Le meilleur contrat d’assurance-vie en SCPI reverse au moins 95 % des loyers aux épargnants et plafonne ses frais de gestion sur les unités de compte (UC) à 0,6 %.
Sans frais de versement, il donne accès à un large catalogue de sociétés civiles de placement immobilier à 0 % de frais d’entrée.
Le choix de l’enveloppe fiscale adaptée à votre profil dépend également de votre stratégie patrimoniale et de votre besoin en liquidité.
Afin de vous aider à prendre la bonne décision, nous vous proposons notre comparatif des sept meilleures assurances-vie pour investir dans la pierre papier en 2026.
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Meilleur contrat d’assurance-vie en SCPI : notre top sept
| Contrat | Assureur | Nombre de SCPI | Frais de gestion sur les UC | Taux des loyers reversés dans le contrat | Délai de jouissance | Ticket d’entrée |
| Linxea Spirit 2 | Spirica | Plus de 24 | 0,5 % | 100 % | 1ᵉʳ jour du mois suivant la souscription | 500 € |
| Louve Infinity | Suravenir | 18 | De 0,35 % à 0,39 % | 100 % | 1ᵉʳ jour du mois suivant la souscription | 1 000 € |
| Corum Life | Corum L’Épargne | 3 (exclusives) | 0 % | 100 % | 1ᵉʳ jour du mois suivant la souscription | 1 000 € |
| Lucya Cardif | BNP Paribas Cardif | Près de 12 | 0,5 % | 100 % | 1ᵉʳ jour du mois suivant la souscription | 500 € |
| Netlife 2 | Generali | Au moins 15 | 0,6 % | 95 % | 1ᵉʳ jour du deuxième mois suivant la souscription | 300 € (souvent 1 000 €) |
| Placement-direct Vie | Swiss Life | 14 | 0,5 % | 100 % | 1ᵉʳ jour du deuxième mois suivant la souscription | 1 000 € |
| Evolution Vie | Abeille Assurances | Plus de 22 | 0,6 % | 100 % | 1ᵉʳ jour du deuxième mois suivant la souscription | 500 € |
Pourquoi sont-ils les meilleurs contrats du marché ?
Les contrats d’assurance-vie de notre classement proposent des rendements nets annuels moyens compris entre 5,2 % et 6 %.
Ils vous assurent une rentabilité supérieure à celle des livrets d’épargne réglementés comme le LDDS (livret de développement durable et solidaire).
Linxea Spirit 2 pour investir dans de multiples SCPI à la fois
Linxea Spirit facilite l’accès à plus de 24 sociétés civiles de placement immobilier à l’image de Transitions Europe et d’ActivImmo.
Il améliore la diversification de votre épargne et vous offre l’opportunité de percevoir l’intégralité de vos revenus locatifs.
Spirica limite toutefois votre investissement dans la pierre papier à 50 % de votre capital pour réduire votre exposition aux fluctuations du marché de l’immobilier.
Depuis 2025, l’assureur ne garantit plus également le rachat immédiat de vos parts quand le marché primaire est bloqué.
En cas de crise, votre remboursement s’effectue sur la « valeur de réalisation » et vous expose à une décote de 10 % à 15 %.
Des SCPI comme Remake Live restent fermées aux nouvelles souscriptions et d’autres telles qu’Iroko Zen sont uniquement accessibles en cas de collecte.
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Elle consiste à d’abord placer 50 % de la somme de départ dans un fonds en euros et la moitié dans des SCPI.
Vous pouvez ensuite arbitrer progressivement la totalité de votre fonds en euros vers les sociétés civiles de placement immobilier.
Louve Infinity afin de bénéficier de faibles frais de gestion sur les UC
Ce contrat d’assurance-vie fait partie des plus compétitifs du marché avec des frais de gestion sur les unités de compte entre 0,35 % et 0,39 %.
Si vous possédez un portefeuille de 100 000 € en SCPI, ce produit vous aidera par exemple à économiser 4 200 € sur une durée de 15 ans.
Suravenir reverse 100 % des loyers et met à votre disposition un catalogue de plus de 18 sociétés telles qu’Épargne Pierre ou PFO2.
Il vous offre ainsi l’opportunité d’investir dans de multiples régions et secteurs comme l’immobilier résidentiel et la santé.
L’assureur ne vous autorise cependant pas à placer plus de 10 % de votre capital initial dans un fonds en euros.
Choisissez donc Louve Infinity si vous êtes un investisseur « agressif » avec une tolérance élevée au risque.
Corum Life pour investir sans payer des frais de gestion sur les UC
Avec Corum Life, seuls 10 % à 11 % HT (hors taxes) sont prélevés sur votre capital par la société de gestion pour gérer vos avoirs.
