Louer à ses parents un bien immobilier donne droit à des loyers considérés comme des revenus fonciers. Ces gains qui doivent être déclarés sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS).
Selon leur montant, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (sommes inférieures à 15 000 €/an) ou le régime réel.
Chaque mécanisme implique le respect des conditions spécifiques pour profiter des avantages fiscaux associés.
Afin de mieux comprendre la fiscalité qui s’applique dans le cadre d’une location intrafamiliale, vous devez maîtriser les :
- principes des régimes d’imposition en vigueur,
- exonérations auxquelles vous pouvez prétendre,
- restrictions liées aux dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Monuments historiques…).
Grâce à nos exemples et conseils, vous connaîtrez les bonnes pratiques à adopter pour éviter un redressement fiscal.
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Louer à ses parents : quelles sont les spécificités du régime micro-foncier ?
Vous êtes par défaut assujetti au régime micro-foncier quand vos revenus locatifs annuels bruts n’excèdent pas 15 000 €.
L’application de ce mécanisme est simple, mais doit se faire dans les normes pour éviter toute déconvenue avec l’administration.
Quels sont les revenus à déclarer ?
Ils comprennent les loyers, subventions et indemnités perçus dans le cadre d’une location intrafamiliale. Ils incluent les dépenses que vous devrez effectuer, mais transférées à vos parents par le contrat de bail.
Ces charges regroupent le coût des petites réparations, les frais d’entretien des parties communes ou la taxe d’enlèvement des ordures.
Elles peuvent également prendre en compte l’assurance habitation souscrite par les locataires.
L’impôt dû se prélève à la source, sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels sur votre compte bancaire.
Le calcul dépend des déclarations précédentes et est ajusté chaque année en fonction des fluctuations de vos revenus fonciers.
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Quels sont les avantages du régime micro-foncier ?
Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur le montant de vos revenus locatifs qui s’applique lors de votre déclaration annuelle simplifiée. Ce régime vous dispense par ailleurs de la fourniture des justificatifs des dépenses effectuées pour la résidence mise en location.
Exemple :
Sébastien loue un appartement à ses parents pour un coût mensuel de 1 000 €. Il perçoit un revenu locatif brut de 12 000 € (1 000 € × 12).
Il est automatiquement rattaché au régime micro-foncier, car ce montant est inférieur à 15 000 €. Au moment de sa déclaration, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %, soit 3 600 € (12 000 € x 0, 30 %).
Le revenu foncier net imposable est de 8 400 € (12 000 € – 3 600 €) et s’ajoutera à son assiette taxable. L’ensemble sera soumis à l’IR et aux PS (17,2 %).
Bon à savoir !
Avec le régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire de vos revenus locatifs diverses charges. Elles comprennent les coûts des travaux (rénovation, restauration) ou les intérêts des crédits contractés pour investir.
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Quelles sont les particularités du régime réel ?
Vous êtes imposable au régime réel si vos revenus dépassent 15 000 €. Le mécanisme possède des avantages, mais également des contraintes que vous devez respecter pour bien en profiter.
Quels sont ses bénéfices ?
Le régime réel vous autorise à soustraire de votre revenu foncier de nombreuses charges associées à la location intrafamiliale.
Celles-ci incluent les frais d’entretien des logements et les dépenses engagées pour les travaux d’amélioration (rénovation énergétique, réparation de la toiture…).
Elles regroupent les intérêts des emprunts, les provisions pour les charges de copropriété ou les coûts de gestion locative. Vous pouvez soustraire des revenus, les primes d’assurances et d’autres types d’impôts.
Après la déduction de toutes vos charges, vous pouvez aboutir à un déficit foncier.
Le cas échéant, vous êtes en mesure de déduire de votre revenu dans la limite de 10 700 € la perte immobilière qui résulte de vos dépenses.
Vous avez la possibilité de reporter cette perte sur les six années à venir si votre revenu global est insuffisant pour l’absorber.
La déduction de vos revenus du déficit foncier qui excède 10 700 € et des intérêts des crédits peut se faire sur une période de dix ans.
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Quels sont les points de vigilance ?
Les coûts des travaux d’agrandissement ou de restauration complète des logements ne peuvent pas être déduits de vos revenus.
