Selon France SCPI et La finance pour tous, l’immobilier fait partie des secteurs les plus rentables derrière la défense, la banque, la bourse ou l’industrie.
Il propose un rendement annuel brut souvent compris entre 4 % et 11 % en fonction du support de placement.
Que choisir entre la SCPI en assurance-vie, les ETF (fonds indiciels cotés) immobiliers, la SCPI en direct et la SCI pour investir dans la pierre ?
Voici une analyse comparative de ces quatre véhicules d’investissement et des conseils pour privilégier la solution qui correspond à votre profil.
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SCPI en assurance-vie, SCPI en direct, SCI et ETF : que savoir sur ces quatre véhicules d’investissement ?
L’investissement dans la pierre permet de se créer un patrimoine durable et de le transmettre à ses héritiers.
Il vous aide à sécuriser une partie de votre capital, à générer des revenus passifs réguliers et à optimiser votre fiscalité.
Pour profiter de ces avantages, vous devez maîtriser les particularités des supports avec lesquels vous souhaitez investir.
Que savoir de la SCPI en direct ?
Le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est constitué de néo-SCPI et de SCPI historiques.
Quelles sont les spécificités des néo-SCPI ?
À l’image d’Iroko Zen, de Remake Live ou de Novaxia Neo, les néo-SCPI ne prélèvent pas de frais d’entrée.
Elles proposent des taux de distribution de 6 % à 7,2 % nets, mais facturent cependant des frais de gestion entre 15 % et 18 % des loyers.
La revente des actifs dans les néo-SCPI n’est possible qu’à l’entrée de nouveaux investisseurs (période de collecte).
Ces sociétés appliquent par ailleurs des pénalités de 3 % à 5 % du capital investi en cas de sortie anticipée.
Quelles sont les particularités des SCPI historiques ?
Les SCPI traditionnelles comme Lafitte Pierre ou Genepierre continuent de prélever des frais d’entrée de 7 % à 12 % du montant total investi.
Elles ont en général un délai de jouissance supérieur à 24 semaines et une liquidité faible. Elles n’investissent pas dans des thématiques innovantes telles que la santé ou la logistique.
Ces sociétés possèdent cependant un patrimoine immobilier solide et un réseau de partenaires fiables pour vous assurer une rentabilité raisonnable.
Qu’en est-il des sociétés civiles immobilières (SCI) ?
Selon FranceTransactions, les valeurs des parts de SCI comme Capimmo ont chuté de 11 % à 13,6 % entre 2023 et 2025.
La décollecte massive (sortie des investisseurs) a contraint les fonds à vendre leurs actifs au rabais pour répondre aux demandes.
Les sociétés civiles immobilières prélèvent désormais des frais d’entrée élevés (10 % à 15 % des montants TTC) pour se protéger des retraits abusifs.
Elles affichent un rendement net annuel faible de 3 % à 4 %, mais vous garantissent une gestion professionnelle de vos avoirs.
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Que savoir des ETF (fonds indiciels cotés) immobiliers ?
Ils reproduisent les performances d’un panier d’actions de sociétés foncières cotées comme les SIIC (sociétés d’investissements immobiliers cotées).
Ils vous offrent ainsi l’opportunité de profiter de la croissance des entreprises à l’image de Gecina, Klépierre ou Unibail-Rodamco-Westfield.
De plus, vous pouvez les vendre à tout moment et ils vous permettent de percevoir de 3 % à 5 % de dividendes par an.
Leur revente génère une plus-value potentielle de 10 % à 15 % quand les taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne) sont bas et inversement.
Investir dans l’immobilier avec ces produits financiers vous expose toutefois à une perte de capital en cas de correction brutale du marché.
L’enveloppe recommandée pour placer des ETF immobiliers reste le compte-titres ordinaire (CTO), car la plupart ne sont pas éligibles au PEA (plan d’épargne en actions).
SCPI en assurance-vie : que retenir de cette association ?
Dans cette association, la compagnie d’assurance détient les parts que vous achetez et les inscrit dans votre contrat d’assurance-vie.
Ce système vous aide à diversifier votre épargne parce que vous combinez les SCPI avec d’autres supports comme les actions ou les fonds en euros.
Vous continuez ainsi à faire fructifier votre argent même pendant la période de jouissance comprise en général entre trois et six mois.
Investir vos parts de SCPI en assurance-vie améliore votre liquidité et réduit le temps de revente de vos actifs.
L’assureur doit en effet les racheter sous un délai maximum de huit semaines après votre demande même si la société suspend les retraits.
