Depuis plusieurs années, la location de courte durée via Airbnb séduit de nombreux investisseurs.
L’idée est simple : acheter un logement, le louer à des voyageurs de passage, et espérer un rendement supérieur à celui d’une location classique.
Mais en 2025, le contexte a radicalement changé. Hausse des prix immobiliers, fiscalité plus lourde, réglementation de plus en plus stricte… louer sur Airbnb n’a plus rien d’un eldorado garanti.
Dans les grandes villes, les contraintes se multiplient. Les municipalités encadrent plus fermement les locations touristiques, restreignent les autorisations, et sanctionnent les abus.
Parallèlement, le fisc s’intéresse de près aux revenus générés sur les plateformes, avec un cadre fiscal bien moins avantageux qu’il y a quelques années.
Dans ce nouvel environnement, acheter pour louer sur Airbnb reste-t-il vraiment rentable ? Faut-il changer de stratégie ? Voici un tour d’horizon des évolutions récentes à connaître avant d’investir.
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Des réglementations de plus en plus strictes dans les grandes villes
Depuis plusieurs années, de nombreuses grandes villes françaises durcissent leur réglementation sur les locations meublées touristiques type Airbnb.
L’objectif : lutter contre la pénurie de logements longue durée et réguler l’impact du tourisme sur le marché immobilier local.
Paris, un cas emblématique
Dans la capitale, la location de courte durée est très encadrée.
Si un propriétaire souhaite louer un logement entier sur Airbnb plus de 120 jours par an, il doit obligatoirement obtenir une autorisation de changement d’usage.
Or, cette autorisation est soumise à une règle de compensation : pour chaque mètre carré transformé en meublé touristique, le propriétaire doit créer l’équivalent en surface d’habitation ailleurs dans Paris, en transformant par exemple un local commercial. Une opération coûteuse, souvent dissuasive.
Autre difficulté : cette autorisation est généralement non renouvelable, ce qui oblige le propriétaire à revoir son projet tous les quelques années.
En 2023, la mairie de Paris a multiplié les contrôles et les contentieux. Résultat : de nombreuses annonces illégales ont été déréférencées.
Bordeaux, Lyon, Nice… des règles similaires
D’autres villes touristiques ont suivi la même voie.
À Bordeaux, un dispositif de compensation existe dans le centre-ville. À Lyon, certaines zones (notamment la Presqu’île) sont soumises à des autorisations limitées, avec un nombre de logements plafonné.
À Nice, les nouvelles autorisations sont conditionnées à des critères stricts, notamment l’usage du bien (résidence principale ou secondaire).
Résidence principale : un statut plus souple mais encadré
La réglementation reste plus souple pour les résidences principales. Il est en général autorisé de les louer jusqu’à 120 jours par an sans formalité excessive.
Mais même dans ce cas, les communes imposent souvent une déclaration préalable en mairie, un numéro d’enregistrement, et peuvent effectuer des contrôles pour vérifier que le logement reste bien occupé par son propriétaire le reste de l’année.
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Une tendance nationale à surveiller
Au niveau national, plusieurs propositions de loi visent à renforcer encore le cadre juridique autour des plateformes comme Airbnb ou Abritel.
En 2023, un rapport parlementaire proposait notamment de réduire le seuil des 120 jours, d’instaurer un registre national des locations meublées, et de mieux coordonner les actions des communes et de l’État.
À ce jour, la location touristique reste légale, mais de plus en plus complexe à mettre en place dans les grandes villes.
Ce durcissement des règles pousse certains investisseurs à se tourner vers des villes moyennes ou des zones rurales, où la réglementation est plus souple, tout en restant vigilant aux évolutions futures.
La fiscalité est moins avantageuse qu’avant
Pendant longtemps, la location meublée touristique bénéficiait d’un cadre fiscal attractif.
Mais ces dernières années, le législateur a resserré les règles, rendant cette activité moins rentable qu’avant, notamment pour les investisseurs non professionnels.
Le régime micro-BIC moins avantageux qu’avant
En location meublée, les revenus tirés d’Airbnb sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Jusqu’en 2023, un propriétaire pouvait bénéficier du régime micro-BIC tant que ses revenus locatifs ne dépassaient pas 72 600 € par an, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Mais pour les locations meublées de courte durée, les seuils sont différents. En cas de classement en meublé de tourisme (avec une étoile), l’abattement est de 71 % jusqu’à 188 700 € de recettes.
En revanche, si le logement n’est pas classé, l’abattement n’est plus que de 30 %, ce qui augmente fortement le revenu imposable. C’est souvent le cas pour les logements urbains loués sur Airbnb sans demande de classement.
Le régime réel : plus de déductions, mais plus complexe
Les propriétaires peuvent opter pour le régime réel, qui permet de déduire toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux, taxe foncière, amortissement du bien…
Ce régime est souvent plus avantageux pour ceux qui investissent sur le long terme. Mais il suppose une tenue comptable rigoureuse, parfois avec l’aide d’un expert-comptable, ce qui représente un coût et une complexité supplémentaires.
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Des surtaxes et prélèvements locaux en hausse
Plusieurs communes ont mis en place des surtaxes d’habitation sur les résidences secondaires, qui concernent directement les propriétaires louant leur bien sur Airbnb.
À Biarritz, par exemple, cette surtaxe peut atteindre +60 %, et jusqu’à +100 % à Saint-Jean-de-Luz, Bordeaux ou Paris.
D’autre part, certaines collectivités réclament une taxe de séjour, à reverser pour chaque nuitée. Sur Airbnb, cette taxe est souvent collectée automatiquement, mais elle grève encore un peu plus la rentabilité.