Les interventions pour transformer un bien d’une classe énergétique E, F ou G à une autre de performance élevée sont en revanche déductibles.
Le montant à soustraire ne peut excéder 21 400 €. Vous devez également réaliser les tâches avant le 31 décembre 2025.
Vous devez aussi valider le devis depuis le 5 novembre 2022 et le payer entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Exemple : Joseph est assujetti au régime réel
Joseph loue une maison à ses parents pour un coût mensuel de 1 500 € (charges comprises). Il perçoit au cours de l’année 18 000 € de revenus fonciers bruts (1 500 € × 12) et est soumis au régime réel.
Charges déductibles
- Taxe foncière : 1 300 €
- Intérêts d’emprunt : 2 500 €
- Réparation de la toiture : 4 000 €
- Assurance propriétaire non-occupant : 300 €
- Frais de gestion locative (expert-comptable) : 600 €
- Charges de copropriété (provision déductible) : 800 €
- Frais d’entretien courant (plomberie, peinture) : 1 200 €
- Travaux d’isolation thermique (facturés en 2025, devis validé en 2023) : 12 000 €
Calcul du revenu foncier net
- Revenus fonciers bruts : 18 000 €
- Total des charges déductibles : 22 700 €
Le résultat foncier est déficitaire : 18 000 € – 22 700 € = – 4 700 €
Conséquences fiscales
Le déficit foncier de 4 700 € résulte uniquement des charges, hors intérêts d’emprunt. Joseph peut déduire tout ce déficit de son revenu global, car il est inférieur au plafond de 10 700 €.
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Récapitulatif des spécificités du régime micro-foncier et du régime réel
| Critères | Régime micro-foncier | Régime réel |
| Condition d’éligibilité | Revenus locatifs annuels bruts ≤ 15 000 € | Revenus locatifs annuels > 15 000 € ou option si ≤ 15 000 € |
| Déclaration | Déclaration simplifiée, abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs | Déclaration détaillée (formulaire 2044), déduction des charges réelles |
| Charges déductibles | Non déductibles (travaux, intérêts d’emprunts…) | Déduction réelle des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion locative…) |
| Justificatifs | Non exigés | Obligatoires, comptabilité requise |
| Déficit foncier | Inexistant | Possible, déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, reportable sur 6 ou 10 ans |
| Durée de l’option (si volontaire) | Non applicable | Option irrévocable pendant 3 ans au minimum |
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Quelles sont les règles à respecter pour louer à ses parents ?
La location intrafamiliale est certes autorisée, mais elle reste encadrée par des principes stricts. Leur respect vous donne l’occasion de profiter de cette activité et d’optimiser vos gains.
Fixez un loyer au prix du marché
Un prix trop bas entraîne une requalification du logement en « mis à disposition gratuite ».
Cela annulera votre droit de déduire de vos revenus fonciers les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) si vous êtes soumis au régime réel.
Pour éviter toute déconvenue, comparez les offres immobilières de votre région et consultez les sites qui proposent des habitations identiques à celle louée à vos parents.
Faites une estimation de votre maison afin de définir un montant juste.
Si vous souhaitez « aider » vos ascendants, assurez-vous que l’écart entre votre loyer et ceux appliqués par les autres propriétaires n’excède pas 10 % à 15 %. Au-delà, vous attirerez l’attention de l’administration fiscale.
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Établissez un contrat de bail conforme aux normes
En l’absence de ce document, le service des impôts considère que votre opération est fictive. Assurez-vous que le contrat est bien écrit et comporte les informations requises pour sa validation.
Vous devez donc y préciser la durée de location, le montant du loyer, les modalités de paiement, les charges associées…
Selon le cas, la rédaction doit respecter les principes classiques d’un bail d’habitation vide ou meublée.
Pour gagner du temps, adoptez un modèle conforme aux règles de la loi Alur et vérifiez que la date de prise d’effet du contrat est renseignée.
Sollicitez l’accompagnement d’un professionnel pour éviter des erreurs coûteuses.
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Assurez-vous que vos parents ne font pas partie de votre foyer fiscal
Cette restriction est nécessaire pour que les autorités compétentes considèrent la location intrafamiliale valide.
