Acheter pour louer demeure une bonne idée en 2025, à condition de bien choisir son projet et d’anticiper les nouvelles contraintes du marché de l’immobilier locatif.
Cette solution continue de générer des revenus complémentaires et peut toujours protéger un investissement contre l’inflation.
Avec elle, vous pouvez vous constituer un patrimoine transmissible, bénéficier d’avantages fiscaux et même réaliser de potentielles plus-values en cas de revente.
La rentabilité d’un logement dépend néanmoins des facteurs tels que l’emplacement de la propriété, du taux d’emprunt…
Pour investir dans la pierre, limiter ses dépenses et maximiser ses profits, vous devez connaître :
- l’état du marché de l’immobilier locatif,
- les atouts et les risques de ce type d’investissement,
- les étapes pour acheter et louer un bien en toute tranquillité.
Nos conseils et cas pratiques vous aideront à optimiser votre fiscalité et à rentabiliser votre placement sur le long terme.
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Acheter pour louer : quels en sont les avantages ?
Avec l’immobilier locatif, vous pouvez optimiser la rentabilité de votre investissement grâce à l’augmentation des loyers.
D’après le récent baromètre de LocService, le prix moyen de location d’une surface de 42,5 m2 (charges comprises) s’établissait à 723 €/mois en 2024.
Cette hausse de 3,3 % par rapport à 2023 prouve que la demande locative continue de croître, surtout dans les grandes villes comme Paris.
Générez des revenus complémentaires
Quand vous louez une maison ou un appartement, vous percevez de façon périodique des loyers qui peuvent couvrir une partie ou la totalité des mensualités de votre crédit.
À partir du moment où vous remboursez l’emprunt, les revenus locatifs reçus deviennent une source de « cash-flow » que vous êtes en mesure d’utiliser pour :
- financer un voyage,
- payer les études de vos enfants,
- garantir une sécurité financière à vos petits-enfants.
Acheter pour louer demeure donc un levier accessible pour compléter ses revenus de manière pérenne et sécurisée.
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Constituez un patrimoine transmissible
À l’inverse des placements volatils comme les actions et les cryptomonnaies, la pierre demeure une valeur tangible.
Quand vous achetez un logement, vous créez un actif concret qui peut prendre de la valeur sur le long terme, surtout si vous l’entretenez bien.
Les revenus locatifs perçus peuvent en plus vous aider à financer la construction d’autres maisons ou l’achat de terrains constructibles.
Ce patrimoine ainsi constitué peut se transmettre aux héritiers de manière optimisée avec des outils juridiques tels que la donation ou le démembrement de propriété.
Vous pouvez aussi le faire avec la mise en place d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale ou d’une holding.
Bénéficiez d’une protection supplémentaire contre l’inflation
D’après l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), l’Indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) a augmenté de 0,7 % en avril 2025.
Il précise par ailleurs que l’Indice de référence des loyers (IRL) pour le 1er trimestre de 2025 s’établissait à 145,47.
Ces deux indicateurs témoignent d’une progression modérée du coût de la vie et vous offrent la possibilité d’ajuster vos prix de location.
Cette dernière action vous garantit une rentabilité stable et vous aide à préserver votre pouvoir d’achat.
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Choisissez d’acheter pour louer afin de préparer votre retraite
L’immobilier locatif vous garantit des flux de trésorerie stables, surtout si vous investissez dans des zones où la tension locative est forte.
Les revenus perçus viennent compléter votre pension à la retraite et favorisent le maintien de votre niveau de vie.
Vous pouvez les utiliser pour lancer un business, créer ou reprendre une entreprise, suivre une formation…
L’utilisation de ces ressources réduit le risque de surendettement et les conséquences qui en découlent (impossibilité de contracter de nouveaux crédits, interdiction bancaire).
Investissez dans la pierre et profitez de l’effet de levier du crédit
Avec un prêt immobilier, vous êtes en mesure de financer l’achat d’un bien et de préserver votre épargne.
Selon le montant des mensualités et le taux d’intérêt appliqué, les loyers mensuels perçus peuvent suffire pour rembourser une partie ou la totalité de votre dette.
L’usage d’un crédit augmente ainsi votre capacité d’investissement et vous offre la possibilité d’obtenir de nombreux logements.
