Un club deal favorise les placements dans des immeubles de rapport, résidences gérées ou petites et moyennes entreprises (PME) non cotées.
Avec un taux de rendement compris entre 5 % et 10 % par an, il promet des performances supérieures à celles du Livret A ou des fonds en euros.
Cette structure collaborative présente cependant des risques tels que la perte en capital, le blocage des sommes placées ou la dépendance à un opérateur.
Est-ce toujours une bonne idée d’investir dans un club deal en 2025 ? Quelles précautions prendre pour éviter les mauvaises surprises ?
À travers ce guide, découvrez le fonctionnement, les avantages et les limites de ce véhicule d’investissement collectif.
À lire aussi : Copier le portefeuille de traders : bonne ou mauvaise idée ?
Quelles sont les particularités d’un club deal ?
Un club deal désigne une structure collaborative où des investisseurs professionnels s’unissent pour investir dans des actifs ou des projets non cotés.
À l’inverse d’un fonds traditionnel, les associés utilisent une structure juridique comme une Société Civile Immobilière (SCI) pour atteindre leurs objectifs.
Comment fonctionne un club deal ?
Pour mettre en place un club deal fonctionnel, les futurs partenaires commencent par se réunir afin de déterminer le ticket d’entrée.
Ce montant dépend de nombreux paramètres tels que l’actif à acheter, le nombre de personnes, la somme requise pour investir…
Les investisseurs créent ensuite une structure juridique dédiée comme une Société par Actions Simplifiée (SAS) pour porter leur investissement et répartir les parts selon les apports de chaque membre.
Les statuts de la société sont rédigés pour fixer les règles de gouvernance, droits de vote, modalités de sortie et conditions de distribution des profits.
Les actionnaires désignent un président ou un gérant pour piloter le projet, gérer les flux financiers, représenter l’organisation et assurer le reporting.
Si les fonds collectés s’avèrent insuffisants, les co-investisseurs montent un dossier solide pour demander un prêt bancaire.
Pendant la durée d’investissement (3 à 7 ans), les associés reçoivent des fiches détaillées régulières sur la performance du placement.
Ils se servent de ces reportings pour prendre les bonnes décisions, ajuster leur stratégie en conséquence et mieux préparer la vente des participations.
Au terme du projet, la société de gestion distribue les gains en fonction des parts détenues par chaque membre après déduction des frais et des impôts éventuels.
À lire aussi : Est-il possible d’annuler une donation-partage ?
Dans quoi investir à travers un club deal ?
Quand vous êtes un co-investisseur dans un club deal, vous contribuez à l’achat des biens immobiliers comme des terrains à bâtir, locaux commerciaux, bureaux…
Les fonds collectés servent à acquérir des actifs non cotés tels que les obligations convertibles, parts de sociétés en croissance, titres de PME…
La société de gestion en fait usage pour faire des placements dans des actifs alternatifs, à l’instar des projets agricoles, énergies renouvelables, startups à impact social…
Les sommes réunies financent la création ou reprise d’entreprises, le développement d’un réseau de franchisés, l’acquisition des plateformes numériques…
Caractéristiques d’un club deal à connaître avant d’y investir
| Éléments | Commentaires |
| Club deal | Structure collaborative où des investisseurs s’unissent pour financer un actif ou un projet non coté |
| Forme juridique | En général une Société par actions simplifiée ou une Société civile immobilière |
| Ticket d’entrée | De 20 000 € à 1 000 000 € selon le projet, l’actif et les membres |
| Rédaction des statuts | Statuts et pacte d’actionnaires rédigés pour définir les règles de gouvernance, les droits de vote, la distribution des profits |
| Gouvernance | Président ou gérant désigné pour piloter le projet, gérer les finances et assurer le reporting |
| Financement | Fonds propres des co-investisseurs et prêt bancaire possible quand les sommes collectées s’avèrent insuffisantes |
| Horizon de placement | Investissement sur une durée souvent comprise entre 3 et 7 ans |
| Type d’actifs | Immobilier, titres de PME, obligations, projets alternatifs… |
| Distribution des gains | Gains distribués à la sortie en fonction des parts après déduction des frais et des impôts éventuels |
À lire aussi : LMNP amortissement & plus-value : ce qui change
Investir dans un club deal : pourquoi est-ce toujours intéressant ?
