Montage Holding SASU SCI 2025 : tout savoir !

L’association d’une holding et d’une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) pour détenir des parts dans une Société Civile Immobilière (SCI) séduit divers profils d’entrepreneurs. Les raisons évoquées sont entre autres la gestion optimisée des actifs, la grande flexibilité juridique, la transmission de patrimoine sans encombre…

Pour tirer le meilleur parti d’une holding SASU SCI, chaque investisseur doit cependant en savoir plus sur cette combinaison. Il pourra ainsi adopter les bonnes stratégies pour diminuer le montant de ses taxes, limiter ses pertes financières, maximiser ses gains et atteindre ses objectifs de placement. Afin de vous aider, nous vous proposons de découvrir les :

• règles de fonctionnement d’une holding, d’une SASU et d’une SCI,
• avantages et limites de ces différentes structures d’entreprises et formes juridiques,
• principaux atouts et inconvénients associés au montage d’une holding SASU SCI.

Nos cas pratiques vous permettront par ailleurs de connaître les pièges à éviter pour garantir la rentabilité de votre investissement.

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Société Civile Immobilière (SCI) : quelles sont ses particularités ?

Une Société Civile Immobilière est une firme formée par au minimum deux associés. Elle est exclusivement destinée à la gestion et à la détention de biens immobiliers. Contrairement à une holding personnelle, elle n’exerce pas d’activité commerciale. L’adoption de ce statut présente des atouts, mais aussi quelques limites.

Quels sont les différents types de Société Civile Immobilière ?

Chaque SCI répond à un usage précis pour aider les actionnaires à atteindre leurs objectifs d’investissement. Selon la situation des associés et l’objet social de la structure, on distingue :

• la SCI de gestion ou de location pour acheter à plusieurs un bien, le gérer ou le mettre en location.
• la SCI familiale constituée des membres unis par des liens de parenté qui souhaitent avoir un patrimoine et le protéger.
• la SCI construction-vente pour acquérir un terrain, y bâtir une maison et revendre l’ensemble.
• la SCI d’attribution permet aux associés de devenir des propriétaires de lots immobiliers en fonction de leurs parts sociales.
• la SCI de jouissance à temps partagé offre aux actionnaires la possibilité de se servir des biens pendant des périodes déterminées.

Le choix de la forme juridique la plus adaptée au projet contribue en grande partie à sa réussite. Si vous rencontrez des difficultés, sollicitez l’expertise d’un expert-comptable, conseiller en gestion d’entreprise ou avocat spécialisé en droit des affaires pour prendre la bonne décision.

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Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

Une SCI a des particularités propres à son statut et la maîtrise de ces spécificités permet d’éviter de nombreuses erreurs et de gagner du temps.

Caractéristiques de la SCI	Description
Capital social	Libre, sans minimum requis (création de la société avec 1 euro symbolique).
Le siège social	Domiciliation obligatoire (l’adresse peut être celle du dirigeant).
Apports	Possibilité d’apports en numéraire ou en nature (immeuble ou autre bien immobilier).
Nombre d’associés	Minimum 2 actionnaires (personnes physiques ou morales).
Prise de décision	Un ou plusieurs gérants désignés par les associés en assemblée générale pour la gestion quotidienne.
Durée de vie	99 ans au maximum.
Statut de la SCI	Nécessité d’inclure tous les points mentionnés dans les statuts.

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Quels sont les avantages d’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière permet de mutualiser les capitaux et charges pour investir dans le domaine de la pierre.

Elle facilite l’obtention des crédits auprès des établissements financiers. Les banques exigent cependant la fourniture d’un bon dossier et la présentation de solides garanties avant d’accorder des crédits.

Flexibilité et protection du patrimoine personnel

Le statut de SCI offre une grande flexibilité aux actionnaires en matière d’organisation. Ceux-ci peuvent rédiger les statuts de l’entreprise en toute liberté et adopter des stratégies efficaces pour optimiser le coût de fonctionnement de leur structure.

