Contrairement au marché de l’immobilier traditionnel qui marque le pas, l’investissement en viager connaît un véritable essor.
D’après MySweetImmo, ce secteur a enregistré une croissance de 5 % en 2024, soit près de 6500 ventes. Loin d’être un simple effet de mode, cette option répond à de vrais besoins aussi bien pour les vendeurs que pour les acheteurs.
Entre le versement d’un bouquet initial et le paiement d’une rente mensuelle, ce dispositif offre une flexibilité intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier. À travers notre guide, nous vous invitons à découvrir :
- les avantages de ce placement,
- les limites de cette solution à long terme,
- les conseils pour acheter ou vendre un bien,
- les pièges à éviter pour maximiser sa rentabilité.
Nous vous donnons également des astuces pour maîtriser les implications juridiques de ce mécanisme afin d’effectuer un investissement rentable.
Investir en viager : de quoi s’agit-il ?
La vente en viager est une transaction au cours de laquelle vous cédez un logement à une personne physique ou morale contre une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
La somme reçue sous forme de loyers s’ajoute au bouquet que l’acheteur (débirentier) vous donnera devant le notaire. Ce dispositif s’adresse aux seniors qui veulent vendre leur résidence principale ou secondaire qui veulent vivre dans une maison de retraite.
Contrairement aux EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), ces structures n’assurent pas toujours la prise en charge médicale de leurs pensionnaires. Un sexagénaire peut alors utiliser l’argent issu de cette opération pour en bénéficier. Vous pouvez aussi investir en viager pour vous constituer un patrimoine immobilier à prix réduit.
Cela favorise en outre la création d’une source de revenus supplémentaire qui permet à un salarié de subvenir à ses besoins pendant sa retraite. Il séduit depuis quelques années, les investisseurs dynamiques à la recherche d’alternatives aux solutions de placement traditionnelles qui offrent de hauts rendements, mais à court terme.
Vous pouvez acheter et vendre en viager si vous ne voulez pas faire fructifier votre argent avec l’aide des livrets bancaires, de l’assurance-vie, etc. Avec ce mécanisme, un parent garantit l’avenir de ses enfants tant qu’il est encore en vie. Il est en mesure de se servir des rentes viagères pour payer leurs études ou les aider à lancer un business.
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Quels sont les différents types de viagers ?
Le viager libre et le viager occupé sont les dispositifs les plus populaires dans ce secteur.
Chaque système possède des avantages, inconvénients et particularités que vous devez connaître avant de faire votre choix. En cas de doute, adressez-vous à un spécialiste financier pour profiter de ses conseils et prendre la bonne décision.
Le viager libre : quelles sont ses spécificités ?
L’acheteur entre directement en possession du bien acheté dès que l’accord de vente est signé.
À partir de cet instant, il peut occuper ou louer le logement afin de percevoir des loyers sans avoir à attendre que le vendeur perde la vie. Il est néanmoins obligé de prendre en charge tous les frais liés à la gestion de l’habitation. Ceux-ci incluent souvent :
- le règlement des taxes,
- le paiement des factures d’énergie,
- la rémunération des services d’entretien de la propriété.
Ce type de viager est peu courant en France et ne représente qu’une petite partie de ce secteur en pleine expansion.
Les constructions concernées ne sont pas des résidences principales du crédirentier. On retrouve en général dans ce lot les surfaces habitables de taille restreinte telles que les studios, les appartements T1, les Tiny Houses… Le montant du capital et des loyers est plus élevé ici.
Le viager occupé : quelles sont ses subtilités ?
Ce mécanisme est avantageux pour le crédirentier puisqu’il conserve l’usufruit du bien vendu jusqu’à son décès. Il peut loger dans la maison, mais ne pas la louer.
Le viager occupé est le système le plus répandu en France et concerne la plupart des transactions immobilières qui se font dans ce secteur. Contrairement au premier dispositif, la répartition des charges liées s’effectue au moment de la formalisation de l’accord.
Si ce n’est pas le cas, les grosses réparations sont réalisées par le débirentier. Elles incluent les travaux de rénovation des murs porteurs, les opérations de rafraîchissement, le changement de la toiture…
Le vendeur s’occupe du paiement des taxes foncières, d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères, des factures d’énergie et des réfections mineures.
Les autres types de viagers peu connus
En France, de nombreuses personnes commencent à s’intéresser au viager sans rente.
Ce dispositif permet d’acheter une résidence en payant la totalité de la somme prévue en une seule fois. Les loyers périodiques sont absents, mais les charges liées au logement sont réparties entre le vendeur et l’acheteur.
