LNMP : Qu’est-ce que c’est ? Définition !
Le sigle LNMP signifie “Loyers Nets de charges et assurances, Nets de charges Personnelles”. Il désigne, dans les dossiers de financement ou d’investissement, la capacité d’un emprunteur (particulier, société, SCI, etc.) à rembourser un prêt immobilier sous la forme d’un logement locatif.
Plus précisément, il s’agit de la somme des loyers perçus, diminués des différentes charges et assurances afférentes au bien, ainsi qu’éventuellement des frais et charges liés à la gestion du bien, afin de déterminer la réelle capacité de financement ou la rentabilité nette du projet.
Le LNMP est particulièrement utilisé en montage de dossiers immobiliers, aussi bien en financement locatif résidentiel qu’en immobilier professionnel.
Il permet à l’investisseur ou au banquier d’objectiver le montant régulier que l’investissement locatif génère effectivement après déduction des dépenses inévitables, hors fiscalité.
Les enjeux et la rentabilité du LNMP
L’enjeu principal du LNMP en finance concerne la validation de la solidité d’un investissement immobilier locatif.
En effet, la simple prise en compte du loyer brut ne reflète pas la réalité des flux de trésorerie disponibles pour l’emprunteur.
C’est la raison pour laquelle le LNMP est utilisé par les banques lors de l’analyse d’un dossier, afin d’évaluer le taux d’endettement ou le “reste à vivre” de l’emprunteur.
Ainsi, le LNMP conditionne l’acceptation ou non d’un prêt immobilier et joue un rôle central dans la gestion des risques pour les établissements prêteurs.
Du point de vue de l’investisseur, le LNMP sert à mesurer la rentabilité nette de son opération, car il permet d’anticiper le rendement effectif de l’investissement, une fois toutes les charges réelles prévisibles déduites.
Cette approche favorise la comparaison entre différents projets ou actifs immobiliers de manière plus fiable.
LNMP : comment le calculer ?
Le calcul du LNMP répond à une logique simple :
- On estime le loyer annuel brut potentiel généré par le bien.
- On en déduit l’ensemble des charges locatives non récupérables par le locataire (charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, etc.).
- On retire aussi le coût des assurances (notamment l’assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, etc.).
- Enfin, on peut soustraire les charges de gestion (frais d’agence, honoraires de gestion, etc.) et les provisions pour éventuelles vacances locatives.
La formule simplifiée est donc :
LNMP = Loyers bruts annuels – charges non récupérables – assurances – frais de gestion
À noter : la fiscalité (impôts sur les loyers perçus) n’est généralement pas prise en compte dans le calcul du LNMP, car elle varie fortement selon le régime d’imposition applicable à l’investisseur et la situation fiscale individuelle.
Un exemple concret pour illustrer :
- Loyers bruts annuels : 12 000 € (1 000 €/mois)
- Charges non récupérables : 1 200 €
- Assurances : 250 €
- Frais de gestion locative : 600 €
Le calcul donne alors :
LNMP = 12 000 – 1 200 – 250 – 600 = 9 950 €
Quels sont les risques associés au LNMP ?
Le principal risque lié à une mauvaise estimation du LNMP réside dans la sous-estimation des charges ou dans l’optimisme concernant les revenus locatifs.
Cela peut conduire à une surestimation de la capacité d’emprunt et, par conséquent, à une fragilisation de la situation financière de l’investisseur ou du porteur de projet. Parmi les risques concrets :
- Vacance locative imprévue, qui réduit les loyers effectivement perçus.
- Dépenses exceptionnelles (travaux, augmentation brutale des charges, etc.) non anticipées.
- Sous-évaluation du taux d’endettement, qui peut remettre en cause l’équilibre financier du foyer ou de l’entreprise.
- Oscillations du marché immobilier, avec une pression à la baisse sur les loyers.
Pour limiter ces risques, il est recommandé de réaliser diverses simulations, d’intégrer une provision pour vacances et imprévus, et de mettre à jour régulièrement le calcul du LNMP en tenant compte des évolutions réelles.
Exemple concret d’utilisation du LNMP dans un dossier bancaire
Imaginons un particulier souhaitant acquérir un appartement pour le mettre en location.
Il sollicite un prêt bancaire et fournit la liste des loyers attendus, ainsi que l’ensemble des charges. La banque va calculer le LNMP pour ne retenir que la partie réellement disponible pour le remboursement du crédit :
- Loyer annuel estimé : 9600 €
- Assurance propriétaire non occupant : 180 €
- Charges de copropriété non récupérables : 500 €
- Frais de gestion : 400 €
LNMP = 9600 – 180 – 500 – 400 = 8 520 €
Si la mensualité de crédit envisagée est de 710 €, soit 8 520 € par an, le projet se situe à l’équilibre LNMP après financement.
Si la mensualité excède ce montant, le porteur devra puiser dans d’autres sources de revenus, ce qui peut modifier son taux d’endettement.
Termes liés ou complémentaires au LNMP
- Loyer brut
- Loyer net
- Capacité d’endettement
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
- Rendement locatif
- Risque locatif
- Vacance locative
- Cash-flow immobilier
- Frais de gestion immobilière
- Charges récupérables / non récupérables
En résumé
Le LNMP constitue un indicateur central pour analyser la rentabilité réelle d’un projet immobilier locatif et pour évaluer la capacité d’un investisseur à rembourser un crédit.
Il offre une vision affinée du cash-flow potentiel dégagé par le bien, en intégrant la plupart des dépenses incontournables hors fiscalité.
Maitriser le LNMP permet d’établir des dossiers de financement solides, d’affiner la gestion du risque et d’orienter correctement ses décisions d’investissement immobilier.