La compagnie d’assurance-vie Corum L’Épargne ne prend pas de frais sur les versements et lors des arbitrages.
Elle commercialise toutefois des produits financiers exclusivement associés à l’écosystème Corum comme la SCPI :
- historique Corum Origin,
- internationale hors zone euro Corum Comète,
- investissant dans des actifs décotés en Europe du Sud Corum Eurion,
- spécialisée dans les bureaux premium dans des capitales européennes Corum XL.
En plus de cette contrainte, l’assureur plafonne à 25 % l’investissement dans le fonds en euros Corum Life.
Les 75 % du montant de votre versement sont alloués à l’achat des parts de SCPI ou d’un fonds obligataire Corum.
Le contrat Corum Life convient ainsi aux investisseurs qui font confiance à la stratégie de Corum L’Épargne.
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Lucya Cardif et profitez de la solidité de la BNP Paribas
D’après un rapport de la BNP Paribas, l’encours du groupe a franchi la barre des 1 600 milliards d’euros d’actifs sous gestion à la fin de 2025.
Quand vous investissez dans la pierre papier avec Luyca Cardif, vous profitez de la solidité financière de la structure mère.
L’assurancevie.com présente un ratio de solvabilité d’au moins 267 % et réinvestit 100 % des loyers perçus dans votre contrat.
Elle applique 0,5 % de frais de gestion sur les UC et propose un catalogue qui regroupe très peu de SCPI jeunes et dynamiques.
Elle privilégie les sociétés avec un historique transparent comme Accimmo Pierre, Opus Real ou Primopierre.
Il s’agit d’une augmentation de 1,5 % à 1,8 % sur le rendement du fonds en euros si vous investissez au moins 30 % de votre capital en UC.
Cette stratégie vise à compenser les pertes partielles dues à une baisse temporaire de la valeur de vos parts de SCPI.
Netlife 2 : le contrat d’assurance-vie des investisseurs « opportunistes »
Avec Netlife 2, vous accédez à de multiples sociétés civiles de placement immobilier sans frais d’entrée comme Iroko Zen ou Remake Live.
L’intégralité de votre versement est convertie en parts. L’assureur (Generali) distribuant ce produit financier ne réinvestit cependant que 95 % des loyers reçus dans votre contrat.
Il prend également 0,6 % de frais de gestion sur les unités de compte et possède un délai de jouissance de deux mois.
De telles restrictions entraînent de considérables pertes, surtout si vous investissez sur une période de 15 à 20 ans.
Netlife 2 est donc adapté aux investisseurs qui privilégient des rachats rapides et des SCPI sans frais d’entrée.
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Placement-direct Vie pour profiter d’un équilibre entre frais et flexibilité
Adossé à SwissLife, Placement-direct Vie facture 0,5 % de frais de gestion sur les UC et réinvestit 100 % des loyers perçus.
Le contrat vous donne accès à près de 14 SCPI spécialisées dans des domaines comme les bureaux, les commerces ou la santé.
Vous pouvez notamment acheter des parts d’Epsilon 360° pour investir dans l’hôtellerie et le tourisme d’affaires.
Avec Fair Invest, vous faites des placements dans l’immobilier responsable et participez à la transition écologique.
Swiss Life s’assure toutefois que votre investissement en pierre papier ne dépasse pas 40 % de votre portefeuille.
Cette contrainte vise à réduire votre exposition aux fluctuations du marché, mais vous empêche d’atteindre des rendements élevés.
Evolution Vie afin d’améliorer la diversification de votre épargne
Evolution Vie est le produit d’Abeille Assurances qui vous donne accès à plus de 22 SCPI telles que Pierval Santé, Primovie ou Corum Origin.
L’assureur prélève 0,6 % de frais de gestion sur les UC, mais réinjecte la totalité des loyers reçus dans votre contrat.
Il vous permet d’investir dans des SCPI « confidentielles » comme Cristal Rente ou Efimmo 1 sans imposer le nombre de parts à acheter.
Le contrat d’assurance-vie Evolution Vie est donc la solution idéale pour multiplier vos enveloppes fiscales.
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Comment choisir votre meilleur contrat d’assurance-vie en SCPI ?
Le choix du contrat d’assurance-vie en SCPI adéquat dépend de votre profil d’investisseur (prudent, équilibré ou agressif) et de vos objectifs.
Pour investir avec la bonne enveloppe fiscale, prenez en compte les critères comme le taux de reversement des loyers, les frais de gestion sur les UC, etc.
Analysez le taux de reversement des loyers
Le taux de reversement correspond à la part des loyers que l’assureur réinvestit dans votre contrat d’assurance-vie.
Pour éviter des pertes considérables, choisissez une compagnie d’assurance qui redistribue 95 % à 100 % des revenus locatifs.
