Instaurée en 2014 pour encourager avant tout l’investissement dans le locatif neuf, la loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 31 décembre 2024.
Si vous avez investi dans un bien immobilier sous ce dispositif, vous pouvez le revendre même avant la fin de votre période d’engagement.
Pour cependant conserver les privilèges offerts, notamment les réductions d’impôt sur le revenu (IR), vous devez remplir les conditions prévues par l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI).
Comment vendre votre appartement Pinel en 2026 sans perdre vos avantages ? Quelles précautions prendre avant d’effectuer une vente anticipée ?
Avec ce guide, vous découvrez les démarches et les conseils pratiques pour réussir une revente en loi Pinel et préserver vos acquis.
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Quelles sont les conditions légales pour revendre un bien en loi Pinel ?
Sur le plan juridique, aucune loi en France ne vous interdit de revendre votre appartement Pinel à tout moment.
Si vous voulez toutefois profiter des privilèges de la loi Pinel, vendez votre logement à la fin de votre période d’engagement.
Choisie pendant la soumission de votre demande, celle-ci est de 72 mois au minimum, mais peut s’étendre à 108 ou 144 mois.
Respectez les plafonds de loyers
Ces montants limites dépendent de la zone géographique dans laquelle est situé le bien immobilier loué.
| Zone | Plafond de loyer au m² (€) | Commentaires |
| Zone A bis | 19,51 | Paris et communes limitrophes |
| Zone A | 14,49 | Grandes agglomérations |
| Zone B1 | 11,68 | Villes moyennes |
| Zones B2 et C | 10,15 | Maintenu en Pinel pour 2025 |
Plafonds de loyers en loi Pinel publiés au BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques) du 17 février 2025, charges non incluses.
Bon à savoir !
Le montant du loyer maximal est le produit de la surface utile du logement par le plafond de loyer de la zone et le coefficient Pinel.
Limité à 1,2, le coefficient Pinel est calculé grâce à la formule suivante : 0,7+ (19/surface utile de l’appartement).
Exemple :
Clement souhaite louer son appartement Pinel de 50 m² en zone B1. Le loyer maximal mensuel est égal à 620 € obtenu comme il suit :
- coefficient = 0,7 + (19/50) = 1,08
- loyer maximal = 50 x 11,48 x 1,08 = 620 €
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Tenez compte des ressources des locataires
Les plafonds fixés dépendent de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique du logement.
| Composition du foyer | Zone A bis (€) | Zone A (€) | Zone B1 (€) | Zone B2 et C (€) |
| Personne seule | 43 953 | 43 953 | 35 825 | 32 243 |
| Couple | 65 691 | 65 691 | 47 842 | 43 056 |
| Couple ou personne seule + 1 personne à charge | 86 112 | 78 963 | 57 531 | 51 778 |
| Couple ou personne seule + 2 personnes à charge | 102 812 | 94 585 | 69 455 | 62 510 |
| Couple ou personne seule + 3 personnes à charge | 122 326 | 111 971 | 81 705 | 73 535 |
| Couple ou personne seule + 4 personnes à charge | 137 649 | 126 001 | 92 080 | 82 873 |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 15 335 | 14 039 | 10 273 | 9 243 |
Plafonds des ressources des locataires publiés au BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques) du 17 février 2025 ;
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Veillez au respect des conditions supplémentaires
Pour conserver les réductions d’impôt obtenues, l’appartement doit rester la résidence principale du locataire pendant la période d’engagement.
La mise en location du logement nu doit avoir lieu dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son achat.
S’il ne s’agit pas d’un bien neuf ou assimilé, celui-ci doit nécessiter la réalisation de lourds travaux de rénovation.
Vous devez également vérifier que l’appartement Pinel respecte les normes énergétiques (RT 2012, RE 2020).
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Quels sont les risques et exceptions d’une revente anticipée en loi Pinel ?
Vous pouvez revendre votre appartement pour faire face à un besoin immédiat de liquidités avant la fin de votre période d’engagement.
Cela vous aide certes à éviter le surendettement et à rééquilibrer votre budget, mais cette opération s’accompagne de conséquences fiscales.
Pourquoi ne pas réaliser une revente précipitée en loi Pinel ?
La revente d’un logement sous le dispositif Pinel avant l’échéance de votre engagement initial constitue une rupture de contrat conclu avec l’État.