À l’image du précédent mécanisme, vous pouvez également investir dans un viager semi-occupé. Il concerne les biens immobiliers partagés en de multiples lots entre le débirentier et le crédirentier.
L’acquéreur a la possibilité de profiter de l’intégralité des demeures acquises après le décès de l’ancien propriétaire.
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Résumé des avantages et inconvénients de chaque type de viager
| Types de viager | Public cible | Avantages | Limites | Conditions d’applications |
| Le viager libre | Acheteur qui veut une possession immédiate. Investisseurs en quête de liquidité en urgence. | L’acheteur acquiert immédiatement le bien. Possibilité d’occuper, louer ou revendre le bien. Libération des charges pour le vendeur. | Moins courant en France (environ 10 % des ventes). Montant du capital et des loyers souvent plus élevés que pour les autres transactions viagères. | Le vendeur ne conserve aucun droit d’usage ou d’habitation après la vente. Les charges liées à la gestion sont entièrement à la charge de l’acheteur. |
| Le viager occupé | Investisseurs dynamiques seniors qui veulent avoir un revenu régulier tout en restant dans leurs résidences principales. | Le vendeur conserve le droit d’habiter le logement jusqu’à son décès. Rente viagère assure un revenu complémentaire. Charges partagées entre vendeur et acheteur. | L’acheteur ne peut pas occuper ou louer le bien tant que le vendeur y réside. Risque que le vendeur vive plus longtemps que prévu, ce qui peut diminuer la rentabilité. | Les charges doivent être clairement définies lors de la signature de l’acte de vente. La répartition des charges varie selon les accords conclus dans le contrat. |
| Le viager semi-occupé | Les investisseurs à la recherche de nouveaux défis et des compromis | Permet une occupation partielle du bien par l’acheteur après un certain temps. Équilibre entre droits du vendeur et de l’acheteur. | Complexité dans la gestion des droits d’usage et de propriété. Moins connu et donc moins pratiqué que les autres types de viagers. | Conditions spécifiques à définir lors de la formalisation de l’accord, notamment en ce qui concerne la période d’occupation par le vendeur et les modalités de partage des charges. |
| Le viager sans rente | Acheteur qui veut payer en une seule fois. Crédirentier en quête de liquidité. | Achat en une seule fois sans versement de rentes périodiques. Charges réparties entre vendeur et acheteur, ce qui peut alléger la gestion pour l’acheteur. | Moins courant et peut ne pas convenir à tous les investisseurs. Nécessite un capital initial plus important pour l’achat total du bien. | Doit être convenu lors de la vente, avec une attention particulière sur la répartition des charges entre les parties impliquées dans la transaction. |
Quelles conditions pour conclure une vente en viager ?
Comme la plupart des solutions d’investissement qui se déroulent dans l’immobilier, investir en viager est une opération encadrée par la loi.
Les articles 1968 à 1983 du Code civil définissent les règles et les modalités de cette transaction. Cela favorise la prévention des litiges et garantit la conformité de toute action.
Quelles sont les conditions légales ?
Toute personne physique ou morale peut profiter de ce dispositif et des avantages qu’il propose. Le crédirentier doit être propriétaire à 100 % du bien à vendre et la rente viagère suffisante.
Le montant des loyers ne doit pas être ni trop élevé ni très bas en fonction de la valeur du logement et de la durée probable de versement.
En tant que vendeur, vous êtes autorisé à demander l’annulation de l’opération si vous constatez une irrégularité. Elle doit être valable aux yeux de la loi et sans ambiguïté.
Cette procédure peut par exemple avoir lieu si vous estimez avoir cédé votre maison à un prix inférieur à sa valeur réelle.
Quelles sont les conditions spécifiques liées au crédirentier ?
La loi française n’impose aucun âge minimum ou maximum pour vendre une construction en viager. Vous pouvez a priori le faire à tout moment de votre vie.
Pour cependant conclure un pacte rentable, nous conseillons d’acquérir un bien auprès d’un vendeur qui a un âge compris entre 70 et 80 ans.
Vous pouvez ainsi recevoir un bouquet intéressant au moment de la formalisation de l’accord et des versements périodiques acceptables.
Quelles sont les mentions obligatoires d’un contrat de vente en viager ?
Les clauses de l’entente sont librement définies par les deux parties. L’acte doit être authentifié devant un notaire pour avoir une valeur juridique. Cette démarche détermine les modalités de paiements des loyers et les responsabilités associées.
Certaines inscriptions imposées doivent être présentes dans le contrat en dehors des informations sur l’identité et l’âge des personnes concernées.