Cette forme juridique assure aussi la protection du patrimoine de chaque actionnaire. Les créanciers n’ont pas en effet le pouvoir de saisir les biens des associés pour le remboursement des emprunts obtenus au nom de la compagnie.

Transmission souple et possibilité de choisir le régime d’imposition

Dans une SCI, les actionnaires sont non solidaires et possèdent une responsabilité indéfinie. Chaque associé rembourse de façon indépendante des crédits qu’il a contractés. Cette forme juridique favorise une transmission de patrimoine fluide et à prix réduit.

Toute firme créée sous forme de SCI peut choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Elle a en plus la possibilité de profiter d’une réduction de frais comme la taxe foncière ou les dépenses engagées pour restaurer les biens dont elle a la charge.  

Quels sont les inconvénients d’une Société Civile Immobilière ?

Les démarches de création d’une SCI peuvent devenir coûteuses en fonction de la complexité du dossier. Le fonctionnement d’une société qui bénéficie de ce statut nécessite la convocation d’assemblées générales annuelles obligatoires.

Si l’entreprise opte pour l’IS, elle doit tenir une comptabilité pour garantir la traçabilité de ses activités, gagner la confiance de ses partenaires et prévenir d’éventuelles fraudes. Ces actions entraînent des dépenses qui se révèlent souvent importantes sur le long terme.  

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Tableau récapitulatif des avantages et limites d’une Société Civile Immobilière

Retrouvez dans le tableau suivant les principaux atouts et inconvénients de cette forme juridique.

Avantages d’une SCI	Limites de ce statut
Flexibilité : un cadre légal peu contraignant pour organiser la société.	Poids des démarches de création : des formalités administratives peuvent devenir lourdes et coûteuses.
Cession facilitée : la vente des parts sociales ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.	Obligations comptables et fiscales : la nécessité de tenir une comptabilité et de respecter les formalités.
Capital social libre : aucun investissement initial minimum requis.	Convocation d’assemblées générales annuelles : l’obligation de réunir régulièrement les associés.
Montages possibles : nombreux montages juridiques envisageables, notamment avec la holding, pour optimiser l’investissement.	Limitation d’activité : une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale.
Protection du patrimoine : responsabilité indéfinie, mais non solidaire entre associés.
Facilité d’investissement : réunion de capitaux à plusieurs et mutualisation des charges.
Gestion simplifiée du patrimoine : transmission facilitée surtout dans le cadre d’une SCI familiale.
Choix du régime fiscal : Possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

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Quelles sont les différentes particularités d’une holding ? 

Une holding est une société créée pour détenir les titres de participation dans d’autres entreprises (filiales).

Elle supervise les activités des firmes dans lesquelles elle possède des actions. Son fonctionnement est encadré par plusieurs lois comme le Code de Commerce et le Code général des impôts.

Quelles sont les formes juridiques d’une holding ?

Une société mère peut adopter différents statuts selon les objectifs des associés. Elle peut devenir une :

• SA (Société Anonyme),
• SCI (Société Civile Immobilière),
• SAS (Société par Actions Simplifiée),
• SARL (Société à Responsabilité Limitée),
• EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).

Le choix du bon statut permet de profiter de nombreux avantages financiers. Pour prendre la meilleure décision, tenez compte de vos besoins et des conseils d’un professionnel du domaine.  

Quels sont les différents types de holding ?

La holding active ou d’animation participe au développement des activités des entreprises dans lesquelles elle détient des actions en plus de recevoir des dividendes. Elle fournit aux filiales des services juridiques, administratifs ou comptables.  

La holding de gestion ou passive se contente d’acheter les titres et de toucher des produits financiers. Elle doit cependant s’intéresser à la progression de ses compagnies pour garantir la rentabilité de son placement.

Vous pouvez également mettre sur pied une holding de contrôle ou de rachat.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une holding ?

La holding permet de centraliser la gestion des filiales, ce qui limite les erreurs et les pertes financières. Elle favorise l’optimisation de la trésorerie parce qu’elle assure la traçabilité des transactions du groupe. Sa mise en place représente une bonne stratégie pour réduire les taxes grâce aux régimes des sociétés mères-filles et d’intégration fiscale.