Vous devrez donc rembourser la totalité des réductions d’impôt dont vous avez bénéficié depuis la validation de votre dossier.
Cette situation entraîne également une décote du bien, car il est soumis à des conditions spécifiques susceptibles de réduire son prix.
Elle s’accompagne aussi d’une imposition de la plus-value immobilière de 36,2 % décomposée comme il suit :
- 19 % pour l’impôt sur le revenu (IR)
- 17,2 % pour les prélèvements sociaux (PS).
La revente précipitée d’un appartement Pinel engendre souvent la remise en cause des déductions de déficit foncier.
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Bon à savoir !
Une surtaxe de 2 à 6 % peut par ailleurs s’appliquer quand le montant des gains obtenus dépasse 50 000 €.
Quelles sont les exceptions prévues par la loi ?
En cas de décès du propriétaire du logement, les héritiers sont autorisés à revendre le bien sans procéder à la restitution des avantages fiscaux.
Cela s’applique, quelle que soit la date de disparition du défunt pendant la période d’engagement initiale.
Si vous êtes frappée d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, l’État vous permet de vendre votre actif Pinel sans aucune pénalité.
L’invalidité doit cependant être reconnue officiellement et vous devrez fournir les justificatifs nécessaires à l’administration fiscale.
Cette exonération de remboursement des réductions d’impôt déjà perçues reste également valable en cas de licenciement.
Vous devez démontrer que la perte de votre emploi ne découle pas d’une démission volontaire ou d’une rupture conventionnelle de votre contrat.
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Attention !
En plus du divorce ou d’une rupture de PACS, toute situation professionnelle non liée à un licenciement ou des difficultés financières ne constitue pas un motif d’exonération.
Revente en loi Pinel : quelles sont les modalités pratiques ?
Les démarches pour vendre un appartement Pinel déjà occupé, vide ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ne sont pas identiques.
Le respect des modalités de chaque transaction favorise le gain de temps et limite les dépenses financières inutiles.
Comment revendre un logement Pinel déjà occupé ?
Lors de la revente d’un logement sous dispositif Pinel avec un locataire en place, le bail en cours se poursuit.
Ni vous ni le nouveau bailleur ne pouvez résilier le contrat de l’occupant avant sa date d’échéance, sauf s’il commet une faute grave (impayés, troubles de voisinage).
Vous pouvez également mettre un terme au bail d’un commun accord avec le locataire. Aucune loi française ne vous oblige à l’informer avant de procéder à la vente.
Nous recommandons néanmoins de le faire le plus tôt possible pour préserver les bonnes relations qui vous unissent.
En ce qui concerne les visites, vous devez prévenir et obtenir l’accord du locataire 24 heures au minimum avant votre passage.
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Bon à savoir !
Quand un investisseur achète un logement Pinel loué avec un locataire en place, il bénéficie d’une rentabilité immédiate.
Le bien génère des revenus dès l’acquisition, cela prouve la viabilité locative de l’actif et peut justifier un prix de revente élevé.
Cette transaction ne convient cependant pas aux personnes qui souhaitent directement occuper l’habitation acquise avant sa mise en location.
Elle entraîne par ailleurs de dépenses considérables quand l’appartement est dans un mauvais état et nécessite des travaux de rénovation.
Comment revendre un logement Pinel inoccupé ?
La vente d’un appartement Pinel vide vous offre plus de souplesse pour les visites et pour sa présentation aux potentiels acheteurs.
Cela vous donne également la possibilité d’effectuer en toute liberté des travaux de rafraîchissement pour optimiser son prix.
Si la revente intervient pendant la période d’engagement, vous devez démontrer que vous avez bien respecté votre obligation de mise en location.
Les justificatifs exigés incluent en général les preuves d’une recherche active de locataire ou de publication d’annonces.
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Bon à savoir !
Une vacance locative prolongée sans justification peut en effet être considérée comme un non-respect de vos engagements.
Cette situation est par conséquent susceptible d’entraîner un redressement fiscal avec des pénalités et majorations.
Comment procéder à la revente d’un logement Pinel en VEFA ?
La cession du contrat n’entraîne pas la restitution immédiate des avantages fiscaux tant que le logement éligible n’a pas encore été livré.