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| Eléments | Concernant le bien immobilier | Les clauses | Autres renseignements |
| Mentions obligatoires | Les caractéristiques précises du logement (annexe et description) | Une clause de revalorisation qui précise l’indice d’indexation choisi | « M ou Mme X vend à M ou Mme Y, qui accepte… » |
| Le prix du bouquet | Une condition résolutoire qui prévoit l’annulation de la vente si le débirentier ne verse pas les loyers périodiques | Le type d’opération | |
| Le prix et les conditions de versements des rentes | Une clause de réservation de rentes pour le second conjoint après le décès du premier quand la vente s’effectue en couple. | Les conditions d’annulation de l’accord | |
| La date de disponibilité du logement | Une condition de libération anticipée qui permet au vendeur de quitter le logement en cas de besoin. Il doit cependant bénéficier d’une majoration de la rente. | La répartition des charges |
Investir en viager : pourquoi devez-vous y penser ?
Ce mécanisme présente de nombreux avantages aussi bien pour la personne qui cède le bien que pour celle qui l’achète.
L’un des atouts les plus populaires pour la seconde partie est la diversification de son portefeuille d’investissement. Il peut diluer les risques associés aux autres placements effectués en plus de cette acquisition.
Quels sont les avantages de vendre en viager ?
Quand vous vendez un bien immobilier en viager, vous aurez droit à des rentes à vie.
Ces versements périodiques sont soumis à un régime fiscal avantageux et peuvent sur le long terme constituer un important complément de retraite. Vous pouvez en faire usage pour :
- compléter votre niveau de vie,
- voyager à travers le monde,
- payer les études de vos enfants.
Le bouquet que vous remet le débirentier le jour de la signature du contrat de vente est entièrement exonéré d’impôt.
En tant que vendeur, vous ne payez plus la taxe foncière ni les opérations votées par le syndic de l’immeuble. Vous occuperez l’appartement jusqu’à votre décès et les coûts associés aux gros travaux seront toujours pris en charge par l’acquéreur.
Quels sont les atouts d’un achat en viager ?
La personne morale ou physique qui achète un logement avec ce mécanisme a la possibilité d’étaler le paiement des loyers sur une durée définie.
Cette stratégie évite le recours à un emprunt immobilier et le surendettement. Bien que le principe de fonctionnement des versements des rentes ressemble à celui d’un remboursement d’un crédit, il est sans intérêts puisque l’acheteur paie directement le crédirentier.
Vous bénéficiez d’une décote d’environ 30 % sur le prix réel de la maison et pouvez obtenir une demeure avec peu de ressources.
Ce dispositif permet d’acquérir des résidences plus grandes ou mieux placées. Il aide à obtenir des frais de notaire réduits, car les honoraires de l’officier public ne se calculent pas selon la valeur totale du bien.
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Quelles sont les limites de ce type de placement immobilier ?
Bien qu’il possède de nombreux avantages, ce mécanisme présente quelques faiblesses.
La prise en compte de ces limites permet de profiter des atouts que ce dispositif offre. Cela favorise par ailleurs la prévention de multiples conflits familiaux et entre les parties concernées.
Quels inconvénients pour le vendeur ?
En tant que crédirentier, vous devez vous occuper de l’entretien et des charges courantes liées à l’occupation du bien cédé.
Vous priverez donc vos héritiers d’une transmission de patrimoine ou de la valeur réelle du logement. Voilà pourquoi cette opération est conseillée pour les personnes qui n’ont pas d’enfants ou pour les ménages qui ont une petite retraite.
La cession de la maison s’effectue aussi à un prix beaucoup plus bas en cas de décès prématuré du vendeur. Avec ce système, vous prenez le risque de ne recevoir aucun loyer.
Si cela perdure, votre situation peut devenir précaire si vous ne possédez que cette résidence. La saisie d’un juge est une formalité qui demande assez de temps, ce qui entraîne des pertes financières inutiles.
Quelles faiblesses pour un achat en viager ?
Cet investissement ne sera pas rentable pour vous si le crédirentier reste en vie pendant de longues années après la conclusion de l’accord. Vous serez obligé de lui verser une rente élevée.
En tant que débirentier, vous devez vous occuper de tous les gros travaux qui favorisent la remise en état du logement.
Enfin, si l’acquéreur décède avant le vendeur, l’obligation de paiement des rentes est transmise aux héritiers. Ces derniers devront s’acquitter de cette tâche jusqu’à la disparition de l’ancien propriétaire.