Afin de profiter de cet effet de levier, comparez les offres disponibles et choisissez celle qui répond mieux à vos exigences.
Si vous avez par exemple envie de revoir à la hausse ou à la baisse vos mensualités, optez pour un prêt modulable ou à paliers.
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Quels sont les inconvénients d’un investissement locatif ?
D’après Opti Finance, le taux moyen de rendement locatif était de 5,2 % au début de 2025. Il est inférieur à celui de nombreuses plateformes ou véhicules d’investissement.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) Iroko Zen affiche par exemple un taux moyen de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 7,1 % à 7,2 %.
Cet écart de performance significatif peut constituer une limite pour les personnes à la recherche des solutions à forte rentabilité.
Loyers impayés et vacance locative
Les loyers non soldés peuvent vous empêcher de profiter de votre placement, surtout si vous comptez sur ces sommes pour rembourser un crédit.
Les procédures de recouvrement sont longues et coûteuses et donnent souvent lieu à des dépenses futiles.
Une vacance locative prolongée ou régulière implique également des pertes financières. Elle est en général due à un mauvais emplacement du bien, prix trop élevé…
Pour maximiser vos profits, faites confiance à un locataire sérieux et qui possède une activité génératrice de revenus.
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Frais de gestion et d’entretien des logements élevés
La préservation de la valeur locative de vos biens immobiliers requiert un entretien régulier qui inclut des travaux de rénovation, de petites réparations…
Elle implique également la prise en compte des charges de copropriété et le paiement de diverses taxes associées pour éviter des déconvenues avec l’administration fiscale.
Elle nécessite en plus une gestion minutieuse afin de prévenir tout désaccord avec les locataires et de limiter les pertes inutiles.
Si vous n’avez pas assez de temps et ne possédez pas des connaissances pratiques pour le faire, vous confierez cette mission à un expert.
Une telle décision entraîne des frais qui peuvent devenir un considérable poste de dépenses sur le long terme.
Règles de définition et de révision du loyer
Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le prix de location d’un logement ne se revise qu’une seule fois par an et quand une clause est prévue à cet effet.
Le cas échéant, le propriétaire doit tenir compte de l’IRL que publie l’Insee pour garantir une transparence contractuelle.
L’augmentation du loyer peut s’effectuer en cas de renouvellement du bail, mais elle doit être justifiée pour éviter des abus.
À la signature du contrat, vous pouvez en toute liberté fixer le prix de location de votre habitation. Assurez-vous cependant qu’il ne soit pas trop élevé ou bas.
Dans les zones tendues, vous devez vous conformer aux recommandations de la loi Alur de 2014 en matière de fixation de loyer.
Risque de décote du bien immobilier
La valeur d’un logement peut baisser en fonction de l’évolution du marché local, des nouvelles contraintes réglementaires ou de la perte d’attractivité d’un quartier.
Une telle décote peut avoir un impact sur votre capital ou réduire votre marge de bénéfices en cas de cession. Pour l’éviter, privilégiez un emplacement attractif et durable.
Assurez-vous par ailleurs de toujours acheter pour louer des appartements ou maisons conformes aux normes.
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Tableau des avantages et inconvénients d’investir dans l’immobilier locatif
| Facteurs | Avantages | Inconvénients |
| Rentabilité | Hausse des loyers (+3,3 % en 2024 selon LocService) Revenus réguliers qui peuvent couvrir les mensualités du crédit Possibilité de cash-flow positif | Rendement inférieur à d’autres placements Loyers impayés qui réduisent la rentabilité |
| Patrimoine | Création d’un actif tangible et durable Potentiel de plus-value à long terme Transmissible à travers des outils juridiques comme la donation, le démembrement… | Risque de décote en cas de mauvaise localisation ou d’évolution défavorable du marché |
| Sécurité financière | Revenus qui peuvent compléter votre retraite ou financer tous vos projets Source de revenus stables à long terme | Frais de gestion et d’entretien (rénovation, copropriété, taxes) Risque de vacance locative si le bien est mal situé ou s’il est très onéreux |
| Protection contre l’inflation | IRL (Indice de Référence des Loyers) facilite l’ajustement des loyers Maintien du pouvoir d’achat grâce à la revalorisation annuelle | Révision du loyer encadrée par la loi Limitation dans les zones tendues (loi Alur) |
| Préparation de la retraite | Revenus complémentaires après remboursement du crédit Maintien du niveau de vie à la retraite | Possibilité de perte de revenus en cas de gestion hasardeuse ou d’aléas du marché |
| Effet de levier du crédit | Financement de l’achat de divers biens avec peu d’apport Préservation de l’épargne personnelle Possibilité d’opter pour des prêts modulables | Endettement possible en cas de vacance prolongée ou loyers impayés Requiert une gestion minutieuse des finances |
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Acheter pour louer : nouvelles réglementations, état du marché…
Pour réussir à investir dans l’immobilier locatif, chaque particulier est tenu de connaître l’état du marché actuel.