En 2025, le club deal intéresse beaucoup les jeunes investisseurs à la recherche des solutions alternatives pour faire fructifier leur épargne.
Chaque associé souhaite ainsi utiliser les gains obtenus pour préparer sa retraite, garantir la sécurité financière de ses enfants…
Profitez de la mutualisation des risques
Dans une structure collaborative, chaque investisseur ne porte qu’une fraction du risque total proportionnelle à son apport.
En cas de moins-value ou d’échec d’un projet, les pertes sont inférieures à celles d’un investissement individuel.
Quand le système est bien conçu, il réduit votre risque de surendettement et vous expose moins aux conséquences suivantes :
- découverts non autorisés,
- saisie mobilière ou immobilière,
- stress et détresse psychologique.
La mutualisation des risques renforce également la résilience collective, car le projet continue d’être soutenu par les autres actionnaires même quand un membre rencontre des difficultés.
À lire aussi : Quels meubles sont obligatoires en location meublée ?
Accédez à des classes d’actifs et à des projets exclusifs
Il faut entre 300 000 € et 10 000 000 € pour acheter un chef-d’œuvre contemporain, de multiples immeubles ou une résidence gérée.
Ces sommes représentent un budget considérable qui dépasse en général les capacités financières d’un seul investisseur.
Dans un club deal, la répartition du montant requis pour investir facilite ainsi l’accès aux actifs et projets exclusifs.
Cette approche vous offre alors l’opportunité de vous constituer un portefeuille diversifié, même avec des ressources limitées.
Bénéficiez des rendements attractifs et d’un bon potentiel de valorisation
Selon HouseBase, les clubs deals présentaient un taux de rendement moyen compris entre 5 % et 10 % en 2024.
Ce taux est supérieur à celui des solutions de placement traditionnelles comme le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS), les fonds en euros…
Les œuvres d’art, entreprises, immeubles ou terrains choisis dans un club d’investissement ont un fort potentiel de valorisation.
Leur acquisition vise à maximiser le rendement de tous les membres du groupe et à booster leur patrimoine.
À lire aussi : Compte à l’étranger non déclaré : risques et obligations
Investissez dans la transparence avec un club deal
En tant qu’investisseur, vous avez droit à un rapport détaillé sur le choix des actifs et les performances ciblées.
Après le placement, les reportings transmis vous offrent l’opportunité d’en savoir plus sur les avancées du projet.
À l’inverse des fonds multi-actifs traditionnels, le gérant ne peut par exemple pas changer la composition du portefeuille sans vous consulter.
Le partage de responsabilités dans un club d’investissement vous invite également à participer à la gestion du projet.
Profitez d’un apprentissage continu
Les membres d’un club deal sont souvent des professionnels issus de domaines différents qui souhaitent ensemble faire fructifier leur argent.
Quand vous devenez co-investisseur, vous avez la chance de contribuer à la réussite d’un projet innovant et d’apprendre aux côtés d’experts.
Les connaissances acquises peuvent vous aider à développer en parallèle une activité génératrice de revenus réguliers.
Pour cela, engagez-vous à suivre l’évolution du projet et à échanger de manière fréquente avec les autres actionnaires.
Cela implique de participer aux réunions, de poser des questions, d’examiner les reportings et de partager vos propres retours d’expérience.
À lire aussi : Héritier lésé par une assurance-vie : comment faire valoir ses droits ?
Quels sont les inconvénients d’investir dans un club deal ?
Les parts obtenues dans un club d’investissement sont peu liquides, car la durée de placement est souvent comprise entre 3 et 7 ans.
Les retraits individuels restent complexes parce que les ventes des titres sont presque impossibles avant toute sortie collective.
Un ticket d’entrée élevé
La mutualisation des risques est un avantage, mais cela s’accompagne en général d’un ticket d’entrée élevé.
Il faut par exemple prévoir au minimum 20 000 € pour devenir un co-investisseur dans une structure collaborative spécialisée dans les œuvres d’art rares.