Vos parents effectuent leur propre déclaration et le logement loué doit leur servir de résidence principale.
Si vous ne respectez pas cette règle (papa à votre charge, grands-parents vivants chez vous), les loyers perçus ne seront plus reconnus comme de véritables revenus fonciers.
L’administration peut même estimer que vous avez réalisé un montage abusif.
Dans ce cas, vous ne serez pas en mesure de déduire vos charges ou tirer profit des avantages du régime micro-foncier (abattement de 30 %).
Vous n’aurez pas également la possibilité de bénéficier des atouts d’un dispositif de défiscalisation tel que la loi Denormandie.
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Louer à ses parents : quels dispositifs de défiscalisation applicables ?
Le gouvernement encourage les particuliers à investir dans l’immobilier locatif. Il a alors mis en place des mécanismes dont vous pouvez bénéficier dans le cadre d’une location intrafamiliale.
Ces dispositifs vous donnent droit à des avantages fiscaux conséquents et peuvent vous aider à réaliser des économies sur le long terme. Vous devez cependant respecter des règles précises pour en profiter.
Quelles sont les spécificités de la loi Denormandie ?
Instaurée par l’article 226 de la loi de finances pour 2019, elle vise à renforcer l’attractivité des centres-villes de communes moyennes. Elle donne droit à une réduction d’impôt pour l’achat de logements anciens à rénover.
Quelles sont les exigences à respecter ?
Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition et interventions).
Si vous acquérez le bien à 100 000 €, les dépenses engagées pour sa rénovation ne doivent pas être inférieures à 25 000 €.
La maison doit être située dans une zone éligible comme Bourges et Montluçon. Sur le site officiel de l’administration française, vous pouvez consulter la liste des localités concernées.
La résidence doit être louée aux parents dans un délai de 52 semaines après la fin des travaux. Vous perdez tous les avantages de ce mécanisme si vous ne respectez pas l’une de ses conditions.
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Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
Le montant se calcule en fonction des critères tels que le coût d’achat du logement (plafonné à 300 000 €) et la surface habitable (dans la limite 5 500 €/m²).
Il dépend aussi de la durée pendant laquelle vous souhaitez louer la maison à vos parents.
| Durée d’engagement de location | Réduction d’impôt |
| 72 mois | 12 % du prix du bien |
| 108 mois | 18 % du prix du bien |
| 144 mois | 21 % du prix du bien |
Attention !
La loi Dernormandie est valable jusqu’au 31 décembre 2027.
Si le logement acquis se trouve dans une commune d’outre-mer, rapprochez-vous d’un expert parce que les règles changent dans cette partie du territoire.
Pour une location intrafamiliale, assurez-vous que le bien rénové respecte les critères de rénovation et de performance énergétique en vigueur.
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Exemple : réduction d’impôt à travers la loi Denormandie pour une location à ses parents
Claire achète une maison ancienne située à Montluçon (commune éligible au dispositif Denormandie). Elle souhaite la louer à ses parents après la rénovation dans un cadre conforme à la loi.
Détail de son projet immobilier
- Prix d’acquisition du bien : 120 000 €
- Montant des travaux de rénovation (isolation, système de chauffage, toiture…) : 40 000 €
- Coût total de l’opération : 160 000 €
Les travaux représentent 33,3 % de l’opération (40 000 €/120 000 € × 100). Cela fait plus des 25 % exigés.
Claire décide de louer la maison à ses parents pendant 9 ans. Elle respecte le délai légal de mise en location (moins de 12 mois après la fin des travaux) et les critères de performance énergétique.
Avantage fiscal
Pour un engagement de 108 mois, Claire a droit à 18 % de réduction d’impôt sur le prix d’achat + travaux, dans la limite de 300 000 €.
Montant de la réduction d’impôt : 18 % × 160 000 € = 28 800 €
Cette réduction est répartie sur 9 ans, soit 3 200 € par an (28 800 € ÷ 9)
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Quelles sont les particularités du dispositif Monuments Historiques ?
Il découle de la loi du 31 décembre 1913 sur la protection des monuments historiques. Avec ce mécanisme, vous pouvez déduire de façon intégrale les charges et les travaux, sans aucune limite de montant et de durée.
Comment profiter du dispositif ?