La maîtrise des opportunités et la prise en compte des nouvelles réglementations sont également requises pour faire des choix judicieux.
Analyse de l’évolution des taux de crédit
De 4,22 % en 2023, le taux moyen des crédits immobiliers est passé à 3,28 % en mars 2025, soit une baisse de 0,94 % en deux ans. Cette différence s’observe sur toutes les durées d’emprunt :
- 3,12 % sur 15 ans,
- 3,20 % sur 20 ans,
- 3,28 % sur 25 ans.
Une chute progressive portée par une inflation maîtrisée et les décisions d’assouplissement monétaire de la Banque centrale européenne (BCE).
Cette institution a en effet revu à la baisse et à de multiples reprises ses taux directeurs pour stimuler l’investissement.
Elle a permis aux établissements bancaires de se refinancer à moindre coût et de proposer aux emprunteurs des prêts avec des mensualités plus légères.
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Nouvelles réglementations contraignantes
Entrée en vigueur depuis le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience apporte des changements significatifs dans tous les secteurs, y compris dans l’immobilier.
Depuis le 1er janvier 2025, elle interdit la mise en location de tout logement classé G, suivis par ceux de la classe F en 2028.
Les beaux signés avant cette date restent certes valides, mais le propriétaire doit effectuer les travaux requis pour se conformer aux règles.
Cette mesure vous oblige à réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif si vous possédez un immeuble ou une copropriété d’au moins 50 lots.
En cas de non-respect des principes, les autorités compétentes peuvent réduire vos loyers ou les suspendre jusqu’à la réalisation des travaux. Vous risquez également de verser une indemnité à votre locataire.
Toute annonce de location d’un logement classé G sans DPE est désormais illégale. En métropole, cela vous expose à une amende de 3 000 € (pour les particuliers) et 15 000 € (pour les professionnels).
Bon à savoir !
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dits « passoires thermiques » (biens classés F ou G) sont gelés.
Cette mesure n’autorise pas également des révisions ou augmentations de loyer même en cas de renouvellement dans divers DOM (Départements d’outre-mer) depuis juillet 2024.
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Marché de l’immobilier locatif : quelles sont les opportunités ?
D’après le baromètre de Lodgis, la demande pour les locations meublées a connu une augmentation de 18 % en 2023, surtout à Paris.
Un récent rapport de Lodgis précise en plus que la durée moyenne des séjours dans ces types de logements est passée de 8 mois en 2024 contre 7,7 mois en 2023.
Selon une enquête de SeLoger, l’offre des biens meublés a baissé de 36 % en deux ans. Acheter pour louer ces constructions dans les métropoles telles que Lyon constitue donc une bonne idée pour maximiser ses gains.
La colocation se porte bien et offre un rendement moyen qui peut atteindre 7 %. Elle est soutenue par une forte demande étudiante et un coût d’accès plus faible par chambre.
Les locations saisonnières dans les zones touristiques secondaires comme La Rochelle ou Annecy continuent d’afficher des performances intéressantes.
Elles proposent des taux d’occupation annuels supérieurs à 70 %, contre parfois moins de 50 % dans les grandes villes très encadrées.
Les petites surfaces en centre-ville restent des placements sécurisés dans des agglomérations à l’instar de Toulouse ou de Bordeaux.
Elles promettent une rentabilité qui oscille entre 4,5 % et 6 % avec une rotation des locataires qui limite les périodes de vacances.