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Résumé des avantages et d’inconvénients d’investir en viager (acheteur et vendeur)
| Aspects | Pour le vendeur | Pour l’acheteur |
| Avantages d’investir en viager | Rente à vie : assure un revenu régulier, souvent exonéré. | Prix d’achat réduit : possibilité d’acquérir un bien à un coût inférieur à sa valeur marchande. |
| Bouquet exonéré d’impôt : le capital reçu lors de la vente n’est pas imposé. | Evite l’emprunt : permet d’éviter le recours à un crédit immobilier, réduisant le risque de surendettement. | |
| Pas de charges foncières : ne paie plus la taxe foncière ni les gros travaux. | Décote d’environ 30 % : sur le prix réel du bien, ce qui permet d’accéder à des biens mieux situés ou plus grands. | |
| Occupation du logement : peut continuer à vivre dans le bien jusqu’à son décès (viager occupé). | Frais de notaire réduits : honoraires calculés sur la base du prix réduit, diminuant les coûts liés à l’achat. | |
| Complément de retraite : les rentes peuvent financer des projets personnels ou des soins. | Diversification du portefeuille : ajoute un actif immobilier, diluant les risques d’autres placements. | |
| Limites d’un placement d’un investissement en viager | Entretien du bien : doit gérer l’entretien et les charges courantes jusqu’à son décès. | Incertitude sur la durée de vie : si le vendeur vit longtemps, cela peut réduire la rentabilité de l’investissement. |
| Transmission patrimoniale limitée : les héritiers ne reçoivent pas le bien en pleine propriété. | Risque financier : si le vendeur décède prématurément, l’acheteur peut réaliser une bonne affaire, mais cela reste incertain. | |
| Prix de cession potentiellement bas : en cas de décès prématuré, la maison peut se vendre moins cher que prévu. | Responsabilité des gros travaux : l’acheteur doit s’occuper des gros travaux nécessaires au logement après le décès du vendeur. |
Comment réussir à investir en viager ?
Pour acheter ou vendre un bien en viager, commencez par évaluer votre capacité financière. Faites une liste de vos sources de revenus et de vos crédits bancaires pour établir le budget alloué à ce placement. Pensez à définir vos objectifs afin d’acquérir une résidence adaptée à votre projet.
Recherchez le logement qui correspond à vos exigences
Consultez les sites dédiés à la diffusion des annonces immobilières dans le but de repérer une maison en viager qui répond à vos attentes.
La plupart de ces plateformes proposent aux utilisateurs des filtres pour simplifier cette recherche et gagner du temps. Vous pouvez acheter un bien avec en vous rapprochant des notaires ou des agences expertes.
Ces dernières structures possèdent des réseaux professionnels qui constituent un moyen plus simple d’atteindre votre objectif. N’hésitez pas à parler de votre projet autour de vous pour être mis en relation avec un crédirentier sérieux et compréhensif.
Evaluez le bien avant son acquisition
Effectuez une visite du lieu pour vérifier que le logement est situé près des commodités et a un vrai potentiel de revalorisation.
Après cette étape, réalisez un diagnostic technique de votre maison pour avoir une idée des travaux de réparation à exécuter.
Faites confiance à un spécialiste du domaine dans le but d’obtenir d’excellents résultats. Vous procédez ensuite à une réévaluation de la valeur vénale du bien puis vous devez vous assurer qu’il est conforme aux normes en vigueur dans le secteur de la construction.
Réalisez une analyse juridique de l’habitation et du crédirentier
Assurez-vous que la propriété n’est pas à l’origine d’une mésentente entre les membres de la famille du vendeur. Le logement ne doit pas être acquis de manière illicite. Pour ce faire, demandez au propriétaire de fournir certains documents.
- L’état hypothécaire : il est délivré par le service de publicité foncière et permet de vérifier si le bien est grevé d’hypothèques ou de privilèges.
- Le certificat de non-gage : il atteste qu’il n’y a pas de saisie ou d’opposition sur la maison.
- Le relevé de situation de copropriété : il informe sur les éventuels litiges en cours.
Vous pouvez également exiger la fourniture du diagnostic technique global (DTG). Cette pièce est obligatoire pour de multiples copropriétés et peut révéler des problèmes structurels liés au bâtiment.
Évaluez la situation du vendeur
Avant de finaliser votre entente, rencontrez le vendeur et échangez avec lui. Cette discussion aide à mieux comprendre sa situation personnelle, d’estimer son âge et de maîtriser son état de santé. Vous pouvez même obtenir une copie de son certificat médical.
Tous ces détails permettent de connaître la personne qui recevra vos mensualités et de ne pas prendre des risques inutiles. A
u terme de cette rencontre, vous pourrez aussi avoir une idée du montant du bouquet initial, des rentes viagères périodiques.
Négociez le prix et concluez le contrat devant le notaire
Préparez vos arguments pour bénéficier d’une réduction significative sur le coût d’achat du logement.