Vous devez vous engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de son achat. Le logement doit être classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Il peut aussi être labellisé par la Fondation du patrimoine avec l’avis favorable des autorités.
La déduction d’impôt s’applique l’année du paiement des interventions et le mécanisme reste cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
Bon à savoir !
La déduction intégrale des charges du revenu global est avantageuse pour les contribuables dont la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est supérieure à 11 %.
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Exemple : Damien restaure un immeuble classé Monument Historique
Damien hérite d’un immeuble inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques. Il s’agit d’un ancien hôtel particulier à Bordeaux qu’il veut restaurer et louer à ses parents.
Dépenses engagées
| Type de charge/travaux | Montant annuel |
| Travaux de réfection des façades confiés à un professionnel connu et agréé | 40 000 € |
| Réhabilitation de l’escalier classé | 15 000 € |
| Mise aux normes électriques dans le respect du bâti | 12 000 € |
| Honoraires d’architecte | 6 000 € |
| Intérêts d’emprunt liés au financement | 5 000 € |
| Assurance spécifique Monument Historique | 800 € |
Total des travaux et des charges = 78 800 €
Damien est dans une TMI de 30 % (revenu annuel global de 90 000 € avant déduction). Il peut soustraire les 78 800 € de son revenu global sans plafond.
Gain fiscal que Damien réalise
- Réduction d’assiette imposable : 90 000 € – 78 800 € = 11 200 €
- Économie d’impôt sur le revenu : 78 800 € × 30 % = 23 640 €
- Économie sur les prélèvements sociaux évités en partie variables selon les revenus restants
Damien réalise donc près de 24 000 € d’économie d’impôt en une seule année grâce à la déduction intégrale qu’offre le dispositif Monuments Historiques.
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Étude de cas : Marc loue un appartement à sa mère à Bordeaux
Marc a 42 ans et il est propriétaire d’un T2 à Bordeaux acheté en 2020. Il décide de louer ce bien à sa mère afin de l’aider. Le coût du logement est estimé à 680 € par mois sur le marché locatif local.
Marc souhaite :
- éviter tout redressement,
- bénéficier d’un régime fiscal avantageux,
- déduire les intérêts d’emprunt et les travaux récents (6 000 €).
Ce qu’il fait bien
Il fixe le loyer à 670 €, preuve d’une évaluation correcte (avec 3 annonces comparables à l’appui). Il rédige un bail conforme à la loi avec toutes les informations obligatoires.
Sa mère est indépendante sur le plan fiscal et lui verse chaque mois le loyer par virement bancaire. Marc opte pour le régime réel afin de soustraire ses charges et conserve tous les documents liés à location.
Ce qu’il aurait pu mal faire
- Fixer un loyer symbolique à 100 € (requalification en hébergement gratuit et perte des déductions).
- Louer l’appartement à sa mère rattachée à son foyer fiscal (revenu non reconnu et annulation du régime réel).
- Omettre le bail ou les preuves de paiement (suspicion de montage fictif par l’administration).
Synthèse
Marc respecte toutes les conditions fiscales. Il peut donc soustraire plus de 3 500 € de charges cette année et éviter tout risque de redressement.
Sa mère n’a pas certes droit aux APL (Aide Personnalisée au Logement), mais la solution reste avantageuse pour les deux.
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Nos 3 meilleurs conseils pour louer à ses parents
La fixation d’un loyer juste et la rédaction d’un contrat de bail conforme aux normes en vigueur ne sont pas les seules règles à respecter pour louer une maison à vos parents.
Nous vous proposons trois autres astuces que vous pouvez utiliser dans cette situation.
Faites signer une attestation de non-gratuité d’hébergement
L’attestation de non-gratuité prouve que le logement se loue en contrepartie d’un loyer.
Signé par les deux parties, ce document doit mentionner le montant de la location, la périodicité des paiements et l’absence de gratuité de la résidence.
Cela vous donnera la possibilité d’éviter que l’administration fiscale considère la mise à disposition du bien comme un avantage en nature non déclaré.
Pour une meilleure sécurité juridique, joignez cette attestation au bail et conservez l’ensemble avec les quittances de votre loyer.