Les SCPI des secteurs de la santé ou de la logistique ont des rendements stables (autour de 5 %), avec un ticket d’entrée accessible dès 200 €.
Ces diverses options vous offrent une belle diversification pour construire un patrimoine locatif rentable et pérenne.
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Dans quel segment du marché immobilier locatif investir ?
Selon vos objectifs financiers et votre budget, vous pouvez décider d’acheter et de louer des maisons neuves ou anciennes.
Chaque option possède des atouts et des limites que vous devez connaître pour prendre de bonnes décisions.
Quels sont les avantages et inconvénients d’investir dans le neuf ?
Investir dans le neuf vous offre la possibilité d’avoir des logements qui répondent déjà aux normes les plus strictes (RT 2012 ou RE 2020).
Cela garantit une excellente performance énergétique et diminue de façon considérable les risques de perte d’attractivité.
Ce choix vous assure une mise en location durable et sans contrainte de rénovation. Les frais de notaire sont en plus réduits (2 % à 3 %) et allègent le coût d’acquisition.
Avec l’achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), vous bénéficiez de garanties constructeur (décennale, biennale).
Les constructions neuves sont en général plus onéreuses que les habitations anciennes. Cette différence de prix peut impacter la rentabilité brute de votre placement.
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Quels sont les atouts et risques d’un investissement locatif dans l’ancien ?
Investir dans l’ancien reste une solution qui convient aux investisseurs modestes, car les prix appliqués sont en général très abordables.
Elle est appréciée dans les moyennes villes ou les quartiers situés à proximité des grandes agglomérations.
Ce marché offre un potentiel de plus-value intéressant si vous investissez dans des secteurs en développement ou si vous réalisez des travaux de valorisation.
Ils regroupent le rafraîchissement des murs, la rénovation énergétique et l’optimisation des surfaces habitables.
Investir dans l’ancien vous invite à redoubler de vigilance pour ne pas louer des biens considérés comme des passoires thermiques.
Si vous faites attention à ce paramètre, la location d’un logement ancien peut vous permettre d’obtenir un rendement supérieur à un bien acheté neuf.
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Comparaison entre l’investissement dans le neuf et dans l’ancien
| Critères | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
| Prix d’achat | Elevé | Accessible |
| Frais de notaire | Réduits (2 % à 3 %) | Plein tarif (7 % à 8 %) |
| Normes énergétiques | Excellente (RE 2020, RT 2012) | Variable, risque de DPE F ou G |
| Risques de travaux | Très faibles, garanties constructeur incluses | Potentiels travaux de rénovation |
| Avantages fiscaux | Loc’Avantages, LMNP meublé, frais réduit | LMNP possible, peu d’avantages fiscaux directs |
| Rentabilité brute | Modérée (3 % à 4,5 %) | Plus élevée (4,5 % à 6 %) |
| Potentiel de plus-value | Limité à court terme | Intéressant avec des travaux de valorisation ou une bonne localisation |
| Flexibilité d’achat | Achat sur plan (VEFA), délais de livraison longs | Achat immédiat, mise en location rapide |
| Gestion locative | Simple, très peu de maintenance | Parfois plus complexe selon l’état du bien |
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Acheter pour louer : quelques dispositifs de défiscalisation valables ?
Les dispositifs Pinel et Pinel + ne sont plus valides pour les nouveaux investissements, car ils ont pris fin le 31 décembre 2024.
Les pouvoirs publics proposent néanmoins des mécanismes auxquels vous pouvez être éligible pour investir dans l’immobilier locatif à coût réduit.
Le Loc’Avantages (ex-louer Abordable)
Destinée aux personnes à revenus modestes, la loi des finances 2025 a prolongé ce dispositif jusqu’à la fin de l’année 2027.
Avec celui-ci, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt qui peut atteindre 18 000 € si vous acceptez de louer votre bien à un prix inférieur à celui du marché.
Il est par ailleurs accessible aux investisseurs qui possèdent des locations meublées. Il n’est pas toutefois cumulable avec d’autres outils de défiscalisation.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Il s’adresse aux particuliers et investisseurs institutionnels qui veulent acheter pour louer dans les zones tendues.
Ils peuvent ainsi profiter d’une TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) réduite à 10 % et réaliser une économie de 15 à 18 % sur le montant total de la transaction.
