La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de transmettre un bien sans en abandonner immédiatement l’usage.
Le donateur conserve l’usufruit, le bénéficiaire reçoit la nue-propriété, puis la pleine propriété se reconstitue au décès de l’usufruitier.
Avant de signer, il faut surtout vérifier les droits de chacun, les effets au décès, le principe fiscal et les points de friction à anticiper avec le notaire.
En résumé
- La donation porte sur la seule nue-propriété : le donateur garde l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien et ses revenus.
- Le nu-propriétaire et l’usufruitier ne disposent pas des mêmes pouvoirs, et certains actes importants exigent leur accord conjoint.
- Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalité supplémentaire pour cette réunion.
- La valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation, selon le barème de l’article 669 du CGI, à vérifier dans sa version en vigueur.
- Avant le rendez-vous notarial, il faut préparer les documents utiles et repérer les sujets de friction, surtout sur la vente, les travaux et l’équilibre entre héritiers.
1. Identifier le mécanisme de la donation avec réserve d’usufruit
La donation est dite « avec réserve d’usufruit » quand seule la nue-propriété du bien est donnée, et que le donateur conserve l’usufruit du bien donné selon les Notaires de France. Autrement dit, le bien est transmis en deux morceaux juridiques : d’un côté la jouissance, de l’autre la propriété appelée à se reconstituer plus tard.
Pour lire ce mécanisme sans jargon, il faut distinguer trois droits :
- Usus : le droit d’utiliser le bien, par exemple y habiter.
- Fructus : le droit d’en percevoir les fruits, comme des loyers.
- Abusus : le droit de disposer du bien, par exemple le vendre ou le donner.
Le démembrement de propriété sépare ces prérogatives entre deux personnes. L’usufruitier conserve l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire reçoit l’abusus.
En pratique, cela signifie que le bénéficiaire devient propriétaire du bien, mais sans en avoir immédiatement la jouissance complète.
Exemple : un parent donne la nue-propriété de son appartement à son enfant en se réservant l’usufruit. Le parent peut continuer à vivre dans le logement ou à le louer et percevoir les loyers. L’enfant, lui, devient nu-propriétaire, mais il ne peut pas utiliser le bien comme s’il en était déjà plein propriétaire.
2. Vérifier les droits conservés par l’usufruitier et ceux transmis au nu-propriétaire
Après la donation, les droits ne disparaissent pas, ils se répartissent.
C’est souvent le point le plus utile à clarifier avant de signer, parce qu’il conditionne l’usage du bien, les décisions à prendre et les éventuels désaccords futurs.
Ce que l’usufruitier peut faire
L’usufruitier peut occuper le bien ou le mettre en location et percevoir les revenus qu’il génère.
Cette logique ressort directement du démembrement de propriété décrit par les Notaires de France et par la doctrine juridique consultée : l’usufruitier garde la jouissance du bien, tandis que le nu-propriétaire attend la pleine propriété finale.
Il supporte aussi les réparations d’entretien. L’article 605 du Code civil précise que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations restent en principe à la charge du propriétaire sur Légifrance.
Ce que le nu-propriétaire détient, et ses limites
Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, mais il ne peut pas agir comme s’il détenait seul la pleine propriété. Il peut céder sa nue-propriété, mais la vente de la pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier.
Il ne peut pas non plus décider seul de tout ce qui touche à la substance du bien. En pratique, dès que l’opération modifie profondément l’actif, l’accord des deux parties devient nécessaire ou fortement souhaitable selon l’acte envisagé.
Les actes qui exigent un accord
- Vente de la pleine propriété : elle demande l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Si les deux vendent ensemble, le prix est ensuite réparti selon les règles applicables ou selon l’organisation prévue dans l’acte.
- Travaux importants : l’article 605 du Code civil distingue les réparations d’entretien et les grosses réparations Légifrance. Cette distinction doit être lue avec l’acte de donation, car il peut prévoir une répartition différente.
- Changement d’usage ou décision structurante : transformer le bien ou modifier son affectation ne se décide pas isolément quand le bien est démembré.
Cette répartition des droits crée souvent les premiers points de friction. Les anticiper avant la donation permet d’éviter de découvrir trop tard qu’un accord formel est nécessaire pour vendre, rénover ou arbitrer sur la gestion du bien.
3. Repérer ce qui se passe au décès de l’usufruitier
Le mécanisme devient vraiment lisible au décès de l’usufruitier. L’usufruit s’éteint alors, et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans démarche supplémentaire pour cette réunion selon les Notaires de France.