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Consultez un professionnel compétent et expérimenté
Un notaire, un avocat spécialisé en droit immobilier ou un gestionnaire de patrimoine peut vous guider dans la rédaction de votre contrat de bail. Il est en mesure de vous conseiller sur les implications fiscales et de vous aider à anticiper les éventuels problèmes juridiques.
Un professionnel est capable de vous informer sur les obligations déclaratives à respecter auprès des impôts ou de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales). Il peut aussi vérifier que le montant de votre loyer est cohérent avec les prix du marché local.
Assurez-vous d’une gestion transparente des charges
Vous devez distinguer les charges récupérables (eau, entretien des parties communes, ordures ménagères…) de celles qui ne le sont pas.
Établissez ensuite une liste précise des dépenses que vos parents devront effectuer.
Une gestion transparente évite les tensions et démontre que vous louez le bien dans des conditions normales.
Une mauvaise répartition ou l’absence de justificatifs peut être interprétée par l’administration comme une faveur déguisée.
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Conclusion
Louer à ses parents vous permet de les aider et d’obtenir des loyers comme des revenus fonciers. En fonction des montants reçus, vous pouvez être soumis au régime micro-foncier et au régime réel.
Pour profiter des avantages offerts, vous devez cependant respecter des règles comme fixer un loyer juste ou rédiger un contrat de bail conforme aux normes.
Faites-vous aussi accompagner par un professionnel compétent et expérimenté.
FAQ
Est-il possible de louer gratuitement un logement à ses parents ?
Oui, mais dans ce cas, vous n’aurez pas besoin de bail et vos parents ne verseront pas le loyer.
Les locataires ne pourront pas bénéficier d’aides au logement (APL, ALS…), car ces primes sont réservées aux locataires réguliers.
Est-ce que je peux louer mon appartement au prix que je veux ?
Le propriétaire est libre de fixer le coût de location, sauf dans les endroits comme des zones tendues.
Si vous louez à vos parents, le loyer doit rester cohérent avec le marché local pour éviter tout soupçon de fraude ou d’optimisation fiscale abusive.
Est-il possible d’acheter une maison pour la louer à ses parents ?
Oui, vous devez alors établir un contrat de location et fixer un loyer conforme au marché. Attention, si vous financez l’achat avec des dispositifs fiscaux, des conditions particulières peuvent s’appliquer.
Peut-on percevoir des aides au logement en louant à un frère ou une sœur ?
Oui, la loi interdit les aides uniquement pour les locations entre parents et enfants (ligne directe). L’exclusion n’existe pas pour les frères, sœurs, oncles, tantes ou cousins.
Pour cela, le bail doit être réel, le loyer payé et toutes les autres conditions d’éligibilité aux aides respectées. Une déclaration honnête à la CAF est aussi nécessaire.
Quelles preuves fournir en cas de contrôle ?
Pour écarter tout soupçon de fraude ou d’arrangement familial déguisé, vous devez avoir le contrat de bail signé, daté et conforme à la loi.
Gardez à portée de main une estimation du prix de location sur le marché avec des exemples d’annonces.
Les quittances de loyer envoyées chaque mois et les relevés de compte bancaire qui prouvent que vos parents vous font des virements mensuels sont aussi à préserver.
Tous ces documents permettent de démontrer que vous louez votre logement à vos parents dans des conditions normales.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation non applicables à une location intrafamiliale ?
Le dispositif Loc’Avantages autorise une réduction d’impôt de 15 à 65 % en fonction de la décote de loyer consentie. Il dépend aussi du niveau de conventionnement signé avec l’Anah (Agence nationale d’habitat).
Incompatible avec la location à un ascendant ou descendant, même si le locataire est indépendant sur le plan fiscal. L’article R.321-16 du code de la construction et de l’habitation impose que le locataire n’ait aucun lien familial direct avec le bailleur.
Le BRS (Bail réel solidaire) est encadré par la loi ALUR et permet d’acquérir un bien à prix réduit en dissociant le foncier du bâti. Certaines versions incluent des incitations fiscales ou un taux de TVA réduit.
Ce bail impose que le logement soit occupé à titre de résidence principale par des tiers sous condition de ressources. Les Offices Fonciers Solidaires interdisent la location à un parent ou à un enfant.