Les club deals présents sur le marché immobilier demandent souvent une participation qui s’élève à 100 000 € au moins par membre.
Ces montants rendent inaccessible l’investissement dans un club deal aux personnes avec des revenus modestes.
À lire aussi : 8 conseils pratiques pour survivre quand une bulle financière éclate
Une gestion collective complexe
Les prises de décision nécessitent en général l’approbation de tous les membres ou de la majorité des actionnaires en fonction du pacte d’associés et des statuts de la société.
Une mésentente ou une concertation trop longue entraîne par conséquent le ralentissement des activités et même la perte d’opportunités.
Cela peut par exemple retarder la réalisation des actions urgentes dans le cadre de la restauration d’un immeuble.
Une perte partielle ou totale en capital
Les investissements se font pour la plupart dans des actifs non cotés comme des startups ou des projets immobiliers.
Une mauvaise évaluation des risques et du marché local est capable d’entraîner des pertes financières considérables.
Celles-ci engendrent la perte partielle ou totale du capital, car les déficits enregistrés se partagent entre les membres.
À lire aussi : Investir dans les robots humanoïdes : bonne idée ?
Investir dans un club deal : résumé des avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
| Mutualisation des risques : chaque investisseur ne porte qu’une fraction du risque proportionnelle à son apport | Ticket d’entrée élevé : montant minimum de 20 000 € à 100 000 € selon les projets |
| Accès à des actifs exclusifs : possibilité d’investir dans des projets de 300 000 € à 10 000 000 € (œuvres d’art, immeubles de prestige) grâce à la répartition des coûts | Faible liquidité : durée de placement comprise entre 3 et 7 ans avec des retraits complexes et quasi impossibles avant la sortie collective |
| Rendements attractifs : taux de rendement moyen entre 5 % et 10 % en 2024 | Gestion collective complexe : les prises de décision nécessitent l’approbation de tous ou de la majorité des membres |
| Transparence totale : rapports détaillés sur les actifs, performances et reportings réguliers | Perte en capital : investissements dans des actifs non cotés exposés aux fluctuations du marché |
| Apprentissage en continu : collaboration avec des professionnels de différents domaines et acquisition de connaissances et développement de compétences | Dépendance collective : les mésententes entre les associés bloquent les décisions et font perdre des opportunités |
| Diversification du portefeuille : constitution d’un patrimoine varié même avec des ressources limitées |
À lire aussi : Guide complet pour ouvrir un compte bancaire en Suisse depuis la France
Comment bien choisir son club deal ?
Parmi les critères à considérer figurent le montant du ticket d’entrée, la durée de placement et les frais appliqués.
Les autres facteurs à prendre en compte sont la qualité de l’actif cible, la zone d’intervention et la vision de la structure.
Assurez-vous que le ticket d’entrée correspond à vos attentes
Tenez compte de la diversification de votre patrimoine pour évaluer en toute objectivité votre capacité d’investissement.
Le club deal ne doit représenter que 5 à 20 % de vos placements afin de vous aider à atteindre avec plus de sérénité vos objectifs financiers.
Assurez-vous que les modalités de versement (en une fois ou de façon échelonnée) répondent à vos attentes.
Le montant minimum pour investir doit aussi correspondre à votre horizon d’épargne pour éviter de toucher à vos économies.
Si vous voulez commencer avec un faible budget, choisissez une structure collaborative qui propose un ticket d’entrée progressif.
Bon à savoir !
Pour identifier une offre adaptée à votre profil, comparez les diverses formules avant d’effectuer votre choix.
À lire aussi : Ouvrir un compte bancaire au Luxembourg depuis la France : étapes, avantages, conseils
Choisissez un club deal avec un horizon de placement adapté à vos besoins
Pour trouver une structure dont la période d’investissement est équivalente à votre horizon de placement, examinez sa politique de sortie.
Vérifiez que les conditions de revente des participations, de refinancement ou de distribution des gains sont souples.
Nous recommandons de privilégier une durée comprise entre 3 et 5 ans pour éviter de mauvaises surprises.
Cela vous offre l’opportunité de faire face à des besoins de liquidité dus à un changement de résidence, au lancement d’une activité indépendante…
Préférez une structure collaborative avec des frais bas
Les frais appliqués par une structure collaborative impactent la rentabilité nette de chaque associé, y compris la vôtre.
