Le statut LMNP permettait jusqu’ici de bénéficier d’un double avantage fiscal. Pendant toute la durée de location d’un bien meublé, le propriétaire pouvait déduire de ses revenus locatifs :
- les charges locatives (entretien, assurance, etc.),
- les charges financières (intérêts d’emprunt),
- mais surtout les amortissements du bien et des travaux.
Ces amortissements, purement comptables, permettaient de réduire (voire d’annuler) le bénéfice imposable, sans aucun impact sur la trésorerie.
Autrement dit : une fiscalité quasi-nulle pendant plusieurs années, tout en percevant des loyers.
Au moment de la revente, la plus-value imposable était calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ajusté des frais d’acquisition et travaux), sans tenir compte des amortissements déjà déduits.
Cela permettait de maximiser l’intérêt du régime : moins d’impôts à la location, et une plus-value relativement faible à la sortie.
Ce qui change avec la loi de finances 2025
À partir de 2025, ce schéma fiscal bascule.
La fiscalité pendant la location ne change pas : les loyers restent imposés après déduction des charges et des amortissements.
Mais au moment de la cession, un nouveau mécanisme entre en jeu : la réintégration des amortissements.
Concrètement, cela signifie que :
- Les amortissements pratiqués pendant toute la durée de détention seront déduits du prix d’achat,
- Ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable,
- Et donc le montant d’impôt à payer lors de la revente.
Prenons un exemple fictif permet de mieux comprendre :
Un investisseur achète un appartement 200 000 €, et amortit 80 000 € en 10 ans. Il le revend 250 000 €.
- Avant 2025, la plus-value était de 50 000 €, avec des abattements liés à la durée de détention.
- Après 2025, la plus-value est recalculée sur une base de 250 000 € – (200 000 € – 80 000 €) = 130 000 €, soit un impact fiscal bien plus lourd.
Une hausse de la pression fiscale à la revente
Cette réforme vise à éviter un double avantage fiscal, qui permettait jusqu’ici de déduire les amortissements sans jamais les “rembourser” fiscalement.
Avec la loi de finances 2025, les autorités resserrent les mailles du filet.
L’objectif est clair : réaligner la fiscalité du LMNP sur celle des autres régimes, en limitant les effets d’optimisation.
Faut-il encore investir en LMNP ?
A priori, le régime conserve un intérêt :
- pour les investisseurs qui veulent percevoir des loyers nets d’impôt pendant plusieurs années,
- ou pour ceux qui conservent leur bien très longtemps, jusqu’à ce que les abattements sur la plus-value (au bout de 22 à 30 ans) jouent pleinement.
Mais pour les investisseurs à horizon de détention court ou moyen terme, l’intérêt s’amenuise.
Il faudra désormais intégrer l’impact fiscal de la revente dès l’achat, et envisager d’autres solutions comme le régime réel foncier, la location nue ou encore le bail meublé professionnel (LMP).
Conclusion : un changement structurel à anticiper
Le LMNP reste attractif pour générer des revenus locatifs peu fiscalisés, mais sa logique patrimoniale change profondément.
Avec la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable, l’investisseur doit revoir ses arbitrages à long terme.
Anticiper la sortie devient aussi important que d’optimiser l’exploitation du bien.
FAQ – Tout comprendre sur la réforme LMNP 2025
Qu’est-ce qui change en 2025 pour le régime LMNP ?
La loi de finances 2025 introduit une nouveauté majeure : les amortissements déduits pendant la location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable au moment de la revente du bien.
Avant 2025, ces amortissements n’avaient aucun impact sur l’impôt à la sortie.
Les amortissements sont-ils toujours déductibles pendant la location ?
Oui. Les amortissements du bien et des travaux restent déductibles des loyers perçus, ce qui permet de réduire fortement le bénéfice imposable, voire de le neutraliser.
Comment la plus-value LMNP sera-t-elle calculée après la réforme ?
Dès 2025, la plus-value imposable sera calculée en déduisant du prix de vente un prix d’acquisition diminué des amortissements déjà pratiqués.
Cette base plus élevée entraîne une imposition plus importante à la sortie.
Quels impacts pour un investisseur qui revend un bien LMNP en 2025 ?
La facture fiscale sera probablement plus lourde qu’avant, surtout si le bien a été fortement amorti. Cela réduit la rentabilité nette de l’opération immobilière à long terme.
Peut-on encore bénéficier d’un abattement pour durée de détention ?
Oui. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer.
Plus vous conservez le bien longtemps, plus vous réduisez la part imposable de la plus-value.
L’exonération totale reste atteinte après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Faut-il passer en LMP pour éviter la nouvelle fiscalité ?
Pas forcément. Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) a ses propres règles, notamment une imposition des plus-values au régime des professionnels, plus complexe. Il faut comparer selon sa situation personnelle.
Cette réforme s’applique-t-elle rétroactivement ?
Oui. Les amortissements passés seront pris en compte dans le calcul de la plus-value, même s’ils ont été pratiqués avant 2025. Ce point est crucial pour ceux qui ont investi il y a plusieurs années.
