Déficit foncier : Qu’est-ce que c’est ? Définition !
Maîtriser le concept de déficit foncier est essentiel pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif.
Le déficit foncier désigne la situation dans laquelle le montant des charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, taxes) d’un bien immobilier loué nu excède le montant des loyers perçus au cours d’une année fiscale.
Le mécanisme permet alors au propriétaire de déduire ce déficit, sous certaines conditions, de son revenu global, réduisant ainsi son impôt.
Ce principe concerne uniquement les biens loués non meublés relevant du régime réel (hors micro-foncier) et favorise la rénovation du parc immobilier.
Déficit foncier : Enjeux et rentabilité
Le déficit foncier intéresse avant tout les propriétaires bailleurs cherchant à maximiser la rentabilité nette de leur investissement.
En investissant dans des logements nécessitant des travaux, il devient possible de générer un déficit foncier et donc d’abaisser la fiscalité sur l’ensemble de ses revenus.
Cela encourage l’amélioration du parc immobilier tout en allégeant le montant d’imposition du bailleur.
En alliant valorisation du patrimoine, rentabilité locative et optimisation fiscale, le déficit foncier répond à plusieurs objectifs pour les investisseurs particuliers et professionnels.
Comment le calculer ?
Le calcul du déficit foncier s’effectue en plusieurs étapes :
1. Totaliser l’ensemble des charges déductibles liées au bien : travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, charges de copropriété, frais de gestion, taxes foncières, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, etc.
2. Déduire le montant des loyers bruts perçus sur l’année fiscale considérée.
Formule :
Déficit foncier = Total des charges déductibles – Revenus fonciers bruts
Exemple numérique :
• Revenus locatifs bruts annuels : 8 000 €
• Travaux et autres charges déductibles : 18 000 €
Déficit foncier = 18 000 € – 8 000 € = 10 000 €
Mais attention, l’imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € par an (hors certains cas comme le régime Malraux ou une déclaration en déficit antérieur).
Quels sont les avantages du déficit foncier ?
- Réduction de l’impôt sur le revenu : le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Report possible du déficit non imputé : la partie excédentaire est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers ultérieurs.
- Valorisation du patrimoine : les travaux réalisés augmentent la valeur locative et patrimoniale du bien.
- Incitation à réaliser des travaux : le dispositif encourage l’entretien et la rénovation des logements loués.
Quels sont les risques du déficit foncier ?
- Engagement de location : pour bénéficier de l’imputation, il est obligatoire de louer le bien au moins 3 ans à compter de la dernière imputation du déficit sur le revenu global.
- Une revente anticipée expose à une reprise de l’avantage fiscal.
- Plafond d’imputation : le montant déductible du revenu global est limité à 10 700 € par an, ce qui peut allonger le temps nécessaire pour absorber des charges importantes.
- Nature des dépenses : seules certaines charges (essentiellement des travaux d’entretien ou d’amélioration) sont déductibles, les dépenses de construction, agrandissement ou reconstruction ne le sont pas.
- Nécessité de choisir le régime réel : le régime du micro-foncier (abattement forfaitaire) ne permet pas de générer un déficit foncier.
Exemple concret d’utilisation du déficit foncier
Un investisseur achète un appartement ancien pour 120 000 €, réalise 30 000 € de travaux, et le met en location nue.
Le montant des revenus locatifs perçus durant l’année est de 6 000 €.
Les charges déductibles cette année (travaux, intérêts d’emprunt, gestion) atteignent 36 000 € (compte tenu de la part travaux).
Déficit foncier généré : 36 000 € – 6 000 € = 30 000 €.
• 10 700 € sont imputables sur son revenu global.
• Les 19 300 € restants sont reportés sur les revenus fonciers des années suivantes et permettront de réduire l’imposition sur ces prochaines années.
L’investisseur devra louer ce bien pendant au moins 3 ans après la dernière imputation sur le revenu.
Déficit foncier : Termes liés ou complémentaires
• Charges déductibles
• Revenus fonciers
• Régime réel d’imposition
• Micro-foncier
• Loi Pinel, loi Denormandie (dispositifs de défiscalisation alternatifs)
• Report des déficits fonciers
• Location nue
En résumé
Le déficit foncier permet aux investisseurs en location nue de déduire de leur revenu global une partie des charges et travaux liés à leur bien immobilier.
Ce mécanisme engendre une réduction d’impôt et une meilleure rentabilité nette des investissements immobiliers, à condition de respecter les obligations de location.
Pour optimiser sa mise en place, il est important d’anticiper la durée de détention du bien, le montant des investissements en travaux et la structure de ses revenus.
Le déficit foncier s’inscrit comme un outil d’optimisation fiscale à explorer dans la stratégie globale de gestion de patrimoine immobilier.