Sous certaines conditions (différentes structures soumises à l’IS, détention des parts pendant au minimum deux ans), les dividendes versés par les filiales sont exonérés à hauteur de 95 %.

Avec une holding, les associés peuvent anticiper la transmission de leur patrimoine. Ils sont en effet en mesure d’effectuer des donations successives dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans par enfant sans impôts.

Même s’il présente beaucoup d’avantages, ce mécanisme a quelques inconvénients comme le risque élevé de fraude. Si vous l’utilisez pour ne pas payer des taxes, vous allez vous exposer à des redressements fiscaux ou à la suspension de leurs activités. La création d’une holding peut par ailleurs entraîner des dépenses imprévues.  

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Tableau récapitulatif des diverses caractéristiques d’une holding  

Éléments à décrire	Détails
Définition	Une holding se met sur pied pour détenir des titres de participation dans d’autres entreprises (filiales).
Formes juridiques	SA (Société Anonyme) SCI (Société Civile Immobilière) SAS (Société par Actions Simplifiée) SARL (Société à Responsabilité Limitée) EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée)
Types de holding	La holding active (d’animation) participe au développement des activités des filiales. La holding passive (de gestion) se limite à détenir des titres et percevoir des produits financiers. Les holdings de contrôle et de rachat.
Avantages d’une holding	Centralisation de la gestion des filiales. Optimisation de la trésorerie et traçabilité des transactions. Réduction des taxes grâce aux régimes mère-fille et d’intégration fiscale. Exonération des dividendes à hauteur de 95 % sous conditions, notamment avec les régimes des sociétés mères-filles et d’intégration fiscale. Anticipation de la transmission du patrimoine sans imposition sur donations successives dans certaines limites (100 000 euros par enfant tous les 15 ans).
Inconvénients liés à la création d’une holding	Risque élevé de fraude et redressements fiscaux. Dépenses imprévues liées à la création et à la gestion de la holding. Obligation d’organiser des assemblées générales annuelles et de respecter des obligations comptables et fiscales
Régime fiscal	Possibilité de choisir entre l’IR) ou l’IS.
Responsabilité des associés	Les actionnaires ont une responsabilité indéfinie, mais non-solidaire entre eux, ce qui protège leur patrimoine personnel.

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Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) : quelles en sont les spécificités ?

La SASU ne comprend qu’un associé unique (personne morale ou physique) et reprend les caractéristiques de la SAS. Avec cette forme juridique, vous pouvez exercer tout type d’activité, à l’exception de certaines réglementées comme les débits de tabac.

Quelles sont les règles de fonctionnement d’une SASU ?

Le président de la SASU qui peut être l’associé unique représente la société auprès des partenaires et fournisseurs.

Il prend au quotidien les décisions importantes qui concernent la vie de l’entreprise et ses responsabilités sont spécifiées dans les statuts. Sa rétribution n’est pas obligatoire, surtout en début d’activité.

Le dirigeant de la SASU est assimilé à un salarié et bénéficie des mêmes avantages sociaux sauf l’assurance chômage. Il est soumis au régime général de la Sécurité sociale, ce qui oblige la structure a payé des cotisations sociales élevées.

La SASU est par défaut imposée à l’IS (taux normal de 25 % sur les bénéfices). Le cas échéant, les dividendes versés à l’associé unique sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique (30 %). Une compagnie dont la forme juridique est la SASU peut opter pour l’IR quand elle remplit les conditions suivantes :

• employer moins de 50 personnes,
• avoir au minimum cinq ans d’existence,
• exercer une activité commerciale artisanale ou agricole,
• avoir un chiffre d’affaires ou un bilan inférieur à 10 millions d’euros.

 Pour choisir le régime d’imposition le plus avantageux, rapprochez-vous d’un expert sérieux et connu.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SASU ?

La SASU offre une grande souplesse en matière d’organisation puisque l’associé est le seul à définir les statuts. Les règles de fonctionnement sont flexibles et peuvent être modifiées en fonction des besoins spécifiques de l’entreprise.