Cette contrainte liée à l’article L132-21 du Code des assurances incite les compagnies d’assurance à augmenter leurs frais de gestion.
L’association SCPI et assurance-vie demeure toutefois plus onéreuse à court terme qu’un investissement en direct.
Les deux organismes prélèvent en effet chacun sur votre capital leurs frais d’entrée, de gestion, de sortie anticipée, d’arbitrage, etc.
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SCPI en assurance-vie, SCPI en direct, SCI et ETF : comment choisir avec notre matrice ?
Le choix d’un placement adapté à votre profil d’investisseur maximise votre rendement net et limite vos pertes.
Investir dans la pierre avec le support idéal améliore votre flexibilité et vous aide à optimiser votre fiscalité.
Pour bénéficier de ces avantages, essayez notre matrice afin de mieux construire votre stratégie. Si vous voulez obtenir un résultat précis, vous devez renseigner votre :
- niveau de risque,
- besoin de liquidité,
- recours ou non au crédit,
- tranche d’imposition (TMI).
Avec ces informations, notre matrice vous propose une analyse qui correspond à votre situation actuelle et à vos objectifs.
Avant d’investir, consultez toujours un expert en immobilier pour valider votre stratégie et maximiser vos gains dans le respect de la législation.
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Quels sont les huit critères à considérer pour choisir votre support ?
Les banquiers privilégient des discours commerciaux axés sur le rendement brut et les avantages fiscaux des véhicules d’investissement.
Ils ne parlent pas assez des huit paramètres qui affectent votre rentabilité sur le long terme comme la performance énergétique des bâtiments, les coûts cachés, etc.
La présence des labels ISR (Investissement socialement responsable)
En 2026, les logements classés « G » sont interdits à la location en France. Les biens de classe « F » le seront à partir du 1ᵉʳ janvier 2028.
Cette contrainte réglementaire affecte la valorisation de votre investissement, quel que soit votre horizon de placement.
Une SCPI dont 30 % des actifs sont de classe F ou G connaîtra une décote structurelle de 5 % à 10 % d’ici à 2030.
Les SCPI labellisées ISR affichent en revanche un taux d’occupation supérieur de deux points en moyenne aux sociétés classiques.
Elles privilégient des immeubles conformes aux normes environnementales et bénéficient d’une meilleure résilience patrimoniale.
Avant d’investir, assurez-vous que votre SCPI, SIIC ou SCI possède une bonne politique ESG (environnement, social, gouvernance).
Vérifiez que le DPE (Diagnostic de performance énergétique) moyen du patrimoine de votre organisme est inférieur ou égal à C pour garantir la pérennité de votre placement.
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La fiscalité appliquée aux plus-values et aux dividendes immobiliers
Les lois fiscales peuvent faire d’un investissement rentable un gouffre financier quand elles sont mal comprises.
Dans une SCPI en direct, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers (TMI et 18,6 % pour les prélèvements sociaux).
Vous pouvez cependant déduire de vos bénéfices les intérêts des crédits que vous avez contractés pour acheter vos parts.
Dans une SCPI en assurance-vie, les dividendes versés par la société de gestion à l’assureur sont réinvestis dans le contrat.
Ils sont uniquement imposés lors d’un retrait ou du dénouement du contrat en cas de décès du souscripteur.
L’assurance-vie donne droit à un abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple) après huit ans de détention.
Au-delà, les gains sont taxés au taux de 7,5 % si les versements n’excèdent pas 150 000 € et de 12,8 % au-dessus de ce seuil.
Les plus-values et les dividendes des ETF immobiliers détenus dans un compte-titres ordinaire restent soumis à la flat tax fixée à 31,4 %.
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Désormais égal à 31,4 %, il est composé de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 18,6 % pour les prélèvements sociaux.
Le rendement net moyen
Les sociétés civiles de placement immobilier sans frais d’entrée affichent des rendements entre 6 % et 7,2 % contre 4 % à 5,5 % pour les SCPI classiques.
Les SCI proposent des taux plus modestes entre 3 % et 4 % et les ETF une rentabilité de 3 % à 5 % avec un potentiel de plus-value variable.
Un bon support pour investir dans la pierre doit proposer un rendement net d’au moins 3,5 % pour rester compétitif face aux obligations corporate.
Avant de choisir votre véhicule d’investissement, comparez les rendements nets des SCPI, des SIIC ou des SCI sur une période minimale de cinq ans.
La liquidité des parts
Le délai de revente oscille entre trois mois pour les SCPI liquides et dix-huit mois pour celles en difficulté financière.
Les parts de sociétés détenues dans un contrat d’assurance-vie se cèdent au bout de deux mois au maximum.