Avant de prendre votre décision, comparez les frais de divers club deals pour choisir l’opérateur le plus compétitif.
Évitez les partenaires avec des formules complexes, car ils dissimulent des frais cachés qui représentent souvent de gros postes de dépenses.
| Frais appliqués dans un club deal | Montant raisonnable à vérifier |
| Frais d’entrée | 3 % à 5 % de la somme investie |
| Commission de surperformance (« Carried ») | 10 % à 20 % des plus-values réalisées |
| Frais de gestion annuels | 1 % à 2 % par an |
| Commission prélevée pour l’achat des parts ou des actifs | Inclus dans la structuration (dans la fourchette 3-5 %) |
| Frais de sortie ou de dissolution | En général absents ou forfaitaires (inférieurs à 0,5 % de la valeur des parts) |
| Frais juridiques | 0,5 % à 1 % du montant collecté |
| Somme versée par chaque membre pour l’audit | 0,5 % à 1,5 % du capital investi |
À lire aussi : Investir dans un OPCVM à Capital Garanti : est-ce possible ?
Prenez en compte vos objectifs financiers
Si vous voulez investir dans l’immobilier, choisissez un club qui privilégie des logements résidentiels pour bénéficier de plus de stabilité.
Une personne avec une tolérance de risque élevée peut opter pour une structure collaborative qui effectue des placements en private equity.
Pour participer à la préservation de la planète et générer du profit, pensez aux projets d’infrastructure ou d’énergie renouvelable.
Ils proposent en général des revenus contractuels prévisibles sur le long terme. Il existe aussi des club deals qui investissent dans de multiples classes d’actifs.
Ces structures conviennent à tous les investisseurs à la recherche d’une solution innovante pour diversifier au maximum son portefeuille.
Considérez la nature de l’actif afin d’éviter des pertes inutiles
Pour un bien immobilier, assurez-vous qu’il est situé dans une zone bien desservie où la demande est élevée.
Il doit être dans un excellent état, avoir un fort potentiel de valorisation et nécessiter de petits travaux de rénovation.
Faites une analyse de marché pour en savoir davantage sur les profils des locataires, les concurrents présents et l’offre la plus demandée.
Pour les autres actifs (entreprises, projets), vérifiez toujours qu’ils bénéficient d’une base économique solide.
L’étude des perspectives de croissance et de l’historique facilite également les prises de décisions stratégiques.
L’actif choisi doit par conséquent correspondre à votre profil de risque et profiter d’avantages structurels durables.
À lire aussi : Investir dans un ETF obligataire : bonne idée ?
Tenez compte de la zone d’investissement
Nous conseillons de choisir des espaces à forte dynamique démographique et économique avec des infrastructures de transport.
Analysez les perspectives de développement urbain, les projets d’aménagement à venir et l’évolution des coûts dans le secteur.
Évitez les zones surfaites où les prix sont déconnectés des fondamentaux économiques et des réalités du marché local.
Les lieux en transformation ou en reconversion peuvent offrir des opportunités intéressantes avec un risque maîtrisé.
Bon à savoir !
Pour réussir à investir dans un club deal, optez pour une structure qui effectue des placements dans de multiples régions du monde.
Faites confiance à une structure dont la vision rejoint la vôtre
Pour prévenir les mauvaises surprises, préférez un club deal dont l’équipe de gestion a une expertise dans le domaine.
Faites des recherches pour vérifier que les membres constituant ce service sont professionnels et de bonne moralité.
Investissez dans une structure collaborative qui adopte une communication transparente pour connaître les avancements du projet.
Le président désigné a la responsabilité d’assurer la réalisation et l’acheminement des reportings, la tenue des assemblées générales.
Il doit par ailleurs garantir l’accès aux vraies informations et l’adoption d’une stratégie de création de valeur claire et rentable.