La responsabilité de l’actionnaire unique est limitée au montant de son apport. La cession des parts dans une SASU est facile, mais peut avoir des impacts significatifs sur l’avenir de la firme. Cette forme juridique simplifie également le processus de transmission des actions, ce qui permet de réaliser des économies.

Même si la création d’une SASU est simple, les formalités peuvent être onéreuses selon la complexité du dossier. La mise en place d’une structure juridique indépendante implique la tenue d’une comptabilité et le paiement des charges sociales élevées.

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Tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SASU

Éléments de la SASU à décrire	Résumé
Définition	La SASU se forme avec un seul associé, qui peut être une personne physique ou morale (entreprise, association, organisation).
Caractéristiques	Le capital social est librement fixé. La responsabilité de l’associé unique est limitée au montant des apports. La SASU a une personnalité juridique.
Règles de fonctionnement	Le président, qui peut être l’associé unique, représente la société. Les décisions importantes se prennent par le président selon les statuts. Pas d’obligation de rémunération pour le président en début d’activité.
Régime social et fiscal	Le dirigeant assimilé salarié est soumis au régime général de la Sécurité sociale. La SASU est taxée par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) à un taux normal de 25 %. La société peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) sous certaines conditions.
Avantages associés à la création d’une SASU	Grande souplesse organisationnelle, l’associé unique définit les statuts. Limitation de la responsabilité aux apports, ce qui protège le patrimoine personnel de chaque associé. Cession des parts simplifiée et transmission facilitée. Accès à un régime fiscal avantageux et possibilité de choisir entre salaire et dividendes pour le président.
Inconvénients	Formalités de création qui peuvent être coûteuses selon la complexité du dossier. Tenue d’une comptabilité requise et paiement de charges sociales élevées. Certaines activités réglementées exclues (exemple : débit de tabac).

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Holding SASU SCI en 2025 : que savoir de ce montage ?

Il s’agit de créer une holding sous forme de Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle qui détient des titres de participations dans une Société Civile Immobilière.

Le groupe s’occupe de la gestion des actions dans la SCI qui se charge de l’acquisition et de l’administration des biens. Le montage holding SASU SCI a de nombreux avantages, mais sa mise en place peut être contraignante.

Quels sont les principaux atouts de ce mécanisme ?

Choisir de mettre sur pied une holding SASU pour investir dans une SCI permet de réduire les risques de pertes de capitaux liés au secteur de la pierre. Avec ce mécanisme, vous évitez le surendettement et toutes les conséquences négatives associées (stress, anxiété).

Protection du patrimoine personnel et augmentation des profits  

La responsabilité de l’associé unique est ici limitée à ses apports. Cela garantit ainsi la protection de ses biens personnels, ce qui en fait une excellente solution pour se constituer un patrimoine important et le préserver.

Le montage holding SASU SCI sert aussi à centraliser la gestion des actifs et à diminuer les coûts de fonctionnement. Il favorise la réalisation de considérables économies sur le long terme.

Cela amène l’associé à réinvestir et à diversifier son portefeuille. Toutes ces actions contribuent à la valorisation de son patrimoine.

Optimisation fiscale avec l’aide du régime mère-fille

La SCI génère des bénéfices grâce à ses activités immobilières, notamment avec la location de logements. Elle reverse une partie de ces profits sous forme de dividende à la holding SASU.

Avec le régime mère-fille, la société mère profite d’une exonération des taxes sur 95 % des sommes reçues.

Seuls 5 % sont imposables au taux normal de l’IS (25 %). Mais pour cela, la holding SASU doit détenir au moins 5 % du capital social et des droits de vote de la SCI. Elle doit avoir conservé ses participations pendant une durée minimale de deux ans. Les deux firmes ont l’obligation d’être aussi assujetties à l’impôt sur les sociétés.

Exemple pour comprendre l’optimisation fiscale de la holding SASU avec le régime mère-fille

Sébastien Blériot a une holding SASU qui détient 10 % du capital social d’une SCI depuis plus de deux ans.

La SCI possède plusieurs appartements qui génèrent un bénéfice de 100 000 € après déduction des charges. Elle décide de verser 50 000 € à la holding SASU sous forme de dividendes.