Les ETF (Exchange Traded Funds) offrent une meilleure liquidité, car vous pouvez vendre vos actifs à tout moment pendant les heures d’ouverture de la bourse.
Le délai de vente des parts de SCI en direct est souvent de quatre à huit semaines, mais passe de trois à six mois en cas de crise immobilière.
Pour éviter de mauvaises surprises, vérifiez que le pourcentage des parts en attente de retrait de votre SIIC, SCPI ou SCI est inférieur à 5 %.
En SCPI en assurance-vie, placez au moins 30 % de votre capital dans un fonds en euros pour garder votre capacité de rachat rapide.
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L’horizon de placement
Les ETF conviennent à un investissement à court terme (à partir de six mois) pour profiter de l’évolution des taux directeurs.
Si vous voulez être rentable avec une SCPI en direct, investissez sur trois à cinq ans pour amortir les frais d’entrée et de gestion.
Les SCPI en assurance-vie nécessitent huit ans au moins pour bénéficier des avantages fiscaux comme l’abattement annuel.
Pour bien définir votre horizon de placement, évaluez votre besoin en liquidité en tenant compte de votre épargne de précaution.
Si elle ne peut couvrir que trois à six mois de dépenses courantes, préférez un support à court terme comme les ETF immobiliers.
Vous devez avoir une réserve financière équivalente à douze mois de charges au minimum et des sources de revenus régulières pour faire un investissement sur de nombreuses années.
Les frais liés aux supports immobiliers
Les SCPI sans frais d’entrée prennent 15 % à 18 % sur les loyers pour les frais de gestion et 3 % à 5 % sur la somme investie en cas de sortie anticipée.
Les SCPI classiques prélèvent 8 % à 12 % du capital au titre des frais d’entrée et 10 % à 12 % des revenus locatifs bruts pour couvrir les coûts de gestion annuels.
Quand les parts sont placées dans une assurance-vie, l’assureur facture également sa prestation comme il suit :
- 0 % à 1 % par opération au titre des frais d’arbitrage,
- 0 % à 5 % du montant investi pour les frais de versement ou d’entrée,
- 0,4 % à 1,2 % par an pour la gestion de vos unités de compte (SCPI), etc.
Les SCI prennent 0 % à 2 % sur le capital au titre des frais d’entrée et 1,2 % à 1,8 % chaque année pour la gestion de vos actifs.
Les ETF immobiliers sont les plus compétitifs avec 0,35 % à 0,50 % de frais de gestion et 0,1 % à 0,5 % de frais de courtage.
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Le mode de gestion
Dans une SCPI, votre argent se confie à une société spécialisée qui achète les actifs, s’occupe de la recherche des locataires, etc.
La gestion des ETF requiert en revanche une supervision humaine limitée, car la plupart des processus sont automatisés.
Celle de la SCI vous oblige à gérer le montage juridique, la comptabilité annuelle et les déclarations fiscales.
Cette formule chronophage est réservée aux patrimoines supérieurs à 500 000 euros ou aux investisseurs professionnels.
Le choix du véhicule d’investissement dépend ainsi du mode de gestion en lien avec votre disponibilité, vos compétences et votre stratégie patrimoniale globale.
Vous pouvez par exemple placer vos parts de SCPI dans l’assurance-vie si vous avez un emploi du temps chargé ou ne possédez aucune connaissance en immobilier.
Le montant du ticket d’entrée
Le ticket d’entrée définit l’accessibilité de chaque véhicule d’investissement et votre capacité à diversifier votre allocation immobilière.
Les SCPI en direct sont accessibles à partir de 200 € et celles logées dans une assurance-vie dès 100 € grâce au fractionnement des parts.
Pour investir dans une SCI, vous devez avoir au moins 1 000 €. Les ETF immobiliers restent les plus abordables avec 10 € au minimum.
Choisissez votre support en fonction de votre budget et privilégiez les solutions fractionnables si vous souhaitez lisser vos apports dans le temps.
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Avec les ETF immobiliers, le risque de perte en capital est dû à la volatilité boursière causée par des corrections brutales lors des hausses de taux directeurs.
Dans une SCPI en assurance-vie, le risque combine la baisse de valeur des parts et la solvabilité théorique de l’assureur.