À lire aussi : Clôture automatique des PEL en 2026 : raisons, alternatives & conseils
Quels sont les meilleurs club deals dans lesquels investir en 2025 ?
| Nom du club d’investissement | Type d’actifs | Rendement en 2024 | Ticket d’entrée | Frais |
| Arkéa REIM Serendip | Immobilier commercial (supermarchés loués à Lidl) | Objectif distribution 8 % (non garanti) | 100 000 € | 3 à 5 % pour les frais d’entrée 1 à 2 % pour les frais de gestion annuels 20% carried interest |
| Matis | Œuvres d’art contemporaines | 8 à 10 % annuel estimé (non garanti) | 20 000 € | Frais d’entrée 10 % Frais de gestion 6 % 20% carried |
| Club Patrimoine Immobilier | Immobilier résidentiel et bureaux | 8 à 10 % annuel estimé (non garanti) | 50 000 € | 3 à 5 % pour les frais d’entrée 1 à 2 % pour les frais de gestion annuels 15 à 20 % sur performance |
À lire aussi : 9 erreurs à éviter pour choisir son meilleur ETF PEA
Comparatif entre un club deal, un fonds d’investissement traditionnel et une SCPI
Nous vous présentons les principales différences entre un club deal, un fonds d’investissement classique et une SCPI (Société civile de placement immobilier).
| Critère | Club d’investissement | Fonds traditionnel | SCPI |
| Structure juridique | SAS, SCI dédiée | Fonds communs, SICAV, FIA | Société civile de placement immobilier |
| Ticket d’entrée minimum | 20 000 € à 100 000 € | Variable selon le fonds, mais souvent accessible | 200 € par part |
| Actifs | Actifs non cotés (immobilier, PME, art) | Diversifiés (actions, obligations, immobilier) | Immobilier locatif diversifié |
| Frais d’entrée | 3 à 5 % | 1 à 3 % | 8 à 12 % |
| Frais de gestion annuels | 1 à 2 % | 0,5 à 2 % | 10 à 12 % |
| Liquidité | Faible | Variable selon le type de fonds | Faible |
| Transparence et contrôle | Grande transparence et gouvernance active | Contrôle par une société de gestion | Gestion déléguée, peu de contrôle direct |
| Niveau de risque | Élevé | Modéré | Modéré |
| Rendement cible | 5 à 12 % annuel | Variable selon la stratégie | 4 à 7 % selon le marché |
| Public cible | Investisseurs professionnels et avertis | Large public | Grand public |
| Durée d’investissement | 3 à 7 ans | Fonds ouverts ou fermés (variable) | Placement sur le long terme (au moins 8 ans) |
| Effet de levier | Fréquent | Dépend de la stratégie adoptée | Modéré |
À lire aussi : MSCI World ou S&P 500 : lequel choisir ?
Comment réussir à investir dans un club deal ?
Avant de vous lancer, commencez par étudier le projet, les conditions juridiques, financières et opérationnelles de la structure.
Constituez une épargne de précaution parce que les parts sont peu liquides et les fonds bloqués pendant de nombreuses années.
Tenez compte des différents frais (entrée, gestion et performance) afin d’adopter une stratégie capable de maximiser votre rentabilité.
Pour limiter le risque de concentration et les pertes considérables, ne placez pas tout votre capital dans un seul club deal.
Assistez aux assemblées générales et analysez les reportings fournis. Ne vous fiez pas uniquement aux performances passées, car elles ne présentent aucune garantie.
Évitez par ailleurs les opérateurs avec des politiques tarifaires complexes pour ne pas payer des frais cachés.
Bon à savoir !
Pour ne pas commettre des erreurs de débutants et atteindre vos objectifs financiers, sollicitez l’aide d’un professionnel compétent et expérimenté.
Il possède les connaissances et les outils nécessaires pour vous aider à faire les meilleurs choix qui boosteront la valeur de votre patrimoine.
À lire aussi : Dans quel ETF investir ? Les 6 meilleurs trackers
Comment devenir membre d’un club deal ?
Pour devenir membre d’un club deal et y investir, commencez par choisir la structure collaborative adaptée à votre profil d’investisseur.
Pour gagner en temps et en efficacité, utilisez des plateformes dédiées (HouseBase, LivretP, Mon Cercle Immo).
Vous avez également la possibilité de trouver un bon opérateur grâce aux recommandations des conseillers en gestion de patrimoine ou des banques privées.