Grâce au régime mère-fille, seulement 5 % des 50 000 € perçus par la société mère seront soumis à l’IS.

• Calcul de la part imposable : 50 000 € x 5 % = 2500 €.
• Impôt du par la holding SASU : 2500 € x 25 % = 625 €.

Après imposition, la holding SASU de M. Sébastien conserve 49 375 € (50 000 € — 625 €) sur les 50 000 € perçus.

Transmission fluide et accès à des financements plus importants

Le montage holding SASU SCI permet à l’associé de transmettre avec plus de facilité son entreprise à ses héritiers. Il limite donc les conflits familiaux et garantit la continuité des services, même en cas de décès de l’actionnaire unique.  

La structure de la société mère peut vous aider à nouer des partenariats et à accéder à des financements plus importants. Elle favorise la mutualisation des actifs et la consolidation des revenus qui proviennent des différentes filiales. Cela augmente la crédibilité et la capacité d’emprunt du groupe.

Quels sont les inconvénients du montage holding SASU SCI ?

La mise en place d’une holding SASU SCI implique des formalités administratives complexes. Elle nécessite aussi la tenue d’une comptabilité rigoureuse afin de prévenir des pertes significatives d’argent.

Elle expose le créateur de la holding à des risques de fraude quand le groupe n’est pas géré de façon correcte. Pour éviter cette situation, vous devez collaborer avec un cabinet d’expert-comptable spécialisé.

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Tableau récapitulatif des atouts et limites du montage holding SASU SCI

Avantages du montage	Limites du mécanisme
Protection du patrimoine : limitation de la responsabilité de l’associé unique aux apports, ce qui sécurise les biens personnels des créanciers.	Risque de fraude élevé si la gestion n’est pas rigoureuse.
Optimisation fiscale : exonération d’impôt sur 95 % des dividendes reçus grâce au régime mère-fille, ce qui diminue la charge fiscale du groupe.	Formalités administratives complexes et coûteuses pour la création et la gestion de la holding.
Centralisation de la gestion : permets une gestion simplifiée et centralisée des actifs immobiliers. Cela facilite le réinvestissement et la diversification du portefeuille.	Nécessité d’une comptabilité rigoureuse pour éviter des pertes financières.
Accès à des financements : augmentation de la crédibilité et capacité d’emprunt grâce à la mutualisation des actifs afin d’accéder à des financements plus importants.	Coûts liés à la création et à l’entretien de la structure, notamment les honoraires d’expert-comptable.
Transmission simplifiée            : facilite la transmission du patrimoine aux héritiers avec des avantages fiscaux, ce qui limite les conflits familiaux.	Les cessions de parts peuvent avoir un impact significatif sur l’avenir de l’entreprise, elles requièrent une planification minutieuse.
Économies à long terme : réduction des coûts de fonctionnement et possibilité de réaliser des économies substantielles sur le long terme.	La mise en place initiale peut être contraignante et nécessiter une bonne préparation pour éviter des erreurs coûteuses.

Cas d’utilisatioHolding SAS ou SARLn du montage holding SASU SCI

L’exemple le plus courant est celui d’un investisseur immobilier qui souhaite acheter plusieurs biens et qui a envie de protéger ses actifs personnels. Grâce à la création de la holding SASU pour détenir des participations dans une SCI, il peut atteindre son objectif et profiter d’une fiscalité avantageuse.

Une autre situation peut impliquer un entrepreneur qui veut séparer ses activités commerciales de ses investissements immobiliers pour limiter les risques financiers. Avec ce montage, il a également la possibilité de transmettre avec plus d’aisance son entreprise à ses héritiers.

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Conseils pour profiter au maximum d’une holding SASU SCI

Pour tirer le meilleur parti de ce montage, vous devez être patient et adopter des stratégies efficaces et faciles à mettre en œuvre. Nous vous en proposons quelques-unes ici.

Rédigez bien les statuts de votre société

Les statuts doivent inclure des informations telles que la dénomination sociale, le capital, les modalités de prise de décision et les droits des associés.