Quel placement choisir en fonction de votre profil d’investisseur ?
| Critère | SCPI en assurance-vie | SCPI en direct | SCI | ETF immobiliers |
| Profil d’investisseur idéal | TMI supérieure à 30 % Patrimoine immobilier au-delà de 150 000 € Recherche d’optimisation fiscale Âgé d’au moins 35 ans | TMI compris entre 11 % et 30 % Souhaite bénéficier de crédit En quête de revenus immédiats Horizon sur le long terme | Patrimoine supérieur à 500 000 € Investisseurs institutionnels Entreprises avec une trésorerie excédentaire Recherche de secteurs de niche | Investisseurs actifs À l’aise avec la volatilité Recherche d’une liquidité maximale |
| Horizon de placement recommandé | 8 ans | De 5 à 10 ans | De 3 à 5 ans | Au moins 6 mois |
| Pourquoi choisir ce véhicule d’investissement ? | Optimisation fiscale maximale après 8 ans Diversification avec d’autres supports Transmission favorable Liquidité améliorée | Rendements bruts les plus élevés Déduction fiscale quand vous achetez vos parts avec un crédit Revenus passifs immédiats Pas d’enveloppe contraignante | Secteurs de niche (santé, viager, EHPAD) Structure juridique souple Gestion trésorerie entreprise Montages patrimoniaux complexes | Liquidité instantanée Frais compétitifs Diversification internationale Potentiel de plus-value élevé |
| Labels ou critères qualité à vérifier | Label ISR SCPI sous-jacente DPE moyen inférieur ou égal à C Taux d’occupation supérieur à 85 % Ratio de parts en attente de rachat inférieur à 5 % | Label ISR DPE du patrimoine inférieur ou égal à C Capitalisation supérieure à 500 millions d’euros Ratio de dette inférieur à 40 % | Politique ESG transparente Secteurs défensifs Taux d’occupation supérieur à 85 % | Qualité de l’indice répliqué (FTSE EPRA, STOXX) Encours supérieur à 500 millions d’euros TER inférieur à 0,5 % Tracking error inférieur à 0,3 % |
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SCPI en assurance-vie, SCPI en direct, SCI et ETF : pourquoi et comment les combiner ?
Adopter une stratégie hybride vous permet de bénéficier d’une protection renforcée contre les corrections sectorielles.
Cette approche vous aide à conserver votre capacité de retrait rapide grâce aux ETF immobiliers pour faire face aux imprévus.
Elle vous laisse aussi le temps d’aller chercher de meilleurs rendements avec des supports à long terme comme la SCPI en direct.
Elle reste un outil efficace pour gérer la pression fiscale, car elle vous offre la liberté d’arbitrer entre des revenus immédiats imposables et une capitalisation protégée en assurance-vie.
Voici un exemple de portefeuille équilibré pour un investisseur qui recherche la croissance et la sécurité en immobilier en 2026.
- 50 % des parts de SCPI en assurance-vie ou en direct pour s’assurer un rendement régulier et stable.
- 30 % pour deux ou trois ETF immobiliers mondiaux afin de profiter de la hausse des marchés financiers et des cycles de reprise.
- 20 % dans une SCI de rendement pour réinvestir les bénéfices dans la structure avec une fiscalité optimisée et renforcer la valeur du capital global.
Avec cette composition, l’investisseur peut atteindre un rendement annuel net de 5,5 % à 6,5 % et accéder à une partie de son capital en moins de 48 heures.
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Cas pratiques de quatre différents profils d’investisseurs
Ces exemples réels vous aident à comprendre comment les frais, les délais et la fiscalité transforment un rendement brut attractif en un gouffre financier.
Ils révèlent également les stratégies gagnantes pour optimiser son investissement en fonction de son capital et de son horizon de placement.
Cas A : Clément investit 50 000 € dans une SCPI en assurance-vie
Clément travaille dans une banque et sa TMI est de 41 %. Il souhaite transmettre son patrimoine et maximiser ses revenus sur le long terme.
- Montant investi : 50 000 € sur Linxea Spirit.
- Rendements brut de 5,8 % et réel de 4,83 % après déduction des frais de gestion de 12 %.
- Coût du lancement : le délai de jouissance de 5 mois entraîne une perte de 1 200 € la première année.
- Gain fiscal massif : il effectue un rachat après 8 ans et bénéficie d’un abattement de 4 600 € et sa fiscalité descend à 24,7 %.
- Sur 15 ans : la capitalisation porte son capital à 101 890 €, dont une économie d’impôt de 17 340 €.
Clément peut transmettre jusqu’à 305 000 € à ses héritiers sans que ceux-ci paient des droits de succession.
Cas B : Pascaline place 200 000 € dans une SCPI en direct
Pascaline est une chirurgienne avec une TMI de 30 % qui souhaite se constituer un patrimoine durable avec sa capacité d’emprunt.
- Capital investi : 200 000 € dans deux néo-SCPI sans frais d’entrée avec un apport de 50 000 €.