En tant que propriétaire, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt pour couvrir la totalité de votre taxe foncière avec une durée de remboursement de 15 à 20 ans.
À l’inverse du mécanisme Loc’Avantages, celui-ci est cumulable avec d’autres outils de défiscalisation comme la loi Malraux ou celle des Monuments Historiques.
Pour être éligible, l’achat du logement doit s’effectuer à travers une personne morale (SCI, SARL de famille).
Assurez-vous que le bien (neuf ou rénové) respecte la norme environnementale RE2020 ou affiche un gain énergétique d’au moins deux classes DPE en cas de rénovation.
Vous devez également accepter de le louer pendant 15 ans au minimum et fixer un prix de location qui n’excède pas le plafond des loyers fixés et les ressources des locataires.
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La Loi Denormandie
Encore valable jusqu’au 31 décembre 2027, ce dispositif encourage l’investissement dans l’immobilier locatif ancien et participe à la réhabilitation des centres-villes dégradés.
Il vous offre une réduction d’impôt de 21 % au maximum, selon la durée de mise en location et le montant investi. Pour en profiter, vous devez :
- acheter un logement ancien à rénover ou un local en habitation à transformer,
- vérifier que les dépenses engagées pour les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’acquisition,
- choisir un actif localisé dans une des agglomérations inscrites dans le programme national « Cœur de ville » ou un des territoires qui a signé une convention de revitalisation.
La loi Denormandie s’applique aussi aux copropriétés en difficulté avérée (biens sous une administration provisoire, appartements situés dans un périmètre d’opération de requalification).
La loi Malraux
Elle concerne les propriétés situées dans des secteurs sauvegardés, quartiers dégradés ou sites patrimoniaux remarquables avec Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
Elle offre la possibilité de déduire de l’impôt une partie des dépenses de restauration dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre ans.
Selon la localisation, le taux de déduction peut atteindre 30 % des montants investis. Le dispositif reste non plafonné par les niches fiscales classiques.
Pour être éligible, faites valider vos travaux par un Architecte des Bâtiments de France et respectez le cahier des charges pour conserver l’intégrité historique du bien.
Le déficit foncier
Ce dispositif favorise la déduction des charges et travaux de rénovation des revenus fonciers d’un bien immobilier loué nu dans la limite de 10 700 € par an.
Le déficit foncier se distingue par sa grande souplesse puisqu’il n’impose aucune condition de plafonnement de loyer ni de ressources des locataires.
Pour y prétendre, vous devez vous engager à louer votre logement pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit.
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Quelle fiscalité s’applique à un investissement locatif ?
Les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux (PS) à hauteur de 17,2 %. En location meublée de courte période, des cotisations sociales s’appliquent si l’activité est considérée comme professionnelle.
Les plus-values immobilières sont imposées lors de la revente de votre logement. Vous bénéficiez dans ce cas d’un abattement qui dépend de la durée de détention du bien.
Vous profiterez par exemple d’une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les PS.
Comment taxer les revenus issus des locations vides ?
Quand vous louez une maison ou un appartement non meublé, les gains perçus sont imposés en tant que revenus fonciers.
Vous êtes soumis au régime micro-foncier si les revenus locatifs annuels obtenus restent inférieurs à 15 000 € et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Le régime réel est valable à partir du moment où les profits gagnés dépassent 15 000 €. Avec ce mécanisme, vous déduisez l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunt, travaux…).
Bon à savoir !
Vous pouvez choisir le régime réel même quand vos revenus locatifs bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €.
Avant de le faire, faites cependant des simulations pour être sûr qu’il est avantageux selon votre situation personnelle.
À lire aussi : Investir dans les montres : bonne idée ?
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Les gains locatifs en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Avec le régime Micro-Bic, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes par an.
Le régime réel favorise la déduction de l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances) et l’amortissement du bien.
Depuis le 1er janvier de 2025, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul du profit généré lors de la revente.
Cela entraîne une hausse potentielle de 50 % de l’imposition sur la plus-value et impacte la rentabilité nette de votre investissement sur le long terme.
Pour conserver votre statut LMNP, assurez-vous que vos loyers n’excèdent pas 23 000 € par an ou 50 % de l’ensemble de vos revenus.