Cette approche est parfaite si vous voulez vous lancer dans une autre activité avant l’achèvement de votre appartement.
Elle demande néanmoins de solides connaissances juridiques et contractuelles pour transférer vos droits en conformité avec la loi.
La revente en Pinel en VEFA n’est possible qu’après sa livraison, en général 30 mois après la signature de l’acte authentique.
En tant que vendeur, tenez compte des frais irrécupérables (TVA, remboursements de prêts) pour calculer la rentabilité de votre transaction.
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Bon à savoir !
Pour une revente réussie, conservez et transmettez à votre notaire tous les documents prouvant que vous avez respecté vos engagements locatifs.
Ceux-ci incluent les baux successifs, les avis d’imposition avec des loyers déclarés et les justificatifs de respect des plafonds.
Quand vous effectuez une vente anticipée, vous recevrez un avis de remboursement des réductions d’impôt perçues.
Quelle fiscalité s’applique à la plus-value immobilière lors de la revente ?
Pour calculer votre plus-value immobilière, soustrayez du prix de vente du logement son coût d’acquisition corrigé.
Le montant obtenu est soumis à l’IR au taux de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Selon la durée de détention du bien, vous pouvez bénéficier d’abattements progressifs appliqués à l’IR et aux PS.
| Abattements pour l’impôt sur le revenu | Abattements pour les prélèvements sociaux |
| 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention | 1,65 % de la 6e à la 21e année |
| 4 % pour la 22e année | 1,60 % pour la 22e année |
| Exonération totale au-delà de 22 ans | 9 % pour la 22e à la 30e année |
| Exonération totale au-delà de 30 ans |
Si vous transformez votre logement Pinel en résidence principale et y vivez pendant suffisamment longtemps avant la vente, vous pouvez profiter de l’exonération totale des plus-values.
Même si cette stratégie est intéressante en fin de période d’engagement, elle mérite une planification minutieuse.
Dans le cas contraire, l’administration fiscale risque de la requalifier et d’exiger le remboursement des réductions d’impôt.
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Bon à savoir !
Le prix de vente utilisé dans le calcul de la plus-value immobilière est diminué des commissions d’agence déductibles.
Le coût d’acquisition du logement Pinel doit inclure les frais de notaire, les commissions d’agence, les dépenses de diagnostics et les charges complémentaires.
6 conseils pour réussir à vendre votre bien Pinel sans perdre vos avantages
Le respect de la période d’engagement et des plafonds des loyers ne sont pas les seules exigences à respecter.
Voici six autres conseils qui peuvent vous aider à conclure une bonne affaire sans perdre vos différents avantages.
Effectuez une bonne estimation immobilière
Une évaluation précise vous aide à fixer un prix de vente cohérent avec le marché local, à attirer les investisseurs potentiels et à maximiser votre rentabilité.
Elle évite que votre propriété ne stagne sur le marché et que vous ne perdiez une partie des bénéfices accumulés pendant la période de détention.
Elle renforce votre crédibilité auprès des acheteurs et facilite les négociations en vous positionnant sur des bases solides.
Pour évaluer votre appartement Pinel, faites appel au moins à trois agences immobilières spécialisées afin d’obtenir des estimations comparatives.
Consultez en plus un expert immobilier indépendant pour qu’il analyse les propositions faites en fonction des spécificités de votre logement.
Prenez en compte les ventes récentes de biens similaires dans votre secteur en utilisant les bases de données notariales comme les DVF (Demandes de valeurs foncières).
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Vérifiez l’absence de déficits fonciers récents
Les déficits fonciers générés par les travaux de rénovation ou les charges déductibles supérieures aux revenus locatifs sont imputables sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Si vous avez déclaré de tels déficits trois ans avant la vente, l’administration fiscale peut remettre en cause leur déductibilité.
Pour éviter cette situation, examinez vos trois dernières déclarations de revenus fonciers pour identifier d’éventuels déficits fonciers déclarés.
Établissez un tableau récapitulatif qui précise pour chaque année les charges déduites notamment les tâches d’amélioration qui auraient généré un déficit.
Si vous avez effectué des interventions importantes, vérifiez qu’elles ont bien été prises en compte sur la durée légale.
Consultez votre centre des impôts pour obtenir une attestation qui confirme votre situation fiscale et l’absence de contentieux en cours.