Ne souscrivez pas aux contrats des sociétés bancaires traditionnelles telles que la Société Générale ou le Crédit du Nord.
Ces organismes prélèvent de 10 à 15 % sur les loyers pour garantir la pérennité de leur prestation et rémunérer leurs conseillers.
Exemple :
L’impact des prélèvements sur les loyers est mesuré sur une période de 15 ans avec une SCPI qui propose un rendement brut annuel de 5 %.
- Contrat A reverse 100 % : vous avez droit à 5 %.
- Contrat B reverse 90 % : vous recevez 4,50 %.
Sur un investissement initial de 100 000 € :
- Contrat A : 5 000 € de loyers annuels × 15 ans = 75 000 €.
- Contrat B : 4 500 € de loyers annuels × 15 ans = 67 500 €.
Sur 15 ans, vous enregistrez une perte de 7 500 € si vous investissez en SCPI avec le contrat d’assurance-vie B.
Examinez les frais de gestion prélevés sur les UC
Les frais de gestion sur les UC constituent le coût annuel que la compagnie d’assurance facture pour gérer votre contrat.
Ils s’appliquent sur la valeur totale de vos unités de compte comme les SCPI ou ETF et s’ajoutent aux frais internes de chaque support.
Pour maximiser votre rendement sur le long terme, ils doivent rester entre 0 % et 0,6 %. Au-delà, vous perdez au minimum 500 € par an.
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Mesurez la richesse du catalogue de SCPI
Le contrat d’assurance-vie doit vous donner accès aux sociétés civiles de placement immobilier « institutionnelles ».
À l’image de Transitions Europe ou d’Épargne Pierre, ces structures proposent les meilleurs rendements du marché.
L’enveloppe fiscale choisie doit faciliter l’achat de parts de SCPI qui investissent dans de multiples secteurs.
Cela vous offre l’opportunité d’être moins exposé aux risques sectoriels et de vous constituer un portefeuille équilibré.
Assurez-vous également qu’au moins 50 % des SCPI disponibles détiennent des biens actifs dans la zone euro.
Vérifiez toujours le délai de jouissance
Le délai de jouissance correspond à la date à partir de laquelle vous commencez à percevoir vos loyers après votre premier versement.
Afin d’optimiser votre rendement à court, moyen ou long terme, ce temps doit être compris entre un et six mois.
Consultez les conditions générales de votre contrat d’assurance-vie pour avoir plus d’éclaircissements sur cette période.
Examinez en plus le DIC (Documents d’Informations Clés) de votre SCPI et assurez-vous que son délai de jouissance n’excède pas celui de votre assurance-vie.
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Cela permet d’investir en fonction de ses moyens et de limiter l’impact d’une éventuelle baisse sur une seule SCPI.
Grâce à cette stratégie, chaque assuré utilise son capital pour acheter des parts dans diverses SCPI et diversifier son épargne dès le départ.
Cas pratique : investissement en SCPI en assurance-vie vs SCPI en direct sur 12 ans
Clément est un consultant SEO BTP dont la tranche d’imposition (TMI) est 41 %. Il souhaite investir 50 000 € pour avoir un complément de retraite à 55 ans.
Il choisit une société civile de placement immobilier qui promet un rendement net de 4,80 % (hors frais de gestion).
Scénario A : détention de parts en direct
- Revenus bruts : 50 000 € × 4,80 % = 2 400 €/an
- Imposition : TMI 41 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 58,2 % de taxation
- Revenus nets après impôt : 2 400 € × (1 – 0,582) = 1 003 €/an
Clément réinvestit ces revenus nets chaque année dans la SCPI.
| Année | Capital cumulé | Loyers nets | Capital total |
| Année 1 | 50 000 € | 1 003 € | 51 003 € |
| Année 6 | 55 329 € | 1 106 € | 56 435 € |
| Année 12 | 62 847 € | 1 257 € | 64 104 € |
Clément bénéficie d’une rentabilité de 28,2 % sur les 12 ans.
Scénario B : détention de parts dans Linxea Spirit 2
- Revenus bruts : 50 000 € × 4,80 % = 2 400 €/an
- Frais de gestion sur les UC : 0,50 % × 50 000 € = 250 €/an
- Revenus nets de frais contrat : 2 400 € – 250 € = 2 150 €/an
- Fiscalité : 0 € tant que Clément ne fait pas de rachat
Il réinvestit l’intégralité dans son contrat et ne paie aucun impôt.
| Année | Capital cumulé | Loyers nets | Capital total |
| Année 1 | 50 000 € | 2 150 € | 52 150 € |
| Année 6 | 56 837 € | 2 443 € | 59 280 € |
| Année 12 | 77 183 € | 3 318 € | 80 501 € |
Au bout des 12 ans, Clément décide d’effectuer un rachat pour financer la reprise d’une entreprise technologique.