Bon à savoir !
Si vous investissez dans les locations saisonnières non classées, le plafond de revenus annuel pour bénéficier du régime micro-BIC est désormais de 15 000 € depuis le janvier 2025.
L’abattement fiscal est réduit à 30 % et les droits de mutations sont passés à 5 %.
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Quelle fiscalité s’applique à un investissement locatif ?
Les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux (PS) à hauteur de 17,2 %. En location meublée de courte période, des cotisations sociales s’appliquent si l’activité est considérée comme professionnelle.
Les plus-values immobilières sont imposées lors de la revente de votre logement. Vous bénéficiez dans ce cas d’un abattement qui dépend de la durée de détention du bien.
Vous profiterez par exemple d’une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les PS.
Comment taxer les revenus issus des locations vides ?
Quand vous louez une maison ou un appartement non meublé, les gains perçus sont imposés en tant que revenus fonciers.
Vous êtes soumis au régime micro-foncier si les revenus locatifs annuels obtenus restent inférieurs à 15 000 € et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Le régime réel est valable à partir du moment où les profits gagnés dépassent 15 000 €. Avec ce mécanisme, vous déduisez l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunt, travaux…).
Bon à savoir !
Vous pouvez choisir le régime réel même quand vos revenus locatifs bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €.
Avant de le faire, faites cependant des simulations pour être sûr qu’il est avantageux selon votre situation personnelle.
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Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Les gains locatifs en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Avec le régime Micro-Bic, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes par an.
Le régime réel favorise la déduction de l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances) et l’amortissement du bien.
Depuis le 1er janvier de 2025, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul du profit généré lors de la revente.
Cela entraîne une hausse potentielle de 50 % de l’imposition sur la plus-value et impacte la rentabilité nette de votre investissement sur le long terme.
Pour conserver votre statut LMNP, assurez-vous que vos loyers n’excèdent pas 23 000 € par an ou 50 % de l’ensemble de vos revenus.
Bon à savoir !
Si vous investissez dans les locations saisonnières non classées, le plafond de revenus annuel pour bénéficier du régime micro-BIC est désormais de 15 000 € depuis le janvier 2025.
L’abattement fiscal est réduit à 30 % et les droits de mutations sont passés à 5 %.
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Acheter pour louer : étude de cas de deux placements réussis
Nous vous proposons de découvrir deux exemples de particuliers qui ont réussi à se lancer dans l’immobilier locatif.
L’analyse de ces cas peut vous permettre de mieux comprendre comment ce placement fonctionne et les pièges à éviter pour maximiser vos revenus.
Sébastien a opté pour une location vide
Sébastien a investi dans un appartement T3 de 70 m² situé à Lyon pour un prix d’achat de 230 000 € avec des frais de notaire qui s’élèvent à 16 100 €.
Il finance son acquisition avec l’aide d’un prêt immobilier de 230 000 € sur 20 ans à un taux de 3 %. Le loyer qu’il perçoit est de 900 € par mois, soit 10 800 € par an.
Les charges annuelles (taxe foncière, assurance, entretien, frais de gestion) valent 2 400 € par an. Son rendement brut est de 4,7 % et celui après la déduction des charges 3,04 %.
Sébastien a choisi la location vide puisque son offre s’adresse aux familles pour limiter la vacance locative et garantir une stabilité sur la durée.
Grâce à ce choix, il bénéficie d’un bail de trois ans renouvelable et profite d’une gestion locative plus simple.
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Noélie a préféré investir dans une location meublée
Noélie a acheté un studio meublé de 25 m² à Bordeaux en 2025 pour 130 000 € avec des frais de notaire réduits à 6 500 € grâce à l’achat dans le neuf.
Elle finance l’acquisition avec un crédit de 130 000 € sur 20 ans à un taux de 3,2 %. Elle loue son logement à 700 € par mois, soit 8 400 € de loyers par an.
Les charges annuelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion, remplacement des équipements) valent 2 000 €.
Le rendement brut atteint 6,15 % et celui après la déduction des charges se situe autour de 4,62 %. Noélie a choisi le régime réel du statut LMNP pour amortir son bien et réduire son assiette fiscale.