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Pensez à la gestion du bail et à la transmission des obligations
Un bail bien cédé garantit la continuité de l’engagement locatif et favorise le maintien de l’avantage fiscal.
Cette démarche professionnelle prévient les contentieux post-vente liés à des obligations mal transmises (dépôt de garantie, réparations).
Pour réussir votre revente en loi Pinel, rassemblez tous les documents relatifs au bail en cours, notamment :
- les avenants éventuels,
- les quittances de loyer,
- l’état des lieux d’entrée,
- le contrat de location original.
Assurez-vous que le loyer appliqué respecte les plafonds Pinel en vigueur pour votre zone géographique et vérifiez que les conditions d’éligibilité du locataire sont conformes.
Préparez un dossier de transmission complet qui contient l’historique des charges, des travaux effectués et des possibles incidents.
Transférez le dépôt de garantie au nouveau bailleur et informez-le de toutes les particularités du bail en cours.
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Informez votre locataire pour garantir une revente sereine
Informer votre locataire démontre votre professionnalisme et votre respect des obligations légales. Cela évite les blocages juridiques et réduit les risques de contentieux.
Un occupant bien informé et accompagné sera plus coopératif pour les visites. Selon la situation, il a la possibilité d’exercer son droit de préemption et de devenir lui-même acquéreur du logement Pinel.
Dès que votre décision de vendre est ferme, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre locataire.
Proposez-lui un entretien en personne ou par téléphone pour échanger avec lui et comprendre ses besoins.
S’il ne souhaite pas acheter et veut partir, communiquez-lui les coordonnées d’agences immobilières pour l’aider à trouver un autre appartement.
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Anticipez les conséquences fiscales sur la plus-value de la revente en loi Pinel
À l’inverse d’une résidence principale exonérée de taxe sur la plus-value, un bien locatif génère une imposition selon sa durée de détention.
Si vous en tenez compte, vous pouvez choisir le meilleur moment pour le vendre et bénéficier des abattements progressifs.
Pour connaître les montants des taxes à payer, calculez votre gain brut et appliquez les abattements correspondants.
Utilisez en cas de besoin un simulateur en ligne fiable ou consultez votre notaire pour obtenir une estimation précise.
N’oubliez pas de déduire les éventuelles réductions d’impôt déjà perçues qui augmentent votre profit imposable.
Sollicitez l’accompagnement d’un collège de professionnels
Le gestionnaire de patrimoine analyse votre situation globale et vous aide à choisir le meilleur moment pour revendre.
Le fiscaliste détermine les implications fiscales et propose des stratégies d’optimisation, tandis que le notaire sécurise la transaction.
L’agent immobilier spécialisé en investissement locatif utilise son réseau pour vite trouver des acheteurs intéressés.
Grâce à ce collège de professionnels, vous évitez de commettre des erreurs, accélérez le processus de vente et prenez les bonnes décisions.
Pour travailler avec des prestataires compétents, identifiez et privilégiez des intermédiaires locaux avec une excellente réputation.
Organisez une première réunion de coordination où vous exposez votre projet et vos objectifs (maximiser le prix de revente, respecter les délais).
Demandez à chaque expert de réaliser un diagnostic dans son domaine, établissez un planning et désignez un coordinateur pour superviser les actions.
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Cas pratiques : situations réelles et leçons à tirer
Voici trois cas pour vous aider à savoir plus sur les conséquences fiscales d’une vente anticipée et les méthodes utilisées pour préserver vos avantages.
Cas 1 : la revente « sans souci » après engagement
En 2016, Sophie achète un appartement neuf à Lyon pour 240 000 € sous le dispositif Pinel. Elle s’engage sur une durée de location de 9 ans pour profiter d’une réduction d’impôt totale de 18 %, soit 43 200 € (4 800 € par an).
En 2026, la période d’engagement est terminée depuis un an. Le bien est toujours loué, mais Sophie souhaite le revendre pour financer les études de ses enfants.
Elle fait réaliser une estimation immobilière par trois agences (valeur moyenne de 285 000 €). Elle bénéficie d’une exonération totale de remboursement des avantages fiscaux, car elle a respecté la durée d’engagement.
Sa plus-value brute est de 45 000 €, soit (285 000 € – 240 000 €). Après déduction des frais d’acquisition de 7,5 % (18 000 €), la plus-value imposable réelle vaut 27 000 €.