Prélèvements sociaux et impôt sur le revenu
Les revenus Airbnb sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale du contribuable, mais aussi à 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour les gros revenus, l’imposition peut vite dépasser les 40 % au total.
Et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ?
Autre impôt souvent oublié : la CFE, due dès lors que l’activité est considérée comme régulière.
Même un particulier peut y être soumis s’il loue souvent son bien sur Airbnb, surtout en régime réel. Le montant varie selon la commune et peut atteindre plusieurs centaines d’euros par an.
Une concurrence accrue
À cela s’ajoute une concurrence de plus en plus forte. Dans les zones très touristiques, le nombre d’annonces Airbnb a explosé, réduisant les taux d’occupation.
Certains logements restent vacants plusieurs semaines en basse saison, rendant les rendements très irréguliers.
À Annecy, par exemple, de nombreux appartements loués en courte durée peinent à trouver preneur hors été.
Un coût d’achat élevé, des loyers saisonniers sous pression
L’un des principaux freins à l’achat d’un bien pour le louer sur Airbnb aujourd’hui, c’est l’écart croissant entre le prix d’acquisition et les loyers perçus, même en courte durée.
Le modèle, autrefois rentable, est de plus en plus difficile à équilibrer.
Des prix immobiliers encore élevés dans les zones tendues
Dans les villes où la demande touristique est forte (Paris, Bordeaux, Lyon, Nice, Biarritz…), les prix au mètre carré restent élevés, malgré un léger ralentissement en 2024-2025.
À Paris, par exemple, le prix moyen dépasse encore 9 500 €/m² dans de nombreux arrondissements. À Nice, il dépasse 6 000 €/m² en centre-ville.
Pour un petit studio de 25 m², l’achat représente souvent entre 200 000 et 250 000 €, hors frais de notaire.
Des loyers journaliers attractifs… mais pas toujours suffisants
Louer ce même studio sur Airbnb à 120 € la nuit, pendant 90 nuits (un taux d’occupation réaliste hors haute saison), rapporte 10 800 € de chiffre d’affaires brut par an.
Après déduction de la commission Airbnb (environ 3 à 15 % selon le mode de collecte), des charges de copropriété, des impôts, de la CFE, et éventuellement du ménage externalisé, le revenu net tombe souvent sous la barre des 6 000 à 7 000 € par an.
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Un rendement souvent inférieur à 3 %
Si l’on reprend notre exemple :
- Prix d’achat : 220 000 €
- Revenus nets annuels : 6 500 €
Le rendement brut est d’environ 2,95 %, et le rendement net peut descendre sous 2 %, une fois la fiscalité intégrée.
Une concurrence qui pèse sur les prix à la nuit
Dans certaines villes comme Marseille ou Strasbourg, la multiplication des logements Airbnb a entraîné une baisse des prix à la nuit.
Le taux d’occupation est aussi plus incertain en dehors des périodes touristiques, ce qui rend les projections plus risquées qu’avant.
L’alternative de la location longue durée
Dans ce contexte, certains investisseurs envisagent de basculer leur logement en location meublée longue durée, avec un bail classique.
Cette formule assure une rente plus stable, même si le loyer mensuel est souvent inférieur au revenu Airbnb en haute saison.
Mais le gain en tranquillité, et la simplification de la fiscalité, peut compenser la perte de rendement.
Est-ce toujours intéressant d’acheter un logement pour le louer sur AirBnb ?
Dans ce contexte, certaines villes moyennes ou zones rurales bien desservies tirent leur épingle du jeu. À Sète, Colmar ou La Rochelle, les prix restent raisonnables et la demande touristique reste stable.
D’autres investisseurs misent sur des biens mixtes — colocation longue durée avec chambre disponible pour de la location ponctuelle — ou sur l’acquisition de résidences secondaires, rentabilisées quelques semaines par an via Airbnb.
Le modèle Airbnb continue d’exister, mais il s’inscrit désormais dans une logique d’optimisation ou de diversification, et non plus comme une solution miracle de rentabilité.
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FAQ – Acheter pour louer sur Airbnb
Faut-il une autorisation pour louer un logement sur Airbnb ?
Dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Nice, oui. Une déclaration en mairie est obligatoire, et dans de nombreux cas, une autorisation de changement d’usage est également nécessaire. Ces démarches varient selon que le bien est une résidence principale ou secondaire.
Peut-on encore bénéficier du régime micro-BIC ?
Oui, mais il est devenu moins attractif. Le seuil est limité à 77 700 € de revenus annuels, avec un abattement de 50 %. Ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles, ce qui peut réduire la rentabilité effective.
Quelle fiscalité s’applique aux revenus Airbnb ?
Les revenus Airbnb sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux (17,2 %) et à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf cas d’exonération.
Quel est le rendement moyen d’un bien loué sur Airbnb en 2025 ?
Le rendement varie selon la ville, la saisonnalité et le taux d’occupation. Dans de nombreuses zones tendues, le rendement net se situe désormais souvent entre 2 % et 3 %, une fois toutes les charges et la fiscalité déduites.
Airbnb reste-t-il plus rentable qu’une location longue durée ?
Pas toujours. Dans certaines villes, la location longue durée peut offrir une rentabilité plus stable, avec moins de contraintes réglementaires et fiscales. Tout dépend du prix d’achat, du type de bien et du profil de l’investisseur.
Peut-on louer librement sa résidence principale sur Airbnb ?
Oui, mais dans la limite de 120 jours par an dans les grandes villes. Ce seuil est contrôlé, et les plateformes ont l’obligation de le faire respecter. Au-delà, la location est requalifiée et soumise à des règles plus strictes.