Fiscalité applicable :
- Abattement après 8 ans : 4 600 €
- Plus-value totale : 80 501 € – 50 000 € = 30 501 €
- Assiette taxable : 30 501 € – 4 600 € = 25 901 €
- Taxation : 25 901 € × (7,5 % + 17,2 %) = 6 410 €
- Capital final net d’impôt : 80 501 € – 6 410 € = 74 091 €
L’assurance-vie génère 17 % de capital supplémentaire grâce à la capitalisation des loyers et à l’abattement annuel de 4 600 €.
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Pourquoi investir en SCPI avec l’assurance-vie ?
Avec l’assurance-vie, vous bénéficiez du report d’imposition des revenus locatifs que verse la SCPI à votre assureur.
Les loyers sont réinvestis dans votre contrat ou placés sur un fonds en euros si vous souhaitez sécuriser vos gains.
À la différence d’un investissement en SCPI en direct, seules les plus-values sont taxées en cas de retrait partiel ou total.
Quand vous investissez en SCPI avec une assurance-vie, la société d’assurance doit racheter vos parts sous un délai de deux mois au maximum.
Cette contrainte qu’impose l’article L132-21 du Code des assurances améliore votre liquidité et vous permet de faire face à un besoin de liquidité.
En SCPI en direct, la société de gestion peut toutefois bloquer les reventes pendant de nombreuses semaines ou années.
• prélèvement forfaitaire unique (PFU) (12,8 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux).
• barème progressif de l’impôt sur le revenu (quand votre tranche d’imposition est supérieure à 30 %).
L’assurance-vie vous donne aussi droit à un abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou de 9 200 € (couple) après 8 ans de détention.
SCPI vs OPCI en assurance-vie : quelle stratégie choisir ?
Les SCPI et les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) sont accessibles en assurance-vie.
Le tableau suivant vous aide à mieux connaître les avantages, limites et modes de fonctionnement de ces deux supports.
| Critères | SCPI en assurance-vie | OPCI en assurance-vie |
| Nature des actifs | 100 % des biens immobiliers physiques | Immobilier 51 % à 65 % et des valeurs mobilières et liquidités |
| Rendement moyen | 4,5 % à 6,5 % | 2,8 % à 5,2 % |
| Volatilité (écart-type 3 ans) | Faible (inférieur à 3 %) | Élevée (de 8 % à 12 %) |
| Liquidité en assurance-vie | Conditionnelle | Rapide |
| Risque de correction | Modéré | Élevé |
| Horizon de placement | Au moins 8 ans | Moyen ou long terme |
| Dividendes immobiliers | Trimestriels stables | Variables |
| Profil d’investisseur adapté | Investisseur qui recherche des revenus immobiliers stables et qui accepte une faible liquidité | Investisseur qui souhaite diversifier son épargne et qui a une tolérance élevée au risque |
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Checklist pour choisir son meilleur contrat d’assurance-vie en SCPI en 2026
L’assurance-vie demeure l’une des meilleures enveloppes fiscales pour investir dans la pierre papier en 2026.
Pour maximiser vos gains, voici une liste de points à vérifier afin de choisir un contrat adapté à votre profil et à vos objectifs.
✅Frais sur les versements : 0 %
✅Délai de jouissance de l’assureur : de 1 à 6 mois
✅Taux de reversement des loyers : de 95 % à 100 %
✅Frais de gestion annuels sur les unités de compte : moins de 0,6 %
✅Politique de frais d’entrée de la SCPI : 0 % de frais de souscription
✅Qualité et fraîcheur du catalogue des SCPI : mix entre des SCPI historiques et thématiques
FAQ
Quel est l’impact de la faillite d’un assureur sur des parts de SCPI ?
En cas de faillite de l’assureur, les parts de SCPI sont d’abord transférées vers une autre société d’assurance.
Sinon, le FGAP (Fonds de garantie des assurances de personnes) rembourse jusqu’à 70 000 € par assurée et par compagnie.
Comment souscrire un contrat d’assurance-vie pour investir en SCPI ?
La souscription s’effectue en trois étapes :
- souscription du contrat (en ligne ou dans une agence physique sous la supervision d’un conseiller avec un versement initial de 500 € au minimum),
- sélection des supports (choix des SCPI parmi le catalogue de l’assureur dans la section des unités de compte),
- signature des annexes (chaque SCPI requiert la signature d’un document d’informations clés qui indique les frais et les risques spécifiques).
Peut-on investir en SCPI dans une assurance-vie avec un versement programmé ?
Oui, de nombreux contrats acceptent la mise en place de versements programmés (mensuels ou trimestriels).
Le DCA (dollar cost averaging) vous aide à lisser les prix d’achat de vos parts et à constituer un patrimoine immobilier dès 50 € par mois.