- Rendement brut : 6,5 % de taux de distribution avec un financement bancaire de 150 000 € à 3,2 %.
- Effet de levier : les intérêts d’emprunt de 4 800 € sont déductibles et le déficit foncier réduit son revenu global.
- Fiscalité : son revenu imposable de 6 000 € génère 2 832 € après déduction des taxes et des prélèvements sociaux.
- Flux de trésorerie : son cash-flow net après déduction des impôts et de son crédit est positif de 2 218 € dès la première année.
- Patrimoine à 10 ans : son capital net atteint 115 000 €, soit une rentabilité multipliée par 2,3 grâce à la banque.
- Liquidité : la revente est possible en moins de trois mois grâce à un ratio de parts en attente inférieur à 2 %.
Avec la SCPI en direct, Pascaline utilise l’effet de levier pour se créer une source de revenus complémentaire.
Cas C : Noélie achète pour 20 000 € des ETF immobiliers
Noélie est un ingénieur informatique de 29 ans avec une TMI de 30 %. Elle souhaite construire son patrimoine avec un maximum de flexibilité et une exposition mondiale.
- Frais : 60 € de courtage à l’entrée et 0,4 % de frais de gestion annuels en moyenne.
- Liquidité : une disponibilité totale des fonds qui assure la revente rapide des parts.
- Somme investie : 20 000 € répartis sur trois zones géographiques (Europe, USA, Asie-Pacifique).
- Performance globale : un rendement de 4,75 % en dividendes cumulé à une plus-value latente de 10,5 % la première année.
- Fiscalité : application de la flat tax de 31,4 % uniquement lors de la liquidation des positions.
- Résultat après 3 ans : un capital qui atteint 26 250 €, soit une rentabilité cumulée de 31,25 % grâce à la reprise du marché coté.
- Volatilité : Noélie a supporté une variation de capital contenue sous les 15 % que grâce à son horizon de placement.
Grâce aux ETF immobiliers, Noélie réussit à rentabiliser son petit capital initial et profite d’une liquidité renforcée.
Cas D : Julien investit 100 000 € dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
Julien est un cadre supérieur de 45 ans avec une TMI de 41 %. Il possède déjà un patrimoine immobilier et souhaite réinvestir ses liquidités sans augmenter son impôt.
- Frais : coûts de structure qui comprennent les frais d’expert-comptable et ceux de greffe.
- Montant investi : 100 000 € pour la création et la capitalisation d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.
- Stratégie : achat de parts de SCPI et de petits locaux commerciaux pour une rentabilité brute de 6 %.
- Fiscalité : imposition des gains au taux réduit de 15 % au lieu des 58,2 % subis en nom propre.
- Comptabilité : amortissement des actifs qui diminue le bénéfice imposable à presque zéro les premières années.
- Capitalisation : réinvestissement total des loyers nets dans la société pour maximiser l’effet boule de neige.
- Transmission : donation progressive des parts sociales à ses enfants avec un abattement renouvelable tous les quinze ans.
Avec sa SCI soumise à l’IS, Julien optimise sa fiscalité et anticipe sa transmission successorale.
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SCPI en assurance-vie, SCPI en direct, SCI et ETF immobiliers : notre avis !
Le véhicule d’investissement adapté à votre profil dépend de votre TMI, de votre horizon de placement et de votre besoin de liquidité.
Les ETF immobiliers conviennent par exemple aux investisseurs actifs qui ont une tolérance au risque élevée et possèdent un petit budget.
Les SCPI en direct sont idéales pour ceux qui veulent profiter d’un effet de levier pour se constituer un patrimoine solide.
Pour optimiser votre rentabilité, construisez un portefeuille équilibré avec des parts en SCPI en assurance-vie, SCPI en direct, SCI et des ETF.
Consultez toujours un professionnel de la finance avant d’investir pour valider votre stratégie et éviter les mauvaises surprises.
FAQ
Devez-vous garder vos SCPI en forte perte ou passer aux ETF ?
Passez progressivement aux ETF, car une forte perte est souvent le signe d’une dévalorisation des actifs de la SCPI.
Faut-il vendre des SCPI au plus bas pour investir dans des ETF ?
Non, patientez jusqu’à une stabilisation du prix de vos parts ou diversifiez de façon progressive votre portefeuille sans vendre d’un coup vos positions.
Est-ce que ça vaut le coup de garder l’EURL juste pour investir en SCPI ?
Oui si votre patrimoine professionnel dépasse 200 000 euros et que vous réinvestissez les dividendes sans une distribution immédiate.
