L’investissement immobilier reste à l’heure actuelle le graal pour tout investisseur français en quête de stabilité et de rendement.
Parmi les options disponibles pour un investisseur particuliers, les OPCI, traduisez Organismes de Placement Collectif Immobilier, se distinguent par une structure hybride et une capacité à allier immobilier et actifs financiers.
Mais, concrètement, qu’est-ce qu’un OPCI, et comment se positionne-t-il par rapport à d’autres solutions d’investissement telles que les SCPI ?
A travers cet article, nous allons nous intéresser aux spécificités des OPCI en vous livrant une définition définition, les différences majeures avec les SCPI, ainsi que les avantages et inconvénients qu’ils présentent.
Vous découvrirez également comment la composition du portefeuille d’un OPCI, sa liquidité, ses frais de gestion, sa fiscalité, et son objectif d’investissement se distinguent de ceux des SCPI, mais aussi en quoi ces caractéristiques peuvent faire d’un OPCI un choix judicieux – ou non – selon votre profil d’investisseur.
Enfin, nous aborderons les aspects plus techniques, tels que la valorisation des parts, pour vous fournir une vue d’ensemble complète avant de vous lancer dans ce type d’investissement.
Suivez le guide !
Un OPCI, c’est quoi ? Définition !
Un OPCI (anagramme de Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un produit d’investissement immobilier destiné au grand public, qui permet d’investir de manière collective dans l’immobilier.
Ce fonds investit majoritairement dans des actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces ou des logements, représentant au moins 60% de son actif, tout en combinant également des actifs financiers comme des actions et des obligations, ainsi qu’une poche de liquidités.
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SCPI vs OPCI ? Quelles différences ?
Les SCPI et les OPCI présentent plusieurs différences clés en termes de composition du portefeuille, de liquidité, de frais, de fiscalité, d’objectifs, d’accessibilité et de valorisation, ce qui en fait des instruments distincts pour les investisseurs.
Décryptons ensembles les différences qu’il existe entre SCPI et OPCI.
Composition du portefeuille d’investissement
En ce qui concerne la composition du portefeuille, les SCPI investissent exclusivement dans l’immobilier direct, avec 100 % de leurs actifs dédiés à des biens tels que des immeubles, des bureaux ou des commerces.
À l’inverse, les OPCI diversifient leur portefeuille en investissant jusqu’à 60 % maximum en immobilier, tandis que le reste est réparti entre des actifs financiers (comme des actions et des obligations) et des liquidités, ce qui leur permet de moduler les risques et les rendements.
Des liquidités différentes
Sur le plan de la liquidité, les SCPI sont moins liquides, car il peut être plus difficile et plus long de revendre rapidement ses parts en raison de la nature intrinsèque de l’immobilier.
Par contre, les OPCI bénéficient d’une liquidité supérieure grâce à leur part d’actifs financiers, qui sont généralement plus facilement négociables.
Des frais de gestion et de la fiscalité différents
Les frais d’entrée constituent une autre différence importante. Pour les SCPI, ces frais sont généralement compris entre 8 % et 12 % de l’investissement initial, reflétant les coûts associés à l’acquisition et à la gestion des biens immobiliers.
En revanche, les OPCI appliquent des frais d’entrée plus modérés, souvent situés entre 3 % et 5 %, en partie en raison de la nature plus diversifiée de leur portefeuille.
Concernant la fiscalité, les SCPI sont soumises à une fiscalité immobilière classique, avec la possibilité pour les investisseurs de déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers, ce qui peut être avantageux pour ceux qui utilisent l’effet de levier.
Les OPCI, en revanche, relèvent de la fiscalité des placements financiers et bénéficient du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 %, ce qui peut s’avérer plus attractif pour les investisseurs cherchant une fiscalité allégée.
Un objectif et une accessibilité qui diffèrent
L’objectif de ces deux types de placement est également différent. Les SCPI visent principalement à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs sous forme de dividendes, grâce aux loyers perçus sur les biens immobiliers détenus.
À l’inverse, les OPCI sont davantage orientés vers la capitalisation, avec une stratégie visant à accroître la valeur du portefeuille sur le long terme grâce à une gestion active des actifs.