Sophie paie 36,2 % d’impôt sur cette plus-value, soit 9 774 € et conserve ainsi près de 35 000 € nets de gain.
Attendre la fin de l’engagement Pinel aide à éviter tout redressement fiscal et à maximiser la rentabilité de la vente.
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Cas 2 : la revente anticipée et ses lourdes conséquences
En 2020, Thomas acquiert un T2 à Bordeaux pour 210 000 € en loi Pinel avec un engagement de 9 ans (jusqu’en 2029).
Il bénéficie d’une réduction d’impôt annuelle de 4 200 €, soit 25 200 €. Après 6 ans, Thomas souhaite revendre son logement pour acheter une résidence principale.
Il a déjà profité de 16 800 € de réductions d’impôt. En vendant 3 ans trop tôt, il doit rembourser l’intégralité des 16 800 € à l’administration fiscale.
Son bien subit également une décote de 10 %, car il est encore sous engagement locatif. Thomas vend à 230 000 € au lieu de 255 000 €.
Sa plus-value brute est donc quasi nulle une fois les frais déduits. Après remboursement de l’avantage fiscal et des frais de vente (environ 5 %), Thomas enregistre une légère perte de 8 000 €.
La revente anticipée sans motif légitime annule tous les avantages fiscaux du dispositif Pinel et compromet la rentabilité globale du projet.
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Cas 3 : revente anticipée après un licenciement justifié
En 2018, Nadia achète un appartement Pinel à Montpellier pour 260 000 € avec un engagement de 9 ans (jusqu’en 2027).
Elle bénéficie d’une réduction d’impôt annuelle de 5 200 €, soit un montant total estimé à 46 800. En 2026, Nadia perd son emploi à la suite d’un licenciement économique.
Ses revenus chutent et elle décide de vendre son bien pour reconstituer sa trésorerie. D’après l’article 199 novovicies du CGI, le licenciement fait partie des motifs légitimes de revente anticipée sans perte des avantages fiscaux.
Elle revend à 300 000 €, soit un profit brut de 40 000 €. Après déduction des frais d’acquisition de 7 % (18 200 €), la plus-value nette imposable vaut 21 800 €.
Nadia conserve ses réductions d’impôt perçues (41 600 € à date) et réalise un gain après impôt de 12 000 €.
En cas de licenciement reconnu, la revente anticipée d’un bien Pinel reste fiscalement neutre. Il faut fournir les justificatifs pour éviter tout redressement.
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Conclusion
La revente d’un bien Pinel exige de la rigueur et le respect de sa période d’engagement pour conserver les atouts offerts par le dispositif.
Pour réussir votre transaction, vérifiez l’absence de déficits fonciers récents et entourez-vous de professionnels compétents.
Vous devez aussi planifier votre sortie dès l’acquisition du logement pour maximiser vos avantages fiscaux et optimiser votre rentabilité.
FAQ
Combien de temps avant la revente faut-il prévenir le locataire ?
Pour revendre un bien Pinel, le propriétaire doit donner un préavis de 6 mois au locataire avant la date d’échéance du bail.
La notification doit être envoyée par un acte d’huissier ou remise en main propre contre une signature du locataire.
Un divorce entraîne-t-il la fin des engagements Pinel pour la revente ?
Non, le divorce n’entraîne pas la fin des engagements Pinel. Dans cette situation, les ex-conjoints peuvent vendre le bien.
L’un d’eux peut racheter les parts de l’autre et continuer seul l’engagement ou ils peuvent décider de conserver le bien en indivision afin de partager l’avantage fiscal.
Comment puis-je sortir du dispositif Pinel pour revendre mon bien immobilier ?
La revente du logement Pinel sans pénalité n’est possible qu’à l’issue de la période d’engagement choisie (6, 9 ou 12 ans).
Des exceptions comme l’invalidité, le licenciement ou le décès du propriétaire favorisent une revente anticipée sans pénalité.
Est-il possible de transférer un bien Pinel à un autre investisseur pour éviter la pénalité ?
Non, il n’existe aucun dispositif légal qui autorise le transfert d’un bien Pinel à un autre investisseur pour éviter les pénalités.
Toute vente avant la fin de l’engagement entraîne l’annulation des réductions d’impôt perçues et leur remboursement intégral à l’administration.