Contactez le gestionnaire du club deal pour obtenir la documentation complète afin de l’étudier et de mieux faire votre choix.
Examinez les statuts, les performances passées, les modalités de sortie, le modèle économique du groupe, les actifs cibles, les risques…
Vous devez ensuite signer le pacte d’actionnaires et souscrire en achetant le nombre de parts en fonction de votre budget.
Les fonds requis doivent être transférés sur le compte bancaire de la structure juridique qui porte le projet.
À lire aussi : BNC ou SELARL : que choisir pour votre activité libérale ?
Cas pratique : comment Claire a-t-elle réussi à investir 50 000 € dans un club deal immobilier ?
Claire décide en 2019 de rejoindre un club deal immobilier géré par Club Patrimoine Immobilier aux côtés de huit autres investisseurs.
Le projet consiste à acheter un immeuble de rapport à Nantes composé de 12 appartements à louer sur le long terme.
- Durée prévue : 5 ans
- Ticket d’entrée : 50 000 €
- Montant total du projet : 2 400 000 €
- Rendement prévisionnel annoncé : 8 % net par an
Problème
En 2020, la crise sanitaire retarde les travaux de rénovation et de nombreux locataires cessent de payer leurs loyers.
Le rendement locatif net connaît une baisse de 4,2 % la première année, puis un désaccord naît entre les associés en ce qui concerne la stratégie de sortie.
Beaucoup souhaitent revendre leurs parts à 5 ans et d’autres préfèrent conserver le bien jusqu’à la remontée des prix.
Cette divergence retarde la vente de six mois et génère 8 000 € de frais de gestion supplémentaires et 1,5 % d’intérêts intercalaires dus au prêt bancaire.
Procédure et décisions
Après de multiples assemblées générales, les membres décident de vendre l’immeuble en octobre 2024 à un investisseur institutionnel au prix de 3 100 000 €
La plus-value brute s’élève à 700 000 €, mais après déduction des frais et des impôts, le gain collectif vaut 380 000 €, soit 42 222 € par associé.
Résultat financier pour Claire
- Investissement initial : 50 000 €
- Durée réelle du placement : 5 ans et 6 mois
- Gain net total (intérêts + plus-value) : 42 222 €
- Rendement annualisé réel : 6,9 % net par an
Claire a donc gagné près de 34 000 € après impôts. Ce placement est bien plus rentable qu’un fonds en euros (2 % par an), mais moins performant que prévu.
À lire aussi : Comment acheter des actions ? Étapes et conseils
Conclusion
Investir dans un club deal reste un pari gagnant en 2025, car cette stratégie présente de nombreux avantages comme la mutualisation des risques, l’accès à des projets exclusifs…
Cette solution de placement alternative a toutefois des inconvénients tels que la perte partielle ou totale en capital, une gestion complexe et une liquidité faible.
Pour booster votre patrimoine, choisissez donc une structure adaptée à votre profil et à vos objectifs financiers.
Faites-vous accompagner par un professionnel compétent et expérimenté et restez informé pour ne manquer aucune information importante.
FAQ
Quelle fiscalité pour les revenus issus d’un club deal ?
La fiscalité des revenus issus d’un investissement dans un club deal dépend de la structure juridique et du type d’opération.
À titre d’exemple, pour un club deal de capitalisation, les plus-values sont soumises à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Comment savoir si un club deal est légitime et fiable avant d’investir ?
Pour vérifier la légitimité d’un club deal, analysez le track record, la réputation du gestionnaire et demandez la documentation détaillée de l’organisation.
Assurez-vous que les frais affichés sont réels et que la structure respecte la réglementation en vigueur. Consultez les avis d’investisseurs et sollicitez l’expertise d’un professionnel indépendant.
Y a-t-il des clubs deals spécialisés dans un secteur d’investissement particulier ?
Oui, de nombreux club deals se spécialisent dans des domaines précis comme l’immobilier commercial, l’art contemporain, les PME innovantes, les énergies renouvelables ou les infrastructures.
Cette stratégie permet aux investisseurs d’accéder à des opportunités spécifiques avec une expertise sectorielle renforcée.