En termes d’accessibilité, les SCPI peuvent être achetées directement ou via des contrats d’assurance-vie, offrant ainsi une certaine flexibilité aux investisseurs.
Les OPCI, quant à eux, sont principalement accessibles via l’assurance-vie ou des comptes-titres, ce qui peut limiter légèrement les options pour certains investisseurs.
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Une valorisation qui varie
Enfin, pour ce qui est de la valorisation, les parts de SCPI ont un prix fixé périodiquement, souvent trimestriellement ou annuellement, en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la gestion du portefeuille.
En revanche, la valeur liquidative des OPCI est calculée régulièrement, au moins deux fois par an, ce qui permet une mise à jour plus fréquente de la valeur des parts, reflétant les fluctuations des marchés financiers et immobiliers.
Quels sont les avantages d’investir dans un OPCI ?
La diversification
L’un des principaux atouts des OPCI est la diversification qu’ils offrent. Contrairement à un investissement immobilier direct, qui expose à un seul bien ou à un nombre limité de biens, un OPCI investit à la fois dans des actifs immobiliers variés (bureaux, commerces, résidences, etc.) et dans des actifs financiers comme des actions ou des obligations.
Cette diversification permet de diluer le risque associé à une seule catégorie d’actifs. Par exemple, un OPCI pourrait investir 60 % de ses actifs dans des immeubles de bureaux répartis en Europe, 30 % dans des titres financiers liés à l’immobilier, et conserver 10 % en liquidités pour gérer la volatilité des marchés.
La liquidité
En plus de la diversification, la liquidité est un autre avantage clé. Les OPCI sont en effet conçus pour permettre une plus grande flexibilité en termes de rachat des parts par rapport aux SCPI, qui sont traditionnellement moins liquides.
Par exemple, un investisseur pourrait théoriquement racheter ses parts d’un OPCI dans un délai de quelques jours à quelques semaines, contre plusieurs mois pour certaines SCPI.
La fiscalité avantageuse
Enfin, la fiscalité avantageuse est souvent mise en avant par les promoteurs des OPCI.
Les revenus générés par un OPCI, qu’ils proviennent de la location des biens immobiliers ou des dividendes des titres financiers, peuvent bénéficier de régimes fiscaux favorables, notamment dans le cadre de l’assurance-vie.
Par exemple, les dividendes perçus via un contrat d’assurance-vie investi dans un OPCI peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu après huit ans de détention, sous certaines conditions.
Et les limites d’un tel investissement ?
Malgré ces avantages, les OPCI présentent aussi plusieurs inconvénients.
Un investissement risqué, comme tout investissement
Le premier est le risque inhérent à tout investissement. Bien que les OPCI permettent de diversifier le portefeuille, ils restent exposés aux fluctuations du marché immobilier et financier.
Par exemple, une baisse généralisée des prix de l’immobilier commercial en Europe pourrait entraîner une diminution significative de la valeur des actifs d’un OPCI.
De même, une crise sur les marchés financiers pourrait affecter la partie investie en titres, aggravant les pertes potentielles.
Les frais de gestion
Ensuite, les frais de gestion peuvent peser sur la rentabilité de l’investissement.
Les OPCI appliquent généralement des frais d’entrée, de sortie, ainsi que des frais de gestion annuels qui peuvent atteindre 1,5 % à 2 % de l’actif sous gestion.
Par exemple, pour un investissement de 100 000 €, ces frais pourraient représenter entre 1 500 € et 2 000 € par an, ce qui réduit d’autant la performance nette de l’OPCI.
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La complexité
Enfin, la complexité des OPCI peut représenter un obstacle pour certains investisseurs, notamment les particuliers qui ne sont pas familiers avec les produits financiers sophistiqués.
Comprendre la structure d’un OPCI, les stratégies d’investissement mises en place par la société de gestion, ainsi que l’impact des conditions de marché sur la performance, peut être déroutant.
Cela peut décourager les investisseurs qui préfèrent des produits plus simples ou qui ne disposent pas des compétences nécessaires pour évaluer pleinement les risques.