La location meublée lui offre une rentabilité plus élevée, mais Noélie doit gérer une rotation fréquente des locataires et prévoir l’entretien régulier de son mobilier.
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6 meilleurs conseils pour réussir à investir dans l’immobilier locatif
Pour éviter des erreurs de débutants, faites-vous accompagner par un professionnel compétent et qui bénéficie d’une bonne réputation.
Collaborer avec un prestataire local favorise par ailleurs le respect des règles d’urbanisme de la commune dans laquelle vous souhaitez investir.
Assurez-vous que votre interlocuteur comprend vos besoins et examinez les avis d’anciens clients pour avoir une idée de la qualité de service qu’il propose.
Choisissez avec minutie le bien à acheter pour louer
Commencez par réaliser une étude du marché local pour maîtriser les types de biens les plus recherchés et les niveaux de loyers pratiqués.
Cela vous aide aussi à avoir une idée de la tension locative de la zone et à connaître le nombre de familles, d’étudiants ou de jeunes actifs présents.
Appartements et maisons
Si vous voulez mettre en location des logements de petites surfaces, privilégiez des appartements pour avoir une bonne rentabilité.
Ce type de bien connaît néanmoins une rotation courante des locataires et vous expose à des périodes de vacance locative régulières.
Pour sécuriser votre placement, adaptez la taille et la localisation de vos locaux à la demande locale.
Si vous possédez un budget conséquent, achetez et louez une maison pour avoir des entrées d’argent permanentes.
Ces logements se conservent mieux puisque les déménagements y sont moins fréquents. Cela réduit les frais d’entretien liés à l’usure et vous donne la possibilité de réaliser des économies.
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Parking, terrain locatif ou local commercial
Si vous êtes à la recherche d’une solution de placement simple, acquérez et louez une place de parking traditionnelle ou équipée de bornes électriques.
Installez-vous de préférence dans un secteur où les espaces de stationnement publics sont réduits et le flux de circulation est conséquent.
La location de terrain peut générer des revenus intéressants, mais cela requiert une bonne connaissance des zones urbaines et des projets de développement.
Un local commercial offre en général un rendement supérieur à un bien résidentiel, surtout s’il est situé dans une rue dynamique.
Privilégiez des lieux où la tension locative est forte
Les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Montpellier, Lille) restent les plus attractives pour sécuriser un investissement locatif.
Dans ces endroits, le risque réduit de vacance vous garantit des revenus stables et durables. Le prix d’achat des biens y est cependant très élevé.
Les villes étudiantes de taille intermédiaire comme Rennes, Grenoble, Angers ou Dijon offrent un excellent compromis.
Les logements sont accessibles et la demande en location saisonnière ne cesse d’augmenter, surtout pour les studios et les T2 meublés.
Les périphéries des grandes villes (couronne bordelaise, petite couronne parisienne, autour de Lyon ou Toulouse) sont également intéressantes.
Les tarifs y sont plus abordables et la demande en hausse est portée par les travailleurs et familles qui cherchent à s’éloigner des centres-villes.
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Adoptez une structure juridique qui répond à vos objectifs
Investissez avec le statut de LMNP si vous souhaitez gérer un ou deux biens sans créer de structure complexe.
La SCI (Société Civile Immobilière) est en revanche adaptée aux personnes qui veulent se mettre ensemble pour se lancer dans l’immobilier locatif.
Vous pouvez également l’adopter pour transmettre en toute tranquillité votre patrimoine à vos héritiers. Elle facilite la gestion collective, mais elle impose une comptabilité lourde.
Les SCPI représentent une solution clé en main pour acheter et louer sans gestion directe et mutualiser les risques.
La rentabilité proposée est plus faible (4 % à 5 % brut) et les frais d’entrée peuvent parfois atteindre 8 % à 10 %.
Faites le meilleur choix du type de location
La location vide implique la signature d’un bail de trois ans (renouvelable) avec un préavis de six mois pour le bailleur.
Investissez dans cette solution si vous possédez des habitations spacieuses et souhaitez y accueillir des familles.
La location meublée vous garantit des loyers élevés, mais vous oblige à fournir un équipement complet (literie, électroménager, vaisselle, mobilier de base).
