000 € × 30 % = 60 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 200 000 € × 70 % = 140 000 €
Madame Lefevre continue de percevoir les dividendes issus des actions. Claire deviendra la propriétaire définitive du portefeuille à la fin de l’usufruit sans payer de droits supplémentaires.
Cas 3 : usufruitier de 85 ans transmet un appartement locatif
Monsieur Dubois a 85 ans et détient un appartement évalué à 300 000 €. Il souhaite en transmettre la nue-propriété à son petit-fils (Lucas) et veut continuer à percevoir les loyers.
Calcul de l’usufruit et de la nue-propriété
- Âge de l’usufruitier : 85 ans
- Pourcentage de l’usufruit 20 % et de la nue-propriété 80 %
- Valeur de l’usufruit : 300 000 € × 20 % = 60 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 300 000 € × 80 % = 240 000 €
Monsieur Dubois perçoit les loyers de l’appartement et assume les petites réparations. Lucas devient plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit, sans contrepartie.
Synthèse
Ces trois exemples montrent comment le barème fiscal de l’usufruit influence la répartition de la valeur d’un bien selon l’âge de l’usufruitier.
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Quand ne pas utiliser le barème fiscal d’usufruit ?
La simplicité du barème fiscal le rend aussi inadéquat dans diverses situations comme lors d’une vente d’une nue-propriété.
Les professionnels se servent ainsi des dispositifs plus précis pour calculer les droits des nus-propriétaires et des usufruitiers.
La vente du droit de nue-propriété
Quand un propriétaire cède sa nue-propriété et conserve l’usufruit, le barème fiscal n’est pas assez exact pour estimer le montant de cette transaction.
Pour avoir d’excellents résultats, nous recommandons d’utiliser les tables de mortalité de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques).
Celles-ci (TGF05 pour les femmes et TGH05 pour les hommes) sont des références pour le calcul des actuariels et patrimoniaux.
Elles prennent en compte l’espérance de vie réelle du vendeur qui dépend de son sexe, la condition personnelle des parties impliquées…
Avant de faire usage de ces tables, assurez-vous qu’elles sont à jour pour éviter toute erreur. Rapprochez-vous d’un cabinet d’expert-comptable ou contactez un expert en fiscalité fiable qui bénéficie d’une bonne réputation.
Grâce à l’accompagnement d’un professionnel, vous gagnez du temps et optimisez vos dépenses.
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Usufruit temporaire ou fixe
Le barème fiscal est moins efficace pour le calcul des taxes dans le cadre d’un usufruit fixe ou temporaire. Le cas échéant, les droits de l’usufruitier sont compris entre 23 % et 69 % de la valeur vénale du bien.
Tableau spécifique de l’usufruit fixe ou temporaire
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
| 0 à 10 ans | 23 % |
| 11 à 20 ans | 46 % |
| 21 à 30 ans | 69 % |
Exemple d’usufruit temporaire appliqué à un local commercial
Monsieur Bernard est le propriétaire d’un local commercial évalué à 500 000 €.
Il décide d’en transmettre la nue-propriété à son fils Mathieu, mais souhaite conserver l’usufruit temporaire pour une durée de 15 ans. Pendant cette période, il peut percevoir les loyers générés par la location du bien.
Calcul de l’usufruit et de la nue-propriété
- Durée de l’usufruit temporaire : 15 ans
- Selon le barème spécifique, un usufruit temporaire compris entre 11 et 20 ans représente 46 % de la valeur vénale du bien.
- Valeur de l’usufruit : 500 000 € × 46 % = 230 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 500 000 € × 54 % = 270 000 €
Pendant 15 ans, Monsieur Bernard encaisse les loyers du local et en assure l’entretien. À l’expiration de l’usufruit, son fils Mathieu récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
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Conclusion
Le barème d’usufruit légal simplifie le calcul des taxes dans le cadre des donations ou successions.
Il est simple à appliquer et présente de nombreux avantages comme la prévention de toute ambiguïté et des conflits entre héritiers, nus-propriétaires et usufruitiers.
Pour toutefois tirer le meilleur parti de cet outil juridique, contactez un cabinet d’expert-comptable ou un professionnel en fiscalité pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
FAQ
Quels sont les avantages de donner son bien après 70 ans ?
Après 70 ans, le barème fiscal valorise la nue-propriété à 70 % de la valeur du bien et réduit la base imposable de la donation.
Ce mécanisme diminue les droits pour les héritiers et permet à l’usufruitier de continuer à percevoir les revenus du bien comme les loyers.
Vendre son actif après 70 ans peut être une stratégie patrimoniale intéressante pour transmettre ses avoirs et conserver une sécurité financière.
Qui paie les frais de notaire en cas d’usufruit ?
Les frais de notaire sont en général répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier s’occupe des dépenses relatives à l’usage du bien comme les coûts d’acte en cas de bail.
Le nu-propriétaire assume les charges liées à la nue-propriété telles que les droits de mutation. Ces modalités peuvent être précisées dans le contrat notarié.
Comment calculer le prix de vente d’un bien en usufruit ?
La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier selon les pourcentages définis (article 669 CGI).
Elle est égale à la valeur totale du bien multipliée par le pourcentage qui correspond à la nue-propriété et à l’usufruit. Ces proportions définissent les parts qui reviennent à l’usufruitier et au nu-propriétaire.
Quel est l’intérêt du quasi-usufruit ?
Le quasi-usufruit permet à l’usufruitier d’utiliser ses biens (liquidités, placements financiers) à condition de les restituer ou de compenser leur valeur au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.
Il offre donc une grande flexibilité en termes d’usage et d’investissement et répond aux besoins immédiats de l’usufruitier.
Comment vendre sa maison en indivision avec usufruit ?
L’accord de tous les indivisaires, y compris l’usufruitier est obligatoire.
Après cela, les parties concernées négocient leurs parts en fonction du barème fiscal ou d’une évaluation par un expert.
Le notaire organise ensuite la procédure de vente et répartit les fonds selon les droits respectifs.
Est-il possible de vendre sa maison après 80 ans ?
Oui, mais l’usufruitier doit obtenir l’accord du nu-propriétaire, si le bien est en démembrement.
Le barème fiscal valorise l’usufruit à 20 % après 80 ans et facilite la répartition des parts entre les parties. Cette vente peut nécessiter l’intervention d’un notaire pour garantir la conformité juridique.