Si vous n’avez pas les compétences requises pour cela, faites-vous assister par un courtier en immobilier ou par agence spécialisée dans la vente en viager de biens. Discutez ensuite des modalités de paiement et introduisez une demande de crédit si nécessaire auprès de votre banque.
Préparez les documents pour la formalisation de la transaction et confiez la rédaction de l’acte notarié à un officier public. Vérifiez que toutes les clauses incluses sont correctes et n’hésitez pas à demander des éclaircissements en cas de besoin.
Vous devez en outre vous assurer que vos droits et ceux de votre interlocuteur sont respectés et bien définis.
Souscrivez les assurances et planifiez l’exécution de vos travaux
Après la signature de l’acte de vente chez le notaire et le paiement du bouquet, souscrivez une assurance habitation qui répond la mieux à vos besoins.
Pour cela, faites confiance à une compagnie fiable et reconnue par le gouvernement pour avoir un contrat sérieux.
Vous devez établir un planning pour réaliser des travaux de rénovation. Afin d’obtenir un excellent rendu, confiez ces différentes interventions à une entreprise spécialisée.
Choisissez un prestataire peu onéreux, réactif et expérimenté. Il doit aussi avoir une garantie décennale et proposer un accompagnement sur mesure.
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Conseils pour réussir un achat en viager
| Conseils | Détails |
| Maîtrisez le mécanisme juridique | Comprendre les différents types de viager (occupé, libre, mutualisé). Distinguer le bouquet initial et la rente mensuelle. Consulter un notaire spécialisé pour sécuriser la transaction. |
| Sécurisez juridiquement votre investissement | Faire rédiger un acte authentique par un notaire. Inclure des clauses précises sur les conditions de vente. Vérifier la validité de tous les documents et l’historique de la propriété. |
| Diversifiez vos investissements viagers | Ne pas concentrer tous vos fonds sur un seul bien. Répartir vos investissements sur plusieurs opportunités. Combiner différents types de viager et maintenir une épargne de sécurité. |
| Utilisez des montages financiers adaptés | Envisagez un viager mutualisé pour diversifier le risque. Étudiez les possibilités de défiscalisation. Consultez un conseiller financier spécialisé et comparer différentes stratégies d’investissement. |
| Restez éthique et humain | Respectez le vendeur et ses conditions de vie. Privilégiez des transactions transparentes. Restez attentif au bien-être du vendeur et construisez une relation de confiance. |
| Formez-vous continuellement sur le marché du viager | Restez flexible et adaptable face aux évolutions du marché. Tenez compte des évolutions réglementaires et développez un réseau de professionnels de confiance. |
Conclusion
Investir en viager est un placement immobilier qui nécessite une analyse approfondie pour profiter des avantages qu’il offre.
Vous devez tenir compte des inconvénients de cette solution pour maximiser votre rentabilité et éviter des erreurs comme ne pas rédiger un acte notarié légal.
N’oubliez pas de consulter un expert financier pour réduire vos pertes et vous assurer que cette transaction reste conforme aux normes en vigueur.
FAQ
Quels sont les pièges à éviter pour un acheter en viager ?
Assurez-vous de bien définir votre bouquet et votre rente viagère. Pensez à répartir les charges associées à la gestion et à l’occupation éventuelle du logement afin de prévenir des conflits d’intérêts.
Lisez toujours les clauses du contrat avant de le signer et évaluez les performances énergétiques de l’habitation.
Au vu des avantages que propose ce dispositif, n’en faites pas usage pour contourner la loi et éviter de payer vos taxes sous peine de sanctions.
Quelle est la fiscalité d’un investissement effectué en viager ?
Dans ce système, 30 à 70 % des rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Cette fraction imposée décroit avec l’âge du vendeur.
Elle est de 70 % pour un premier versement, si le crédirentier à moins de 50 ans, et de 50 % si celui-ci a entre 50 et 59 ans.
Elle passe à 40 % pour un premier versement quand le vendeur a entre 60 et 69 ans, puis à 30 % s’il a plus de 69 ans. Cette somme taxée est soumise aux prélèvements sociaux.
L’acheteur paie les droits de mutation classiques sur la totalité du prix de vente et le crédirentier s’occupe de l’impôt sur les plus-values.
Comment calculer la décote d’un viager ?
Commencez par estimer la valeur vénale du bien immobilier puis déterminez le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).
Ce dernier représente la valeur des loyers que le vendeur paie pour vivre dans le logement. Cette décote est calculée en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. Vous devez ensuite soustraire le DUH de la valeur vénale pour obtenir le prix de la vente en viager.