Elle est parfaite pour attirer des personnes mobiles, mais requiert une bonne gestion et l’entretien des meubles fournis.
La location touristique vous donne la possibilité de profiter des revenus supérieurs à la moyenne sur de courtes durées (jours ou semaines). Elle nécessite un logement équipé et souvent de haut standing.
Ce modèle est rentable si votre bien est situé dans une zone attractive (centre-ville, gare, aéroport).
La réussite dépend par ailleurs de votre capacité à maintenir une forte rotation de locataires pour limiter les périodes de vacance locative.
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Simulez la rentabilité de votre placement
Cela commence par le calcul du rendement brut qui est le quotient de la division du loyer annuel par le montant total d’acquisition du bien (frais de notaire inclus).
Ce premier indicateur reste partiel, car pour affiner votre analyse, vous devez connaître le rendement net. Afin d’y parvenir, prenez en compte :
- la taxe foncière,
- les frais de gestion locative ou d’entretien,
- les charges de copropriété non récupérables,
- les dépenses pour les travaux de rénovation ou de mise en conformité.
Une simulation fiable doit intégrer des hypothèses réalistes sur la vacance locative. Vous devez par ailleurs anticiper l’évolution des prix de location et des taux d’intérêt.
Souscrivez une garantie pour loyers impayés (GLI) afin de sécuriser vos revenus locatifs
Cette assurance couvre les loyers impayés, mais également les frais de contentieux, de procédure et les éventuelles dégradations immobilières.
Elle est surtout recommandée dans les zones tendues où la rotation des locataires est plus fréquente.
Pour être éligible à une GLI, assurez-vous que vos revenus valent au moins trois fois le montant des loyers avec les charges comprises.
L’assureur peut exiger la présentation d’un contrat de travail en CDI ou une situation professionnelle stable.
Le coût de la GLI varie entre 2 % et 4 % des loyers annuels (charges comprises). Ce montant est déductible dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers.
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Conclusion
Acheter pour louer reste une bonne idée puisque cette solution vous permet de générer des revenus, de vous constituer un patrimoine ou de bénéficier d’avantages fiscaux.
Pour optimiser vos gains et sécuriser votre investissement, vous devez cependant bien choisir l’emplacement de votre bien, simuler votre rentabilité…
L’accompagnement d’un professionnel local est par ailleurs requis pour gagner du temps et éviter les erreurs coûteuses.
FAQ
Quel bien se loue le mieux ?
Les appartements (studios, T2 et T3) se louent mieux que les maisons, surtout dans les grandes villes et les zones tendues.
Quels sont les biens immobiliers les plus recherchés ?
Les logements fonctionnels, rénovés ou neufs avec un bon DPE, T2/T3, colocations, logements étudiants et résidences seniors sont les plus recherchés.
Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?
Vous pouvez obtenir un prêt à 110 % pour couvrir le prix d’achat et les frais annexes grâce à l’usage de l’effet de levier immobilier.
Les revenus locatifs peuvent alors rembourser le crédit, même sans épargne personnelle. Pour obtenir un tel crédit, votre dossier doit être solide.
Quel est le meilleur âge pour investir dans l’immobilier ?
Il n’y a pas d’âge idéal, investir entre 40 et 50 ans offre souvent plus de sécurité. Nous recommandons de commencer plus jeune si la situation s’y prête.
Comment faire partir un locataire quand on achète un bien ?
Attendez la fin du bail en cours et notifiez votre intention au locataire 6 mois (location vide) ou 3 mois (meublée) avant l’échéance.
Pour cela, vous pouvez utiliser un courrier ou un courriel recommandé et vous devez respecter les motifs légaux (reprise, vente…).
Quelles sont les démarches légales à respecter pour louer un bien ?
Assurez-vous que le logement est décent en effectuant les diagnostics obligatoires puis rédigez un bail conforme.
Le futur locataire effectue un dépôt de garantie et le bailleur doit réaliser une déclaration des revenus locatifs.
Quelles sont les villes les plus rentables pour l’investissement locatif ?
En 2025, Châlons-en-Champagne, Saint-Étienne, Limoges, Niort, Clermont-Ferrand et Grigny figurent parmi les villes les plus rentables. Elles proposent des rendements bruts qui peuvent atteindre 8 %.