Le Congrès des notaires rappelle que, lorsque la donation n’a porté que sur la nue-propriété et que l’auteur de la libéralité s’était réservé l’usufruit, l’extinction de cet usufruit au décès conduit à retenir la valeur en pleine propriété pour l’analyse successorale dans son rapport 2025. Le point à retenir est simple : la réunion des droits est automatique, mais ses effets patrimoniaux doivent être anticipés avant la signature.
Il faut aussi garder en tête qu’un usufruit viager reste attaché à la personne sur laquelle il a été constitué et s’éteint à son décès, même s’il a pu être cédé entre-temps selon Uneca. Cette précision évite de confondre l’usufruit viager avec un droit transmissible aux héritiers.
4. Cadrer le principe de valorisation fiscale sans faire de calcul seul
La valeur fiscale d’une donation en nue-propriété ne correspond pas à la valeur totale du bien. Elle dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation, selon le barème de l’article 669 du CGI sur Légifrance.
Plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit est valorisé fiscalement, et plus la nue-propriété transmise est réduite en proportion. À l’inverse, quand l’usufruitier est plus âgé, la nue-propriété représente une part plus importante de la valeur.
Voici le principe à garder en tête sans entrer dans une simulation :
- l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte est le point de départ du calcul ;
- la base taxable porte sur la nue-propriété, pas sur la pleine propriété entière ;
- le barème officiel doit être vérifié dans sa version en vigueur avant toute décision.
Ne cherchez pas à figer un calcul fiscal à partir d’un exemple de lecture. La valeur vénale du bien, l’âge exact de l’usufruitier à la date de l’acte et les abattements applicables doivent être appréciés ensemble par le notaire.
5. Lister les limites pratiques et préparer le rendez-vous notarial
Le principal intérêt de cette étape est de transformer une notion juridique en liste de vérifications concrètes. Avant de signer, il faut surtout identifier ce qui peut bloquer la gestion du bien après la donation.
Trois points de friction à anticiper
- Vente du bien : si une vente est envisagée plus tard, l’accord des deux titulaires est en pratique indispensable pour céder la pleine propriété.
- Travaux et charges : la répartition entre entretien courant et grosses réparations n’est pas toujours intuitive, surtout lorsque le bien nécessite des travaux importants.
- Équilibre entre héritiers : si plusieurs enfants sont concernés, la donation d’un seul bien peut créer un déséquilibre perçu au moment de la succession. La donation-partage avec réserve d’usufruit peut alors être posée comme une question à examiner avec le notaire, sans en faire une solution automatique.
Checklist de préparation avant le rendez-vous
- Titre de propriété du bien concerné
- Pièces d’identité du donateur et du ou des donataires
- Livret de famille pour établir les liens de parenté
- Estimation récente de la valeur du bien
- Relevé des charges et des travaux en cours ou prévus
- Liste des autres biens déjà donnés ou susceptibles d’entrer dans la succession
Questions à poser au notaire
- Comment sera réparti le prix si le bien est vendu pendant la durée de l’usufruit ?
- Quelles clauses prévoir pour encadrer les travaux importants ?
- La donation-partage avec réserve d’usufruit est-elle pertinente dans ce cas précis ?
- Quels abattements fiscaux s’appliquent à la date envisagée ?
- Faut-il prévoir une clause particulière sur le remploi ou la répartition du produit de cession ?
FAQ
L’usufruit réservé peut-il être transmis aux héritiers du donateur ?
Non. Un usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier et ne se transmet pas à ses héritiers. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété du bien.
Le nu-propriétaire peut-il vendre le bien sans l’accord du donateur ?
Il peut céder sa seule nue-propriété, mais pas vendre la pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier. La vente du bien entier suppose l’accord des deux parties.
Pourquoi l’âge de l’usufruitier influe-t-il sur les droits de donation ?
Parce que le barème de l’article 669 du CGI valorise l’usufruit et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de la donation sur Légifrance. Le barème doit être vérifié dans sa version en vigueur avant toute décision.
Que se passe-t-il si l’usufruitier et le nu-propriétaire ne s’accordent pas sur des travaux importants ?
L’article 605 du Code civil distingue réparations d’entretien et grosses réparations sur Légifrance. En cas de doute, il faut relire l’acte de donation, car il peut prévoir des règles particulières.
La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit repose donc sur un principe simple : transmettre la nue-propriété tout en conservant l’usufruit.
Avant de signer, il faut vérifier la rédaction de l’acte, les effets au décès, la valorisation fiscale et les points de friction pratiques avec un notaire.