Assurez-vous de rédiger un document adapté à votre projet, car il déterminera le fonctionnement interne du groupe. Vous devez intégrer des clauses spécifiques pour simplifier l’entrée de nouveaux investisseurs.

Ayez une comptabilité rigoureuse

Une bonne trésorerie contribue au succès du montage holding SASU SCI. Elle permet de respecter ses obligations légales, mais aussi d’optimiser ses décisions.

Engagez un expert-comptable spécialisé pour garantir une gestion efficace des comptes et éviter les erreurs coûteuses. Cela facilite également l’analyse des performances financières et aide à identifier les opportunités d’amélioration.

Évaluez votre progression

Mettez en place un système d’évaluation fréquent des performances financières et opérationnelles de votre holding et de ses filiales.

Cela inclut l’analyse des revenus que génère la SCI et l’impact fiscal du montage sur vos bénéfices globaux. Des examens coordonnés et réguliers permettent d’ajuster sa stratégie d’investissement en fonction des résultats obtenus et d’identifier les domaines qui nécessitent une attention particulière.

Collaborez avec des experts connus et fiables

Entourez-vous de professionnels sérieux et expérimentés (avocats, comptables) pour mieux gérer votre groupe. Leur expertise vous aide à maîtriser les complexités juridiques et fiscales associées à ce type de structure.

Une solide collaboration peut vous offrir la possibilité d’avoir des conseils précieux pour réduire avec l’aide de dispositifs légaux vos taxes et vos risques de pertes de capitaux.

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Conclusion

Le montage holding SASU SCI représente une solution stratégique et flexible pour les entrepreneurs qui souhaitent optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier et bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.

Il permet de sécuriser ses biens et facilite la transmission de ses actifs. Pour profiter des privilèges offerts, vous devez maîtriser les implications financières et juridiques associées à cette structure.

Une planification minutieuse et le recours à des experts peuvent ainsi vous aider à maximiser vos profits et à éviter les pièges potentiels.

FAQ

Quand penser à la création d’une holding SASU SCI ?

À partir du moment où vous souhaitez optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier et bénéficier d’avantages fiscaux.

Ce montage est en effet intéressant si vous envisagez d’acquérir plusieurs biens immobiliers, de diversifier vos investissements ou de structurer votre patrimoine familial.

Il vous permet aussi de protéger vos actifs personnels et d’assurer une transmission fluide de votre entreprise.

Comment remonter les bénéfices dans une holding SASU SCI ?

La Société Civile Immobilière doit distribuer des dividendes à la holding SASU. Cela se fait après que la SCI ait généré des bénéfices, issus des loyers perçus ou de la vente de biens immobiliers.

Les dividendes versés à la holding peuvent bénéficier du régime mère-fille, ce qui permet au groupe d’être exonéré d’impôt sur 95 % des dividendes reçus.

Comment sortir de l’argent de sa société sans impôts ni cotisations ?

Une méthode consiste à distribuer des dividendes dans le cadre du régime mère-fille. Une autre option est de verser un salaire au dirigeant, qui peut être optimisé avec des déductions.

Mais vous devez éviter toute forme de distribution déguisée qui peut être requalifiée par l’administration fiscale. La sollicitation d’un expert-comptable peut vous aider à choisir la solution la plus adaptée.

Qu’est-ce qu’une SAS en cascade ?

C’est un montage où une Société par Actions Simplifiée détient des participations dans d’autres SAS ou entreprises, ce qui forme une structure hiérarchique.

Cela permet à la société mère de contrôler plusieurs filiales et de bénéficier d’une gestion centralisée. Les bénéfices peuvent être remontés sous forme de dividendes. Ce système est souvent utilisé pour diversifier les activités et limiter les risques financiers.

Quelles étapes suivre pour monter une holding SASU SCI ?

Commencez par créer la holding avec comme forme juridique SASU. Pour cela, rédiger les statuts et en effectuer les formalités nécessaires. Vous pouvez ensuite constituer la Société Civile Immobilière et acheter des titres de participation dans la SCI.